Freitag, 06.12.2013 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © openlens - Fotolia.com

Viel zu laut: Wie viel Schallschutz Ihr Mieter verlangen kann

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Worum geht´s

Trittschall: Welche Schallschutzvorschriften für Ihr Gebäude gelten.

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Ihrem Mieter ist es zu laut. Ihn stört jeder Schritt des Mieters über ihm. Ist er nur ein wenig lärmempfindlich oder ist Ihre Wohnung tatsächlich mehr als nur ein wenig hellhörig?

 

Das wäre ein handfester Minderungsgrund - jedenfalls, wenn Ihre Wohnung die einschlägigen Schallschutzvorschriften nicht erfüllt. An welche Sie sich dabei halten müssen, hat jetzt der Bundesgerichtshof entschieden.

Ein Bonner Mieter minderte seine Miete um 10 %. Seine Begründung: "Zu laut! Ich höre jeden Schritt vom Mieter über mir!"

Ein Sachverständiger wurde gerufen. Der stellte fest, dass zwar die Anforderungen der DIN 4109 (1989) erfüllt waren. Dabei handelt es sich jedoch nur um einen reinen Norm-Schallschutz. Der entspricht nicht der Qualität mittlerer Art und Güte. Muss er das Ihr Schallschutz überhaupt?

Der BGH gab sich mit dem Norm-Schallschutz zufrieden

Nein, denn sogar der Bundesgerichtshof gab sich mit dem Norm-Schallschutz schon zufrieden: Diese Art der Trittschalldämmung entspricht schon den maßgeblichen Anforderungen. Deswegen durfte der Mieter nicht mindern (BGH, Urteil v. 07.07.2010, VIII ZR 85/09).

Der Mieter kann nur altersgerechten Schallschutz fordern

Das Gericht klärte die Frage, was für einen Schallschutz der Mieter für seine Wohnung erwarten darf. Jedenfalls keinen, der über die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften hinausgeht!

Solange im Mietvertrag nichts Besonderes zur Beschaffenheit der Wohnung steht, kann Ihr Mieter nur erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist.

Dabei, ob Ihre Wohnung vergleichbar ist, spielen das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte eine gewichtige Rolle.

BGH bestätigt: Auf den Zeitpunkt der Errichtung kommt es an

Der Bundesgerichtshof hat er kürzlich seine Rechtsprechung nochmals bestätigt. Auch in diesem Urteil ging es darum, welcher technische Mindeststandard an Trittschallschutz anzuwenden ist: Der zum Zeitpunkt des Wiederaufbaus des Gebäudes oder der zum Zeitpunkt des Umbaus.

Der Bundesgerichtshof entschied sich nochmals für den Schallschutzstandard zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes (Urteil v. 5.6.2013, VIII ZR 287/12).

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Stellen Sie sich einmal diese peinliche Situation vor: Sie geben ein schickes Abendessen für Ihren Geschäftspartner. Er trägt Anzug und Krawatte, seine Frau das berühmte kleine Schwarze und die sündhaft teuren Pumps mit der roten Sohle.   Schon gleich nach dem Begrüßen an der Wohnungseingangstür müssen Sie jedoch die Frau Ihres Geschäftspartners auffordern, doch bitte die Schuhe vor der Wohnungseingangstür auszuziehen. Warum? Weil es ein Urteil so will, dass Ihre Mieterin die Highheels gegen Filzpantoffeln eintauscht.
Stöckelschuhe sind ja mitunter hübsch anzusehen, allerdings können Sie die Nerven von Mitbewohnern auf die akustische Zerreißprobe stellen, wenn sie jeden Schritt mitanhören müssen, den die über ihnen wohnende Dame in ihren Schuhen auf dem Parkett zurücklegt.    Eine Frage der Schuhe oder des etwa des mangelnden Schallschutzes? Wie viel Schallschutz der Mieter erwarten darf, klärte jetzt der Bundesgerichtshof.

 meineimmobilie.de-Tipp

Gibt es zu einem bestimmten Wohnstandard technische Normen, so schulden Sie als Vermieter, dass diese eingehalten werden.

 

Allerdings nicht die neuesten DIN-Vorschriften, sondern die, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galten.