Was Sie als Eigentümer zur Versammlung wissen müssen

Wie oft eine Eigentümerversammlung stattfinden muss

Der Verwalter muss die Versammlung mindestens einmal jährlich einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG). Gibt es keinen Verwalter, muss der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Versammlung einberufen.

Fehlt auch ein Beirat, bleiben den Wohnungseigentümern nur der Gang zum Gericht. Das bestimmt dann einen Wohnungseigentümer, der die Eigentümerversammlung einberufen darf.

Wer eingeladen werden muss

Es müssen alle Eigentümer, die im Grundbuch eingetragen sind, eingeladen werden. Ebenso der Insolvenz-, Zwangs- und Nachlassverwalter, sowie der Testamentsvollstrecker. Aber nicht der Nießbraucher!

Vergisst der Verwalter versehentlich Sie einzuladen und findet die Eigentümerversammlung ohne Sie statt, macht das den Beschluss nicht gleich nichtig, sondern nur anfechtbar. Gute Anfechtungschancen haben Sie allerdings nur, wenn sich die unterlassene Einladung auf die konkrete Beschlussfassung ausgewirkt hat.

Anders, wenn Sie der Verwalter absichtlich nicht eingeladen hätte. In einem solchen Fall wären alle in der Versammlung gefassten Beschlüsse nichtig.

Der richtige Zeitpunkt

Der Verwalter muss den Termin zur Eigentümerversammlung so legen, dass auch Berufstätige teilnehmen können. Zudem muss er auch auf die speziellen Ruhebedürfnisse an Sonn- oder Feiertagen Rücksicht nehmen.

Wo die Versammlung stattfinden muss

Als Versammlungsort sollte eine Räumlichkeit direkt am Ort der Wohnanlage – nicht etwa am Ort des Verwaltungssitzes –gewählt werden. Da eine Eigentümerversammlung nicht öffentlich ist, kann zwar ein Gasthaus gewählt werden, aber nur eines mit einem Nebenzimmer, wo keine anderen Gäste sitzen.

Beschlüsse, die in einer „öffentlichen“ Eigentümerversammlung gefasst wurden, sind zwar nicht nichtig, jedoch anfechtbar.

Welche Einladungsfrist Ihr Verwalter einhalten muss

Die Einladung muss Ihnen spätestens 14 Tage vor Versammlungsbeginn zugehen. Das Datum auf dem Einladungsschreiben bzw. das Versanddatum spielen keine Rolle. Beim Berechnen der 14-Tagefrist werden Sams-, Sonn- und Feiertage mitgezählt!

Fällt das Fristende auf einen Samstag, Sonn- oder Feiertag, endet die Frist an diesem Tag und nicht am darauffolgenden Werktag.

Was in einer korrekten Einladung alles drinstehen muss

• Der vollständige Name und die Adresse des Verwalters
• Der vollständige Name und die Adresse des Adressaten
• Die genaue Bezeichnung der Gemeinschaft, für die die Versammlung einberufen wird (Ort und Straße)
• Der Versammlungsort (genaue Bezeichnung)
• Das Datum der Versammlung
• Die Uhrzeit der Versammlung
• Zudem die Tagesordnung mit der schlagwortartigen Bezeichnung der Beschlussgegenstände. Falls besonders problematische oder streitige Punkte anstehen, müssen diese ausführlicher dargestellt werden.

Achtung: Werden Beschlüsse unter dem Tagesordnungspunkt „Sonstiges“ gefasst, sind die anfechtbar, wenn sie in der Tagesordnung nicht näher bezeichnet wurden.

Wie Sie einen Tagesordnungspunkt hinzufügen können

Wenn Sie der Tagesordnung einen weiteren Tagesordnungspunkt hinzufügen wollen, müssen Sie das beim Verwalter rechtzeitig beantragen.

Wann die Versammlung beschlussfähig ist

Wann die Versammlung beschlussfähig ist, ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung. Ist dort nichts geregelt, gilt § 25 Abs. 3 WEG. Danach muss mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten (nicht unbedingt persönlich anwesend!) sein. Die Beschlussfähigkeit muss nicht nur zu Beginn, sondern für jeden einzelnen Beschluss gegeben sein.  

Verlassen ein paar Eigentümer vorzeitig die Versammlung, kann die Versammlung beschlussunfähig werden. Dann muss der Verwalter betreffend den bis dahin nicht abgehandelten Tagesordnungspunkten eine Wiederholungsversammlung einberufen.

