Dienstag, 19.07.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © JWS - Fotolia.com

"Viel zu heiß!": Was Sie Ihrem Mieter antworten können

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Worum geht´s

Ihr Antwortschreiben, wenn es Ihrem Mieter in der Wohnung zu heiß ist und er deswegen die Miete mindern will.

Stichworte zu diesem Thema

Ihrem Mieter ist es zu heiß in seiner Wohnung. Klar, wenn er morgens und abends nicht mal ordentlich durchlüftet und auch keine Rollläden runterlässt. Doch können Sie ihm das so knallhart sagen? Naja, es lässt sich auch etwas charmanter, aber bestimmt formulieren. 

Hier kommt Ihr Antwortschreiben an erhitzte Gemüter. 

"Wie warm darf es eigentlich maximal in den Mieträumen werden?", diese Frage stellt sich jedes Jahr im Hochsommer. Jedenfalls bei den Mietern. Hauseigentümer denken eher darüber nach, wie sie ihre Mieträume richtig lüften, damit es Tag und Nacht angenehm kühl ist. 

Sommerhitze: 26 Grad sind noch kein Minderungsgrund

Grundsätzlich gilt jedoch folgende Faustregel: Wer unklimatisierte Räume anmietet, darf nicht mindern, nur weil das Thermometer innen über 25 Grad klettert.

Die "Wohlbefindlichkeitsschwelle" sehen die Richter mit Verweis auf arbeitsmedizinische Erkenntnisse meist erst ab Temperaturen von 25 bis 26 Grad als überschritten an.

Und selbst dann gilt: Überschreitet die Innenraumtemperatur 26° C, stellt das noch nicht automatisch einen Sachmangel dar. Auch dann nicht, wenn der Vermieter freiwillig Maßnahmen ergreift, um die Räume runterzukühlen.

Überhitzte Räume: Wie heiß es drinnen sein darf

Wenn es darum geht, wie heiß es in den Mieträumen werden darf, wird meist auf eine wenig bekannte Vorschrift zurückgegriffen: Auf § 6 Abs. 1 Arbeitsstättenverordnung (= ArbStättVO). Danach muss in Arbeitsräumen eine gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur vorhanden sein.

Dazu bestimmt die Arbeitsstättenrichtlinie ASR 6/1.3, dass in Arbeitsräumen bei Außentemperaturen bis zu 32° C die Innentemperatur 26° C nicht übersteigen darf. Bei höheren Außentemperaturen muss die Innentemperatur mindestens 6° C unter der Außentemperatur liegen.

Allerdings: Diese Richtwerte beziehen sich auf Arbeitsräume und nicht auf reine Wohnräume, wo "nur" gelebt und nicht gearbeitet wird. Deswegen gelten diese Grenzwerte in erster Linie nur bei Gewerberäumen.

Bestehen Sie auf ein Temperatur-Protokoll

Wichtig ist auch, dass die genannten Temperaturen nicht nur gelegentlich überschritten werden. Verlangen Sie deswegen vom Mieter ein "Temperatur-Protokoll", das belegt, an welchen Tagen und zu welcher Uhrzeit die Grenzwerte von 26 Grad überschritten wurden und über welchen Zeitraum.

Besitzt das Gebäude keinen ausreichenden Sonnenschutz, kann der Mieter nur verlangen, dass geeignete Schutzvorrichtungen angebracht werden. Dies gilt auch dann, wenn das Gebäude den anerkannten Regeln der Technik entspricht.

Schwitzender Mieter: Selbst 35 Grad können noch zulässig sein

In älteren Dachgeschosswohnungen ist es häufig in den Sommermonaten heißer als in "normalen Wohnungen". In Leipzig kletterte das Thermometer in einer Maisonettewohnung in den Sommermonaten auf 30 bis 35 Grad Celsius. Nachts sank die Temperatur nicht unter 25 Grad.

Der Mieter wollte deswegen, dass sein Vermieter Außenjalousien anbringt. Die Richter sahen das anders: In einer Dachgeschosswohnung müsse man hinnehmen, dass sie sich stärker erhitzt (AG Leipzig, Urteil v. 6.9.2004, 164 C 6049/04).

Raumtemperatur: 46 Grad rechtfertigen eine fristlose Kündigung

Selbst der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin (Beschluss v. 20.3.2007, 40/06) musste in einer Hitzeschlacht entscheiden. In einer Dachgeschosswohnung wurde es im Sommer bis zu 46 Grad heiß: Wachskerzen schmolzen, Pflanzen gingen ein und der Wellensittich des Mieters erlag seiner Ansicht nach einem Hitzschlag.

Die Temperaturunterschiede zwischen innen und außen betrugen bis zu 19 Grad! Deswegen gestand das Gericht dem Mieter ein fristloses Kündigungsrecht zu.

Musterbrief: Wenn es Ihrem Mieter zu heiß in seiner Wohnung ist

Abs.: ........................................

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An Eheleute/Herrn/Frau

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(Ort/Datum)

Ihre Beschwerde wegen überhitzter Räume

Sehr geehrte Frau ...............,

sehr geehrter Herr ..........,

Sie hatten sich mit Schreiben vom ………………. darüber beschwert, dass es in den Sommermonaten in Ihrer Wohnung unerträglich heiß wäre.

Dass sich in den Sommermonaten die Wohnung erhitzt, ist durchaus normal. Deswegen sollten Sie Ihr Lüftungsverhalten anpassen und früh morgens und spät abends nochmals die Räume durchlüften, sowie tagsüber die Rollläden geschlossen halten.

Um dann beurteilen zu können, ob nun die in Ihren Räumen herrschenden Temperaturen tatsächlich gesundheitsbeeinträchtigend sind, möchte ich Sie bitten, präzisere Angaben über die im betreffenden Zeitraum konkret herrschenden Raum- und Außentemperaturen zu machen.

Bitte weisen Sie mir anhand eines Tagesprotokolls nach, an welchen Tagen welche Temperaturverhältnisse in den Mieträumen gemessen wurden.

Nur vorsorglich möchte ich Sie darauf hinweisen, dass Ihnen bereits bei Mietvertragsabschluss bewusst war, dass Sie unklimatisierte Räume anmieten und diese über eine große Fensterfront verfügen, durch die es durch die Sonneneinstrahlung in der Wohnung wärmer werden kann, sofern Sie keine Beschattung, z. B. durch Vorhang oder Jalousien, vornehmen.

Betreffend Ihrem Hinweis bezüglich der vermeintlich gesetzlich erlaubten Temperaturen nach der Arbeitsstättenverordnung bzw. Arbeitsstättenrichtlinie, Folgendes: Diese Regelungen gelten ausschließlich im Verhältnis Arbeitgeber/Arbeitnehmer und sind nicht auf das Mietverhältnis übertragbar.

Außerdem haben bereits mehrere Gerichte festgestellt, dass ein Überschreiten der Innenraumtemperatur von 26° C in Büroräumen noch nicht automatisch einen Sachmangel darstellt und zur Mietminderung berechtigt.

Insofern darf ich Sie bitten, Ihre Miete auch weiterhin pünktlich und in voller Höhe zu zahlen.

Mit freundlichen Grüßen

...........................................

(Vermieter/in)

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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 meineimmobilie.de-Tipp

Als Vermieter müssen Sie für einen den Regeln der Technik und der Baualtersklasse entsprechenden sommerlichen Wärmeschutz sorgen. Sie können beispielsweise Außenjalousien an der Mieterwohnung anbringen lassen.

 

Wichtig zu wissen: Will der Mieter selbst eine Sonnenmarkise anbringen, braucht er dafür die Zustimmung des Vermieters!