Dienstag, 06.08.2013 | Autor: Jörg Stroisch, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006

Verwaltersuche: Auf diese Kriterien sollten Sie achten

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006
Worum geht´s
  • Verwalter übernehmen gesetzlich festgelegte Aufgaben in der Wohneigentumsgemeinschaft

Ob kleine oder große Wohneigentumsgemeinschaften: Viele benötigen eine professionelle Hausverwaltung. Die ist dann quasi der Boss in der Eigentumsanlage. Bei der Auswahl des richtigen Verwalters und beim Zusammenspiel mit den Eigentümern gibt es allerdings viele Dinge zu beachten.

Grundlage für die Beschäftigung eines Hausverwalters ist das Wohneigentumsgesetz (WEG). Dort ist zum Beispiel auch schon festgelegt, dass ein Verwalter beschäftigt werden muss, sofern ein Eigentümer der Gemeinschaft dies fordert.

Ab einer bestimmten Größe wird also der Hausverwalter zum gesetzlich vorgeschriebenen Regelfall. Sandra Weeger-Elsner, Rechtsanwältin für Wohneigentumsrecht beim Verband „Wohnen im Eigentum“, empfiehlt ohnehin generell: „Die Aufgaben sind so komplex, dass sie eigentlich nur mit einer entsprechenden Ausbildung gut wahrnehmbar sind.“

Sie beschreibt zusammenfassend die Aufgaben des Verwalters als eine Art GmbH-Geschäftsführer, der einerseits die Interessen der Gemeinschaft nach außen vertritt, andererseits aber auch direkt Dienstleistungen und Aufgaben innerhalb der Gemeinschaft übernimmt.

Der Verwalter ist für die Eigentümer und nicht für die Mieter da

Trotz Verträgen und gesetzlicher Regelungen ist dennoch die Position des Verwalters vielen Eigentümern oder auch Mietern oft unklar. "Wichtig ist: Der Verwalter kümmert sich nicht um Vermietungsangelegenheiten, ist deshalb zum Beispiel auch nicht der Ansprechpartner für den Mieter", beschreibt so Rechtsanwalt Gerold Happ, Geschäftsführer für Immobilien- und Umweltrecht bei der Eigentümergemeinschaft Haus & Grund.

Das bedeutet: Sollte eine Eigentumswohnung vermietet sein, darf sich der Mieter mit seinen Anliegen nie direkt an den Verwalter wenden, sondern sein Ansprechpartner bleibt weiterhin der Vermieter.

Und Weeger-Elsner beschreibt: „Ein großes Problem ist, dass viele Eigentümer sich eher wie Mieter verhalten. Einerseits kuschen sie vor dem Verwalter. Andererseits stellen sie Forderungen auf, die gar nicht seine Aufgaben sind.“ Beispiel: Schimmel in der Wohnung.

Die Verwalterzuständigkeit endet beim Sondereigentum

Für den Mieter ist hier klar, dass er sich zunächst an seinen Vermieter wenden kann, der sich darum auch kümmern muss. Beim Eigentümer endet die Zuständigkeit des Verwalters allerdings beim Sondereigentum. Und wenn der Schimmel in der Wohnung auftritt, ist er nicht verpflichtet, sich hierum zu kümmern. Es sei denn, dafür ist zum Beispiel ein undichtes Rohr – und somit Gemeinschaftseigentum – verantwortlich.

Diese Unsicherheit äußert sich auch in der Jahresversammlung, die ein Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen muss. Hier werden der Jahresabschluss und zum Beispiel auch geplante Investitionen diskutiert.

Wer hier allerdings eine Stimmvollmacht erteilt, der kann nicht mitbestimmen: Weeger-Elsner rät: „Niemals sollte diese unbeschränkt übertragen werden, sondern immer mit konkreten Weisungen verbunden werden.“

Die Aufgaben des Verwalters sind vertraglich festzulegen

Die Aufgaben des Verwalters können dabei sehr unterschiedlich sein: Viel hängt vom Vertragswerk ab. So sind einige Standards, wie etwa die Haushaltsführung, die Vertretung der Gemeinschaft nach außen oder auch die Instandhaltung in § 27 WEG gesetzlich festgelegt.

Darüber hinaus kann er aber weitere – auch gesondert zu bezahlende – Aufgaben übernehmen, wie etwa die Bauaufsicht bei einer energetischen Sanierung der Immobilie. Oder sogar auch Vermietungsangelegenheiten, wobei dies dann zwischen dem Eigentümer und dem Verwalter in einem gesonderten Vertrag festgelegt werden muss.