Diese Wiederholungsversammlung ist dann auch ohne Miteigentumsmehrheit beschlussfähig.

Wie viel Ihr Stimme zählt

Vorsicht, wenn es ans Abstimmen geht: Laut Gesetz gilt zwar das Kopfprinzip. Jedoch kann in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung von dieser gesetzlichen Regelung abgewichen werden. Dies ist heute sogar üblich.

Wird nach dem Kopfprinzip abgestimmt, spielt es keine Rolle, wie groß Ihre Wohnung ist oder wie viele Wohnungen Sie besitzen: Sie haben dennoch nur 1 Stimme. Besitzen Sie also 2 Eigentumswohnungen in einer Wohnungsanlage, haben Sie trotzdem bei Abstimmungen nur eine einzige Stimme. Ihre Stimme hat damit genauso viel Gewicht, wie die Stimme eines anderen Eigentümers, der nur 1 Wohnung besitzt.

Ist dagegen in der Teilungserklärung das Wertprinzip vereinbart, richtet sich das Gewicht der Stimme nach der Größe der Miteigentumsanteile: Je größer dann Ihr Miteigentumsanteil ist, desto mehr Gewicht hat dann auch Ihre Stimme.

Außerdem kann in der Teilungserklärung noch das Objektprinzip vereinbart sein. Dabei fällt jeder Wohnungs- oder Teileigentumseinheit jeweils eine Stimme zu. Besitzen Sie also 2 Wohnungen, haben Sie auch 2 Stimmen!

Wichtig: Zwei Personen (z.B. Ehepartner), denen eine Eigentumswohnung zusammen gehört, können ihr Stimmrecht nur gemeinsam ausüben. Sie müssen sich vor der Stimmabgabe also einigen, ob sie zustimmen oder nicht. Können sich die Eigentümer einer einzelnen Wohnung nicht einigen, ist ihre Stimme ungültig.

Wie abgestimmt wird

Es kommen 4 verschiedene Formen der Abstimmung in Frage:

1. Die offene Abstimmung durch Handheben.
2. Die schriftliche Abstimmung. Dabei geben die einzelnen Wohnungseigentümer auf Zetteln, die mit Namen oder Wohnungsnummer gekennzeichnet sind, ihre Stimme schriftlich ab.
3. Die namentliche Abstimmung. Hier ruft der Verwalter die jeweiligen Wohnungseigentümer mit Namen auf, die dann ihre Stimmabgabe mündlich erklären.
4. Die geheime Abstimmung. Diese erfolgt ebenfalls schriftlich. Die Auszählung der geheimen Abstimmung wird von 2 von der Gemeinschaft gewählten Miteigentümern vorgenommen.

Wie in Ihrer Versammlung abgestimmt werden muss, ergibt sich zunächst aus der Gemeinschaftsordnung. Findet sich darin keine ausdrückliche Regelung, entscheidet Ihr Verwalter nach seinem Ermessen, wie abgestimmt wird.

Wollen Sie, dass z.B. geheim abgestimmt wird, können Sie darüber mit einem Geschäftsordnungsantrag entscheiden lassen.

Wenn die Versammlung fertig ist

In den Tagen/Wochen nach der Versammlung muss Ihr Verwalter ein Protokoll anfertigen. Üblich ist heute ein „erweitertes" Beschluss-Protokoll mit verbindenden Textpassagen, Berichten, Erläuterungen, dem Abstimmungsergebnis und wesentlichen Erklärungen der Versammlungsteilnehmer.

Der Verwalter muss das Protokoll nur an die Eigentümer versenden, wenn das so in seinem Verwaltervertrag oder der Gemeinschaftsordnung vereinbart ist.

Das Protokoll muss spätestens in der 3. Woche seit dem Versammlungstermin angefertigt und – wenn eine Versendungspflicht besteht bzw. dies bisher so praktiziert wurde – Ihnen zugeschickt werden.

Wichtig: Die Anfechtungsfrist von 1 Monat läuft ab dem Zeitpunkt der Beschlussfassung und nicht etwa erst ab Zugang des Protokolls. Hegen Sie Anfechtungsabsichten, sollten Sie noch rechtzeitig vor Ablauf der 1-monatigen Beschlussanfechtungsfrist die Niederschrift bzw. die Beschluss-Sammlung einsehen. Fertigt der Verwalter nämlich das Protokoll nicht rechtzeitig an, verlängert sich deswegen nicht Ihre Anfechtungsfrist!