Man muss sich vom Verwalter nicht den Vertrag diktieren lassen, im Gegenteil", sagt dazu Weeger-Elsner. "Gute Verwalter sind für eigene Vorschläge offen.“

Jahresabschluss: Kontrollieren Sie die Konten

Und natürlich muss auch nicht alles blind geglaubt werden. Das kann nämlich böse enden. Weeger-Elsner erzählt von einem Fall, wo ein Verwalter eine Art Kreisverkehr mit den Guthaben seiner Gemeinschaften veranstaltet hat: Immer pünktlich zum Jahresabschluss war das Geld auf dem Konto – auf allen anderen Konten war allerdings nichts, der Verwalter hatte sich das Geld eingesteckt.

Oder ein Verwalter buchte ständig kleinere Beträge von den Gemeinschaftskonten ab, ohne dass er hierfür eine Leistung erbracht hatte. „Oberste Pflicht ist es, die Kontoführung zu kontrollieren", kommentiert dazu die Rechtsanwältin.

"Es ist schon erstaunlich, dass hier oftmals den Verwaltern völlig freie Hand gelassen wird.“ Und Gerold Happ ergänzt: "Ein Verwalter kann aus wichtigem Grund abberufen werden, zum Beispiel, wenn er Vermögenswerte veruntreut hat." Zusätzlich zur Abberufung muss dann aber auch der Vertrag gekündigt werden.

Was Sie ein Verwalter kostet

Die Kosten für den Verwalter können sehr unterschiedlich sein, ein Vergleich lohnt sich. Kriterien sind hier laut Bundesfachverband der Immobilienverwalter (BVI) unter anderem die Anzahl der Wohneinheiten und der Zustand der Immobilie. In einer Studie aus dem Jahr 2011 zusammen mit dem Forschungsinstitut inWIS schätzte der Verband die Kosten für die Grundleistungen auf 16,50 Euro bis 21 Euro pro Monat und Wohneinheit.

Daneben können aber etwa für die Baubegleitung, die Abwicklung für Versicherungsschäden oder einfach auch für die Kopie von Dokumenten diverse zusätzliche Leistungen anfallen. Bei unvorhergesehenen Verwalterleistungen kalkulieren die Unternehmen je nach Status des eingesetzten Mitarbeiters laut BVI mit einem Stundensatz zwischen 20 Euro und 100 Euro.

Gerold Happ dazu: "Der Preis alleine ist nicht das entscheidende Kriterium für einen guten Verwalter. Der günstige Verwalter muss nicht unbedingt schlecht sein und der teuerste nicht unbedingt gut."

Verwalterauswahl: So finden Sie den Richtigen

Bei der Auswahl eines Verwalters helfen neben der Mund-zu-Mund-Propaganda auch ein Blick in Internetforen oder Fachveranstaltungen von Immobilienverbänden. Kriterien sind zum Beispiel die örtliche Nähe – denn nur dann kann der Eigentümer auch realistischerweise von seinem Recht Gebrauch machen, die Akten einzusehen, und die Spezialisierung auf den eigenen Gemeinschaftstyp.

Auch eine Verbandsmitgliedschaft kann nicht schaden, denn dann werden meistens gewisse Schlüsselqualifikationen gefordert und Wert auf Fortbildung gelegt. Und: "Sehr wichtig ist der Nachweis einer Vermögensschadenshaftpflicht", rät Gerold Happ. "Sonst bleibt die Eigentümergemeinschaft womöglich auf dem Schaden sitzen, der durch die Verwaltertätigkeit entstanden sein könnte."

Machen Sie einen Bonitäts-Check

Es kann auch nicht schaden, sich über die finanziellen Gegebenheiten des eigenen Verwalters generell zu informieren: „Ganz kritische Eigentumsgemeinschaften erkundigen sich auch zum Beispiel über Insolvenzen", sagt Weeger-Elsner. "Das sollte mindestens dann gemacht werden, wenn man schon ein komisches Gefühl oder gar konkrete Anhaltspunkte hat.“

Ist dann einmal der Vertrag geschlossen und der Verwalter berufen, lässt sich oft jahrelang nichts mehr daran ändern. Deshalb ist auch eine gute Vorauswahl wichtig.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch
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