Donnerstag, 03.07.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Jürgen Fälchle - Fotolia.com

Urlaubszeit: Fünf Antworten auf die wichtigsten Vermieterfragen

Foto: © Jürgen Fälchle - Fotolia.com
Worum geht´s

Von Pflichten bis Fristen: Welche Pflichten Urlaub machen und welche Fristen gnadenlos weiterlaufen. 

Fröhlich winkt Ihnen Ihr Mieter zu, als er mit seinem voll gepackten Auto um die Ecke biegt. Doch kaum ist er weg, befällt Sie ein flaues Gefühl in der Magengegend: Was, wenn Sie plötzlich in die Mieterwohnung müssen, weil z. B. der Heizungsableser vor der Tür steht?

Oder: Wer putzt während seiner Abwesenheit das Treppenhaus und: Darf Ihr Mieter während der Urlaubszeit tatsächlich weniger Betriebskosten zahlen, wie er Ihnen weiß machen wollte? Nur 3 von 5 drängenden Vermieterfragen in der Urlaubszeit.

Abwesenheit: Darf der Vermieter die Mietwohnung betreten?

Was ist, wenn Sie während des Urlaubs des Mieters in seine Wohnung müssen?

Rechtlich ist es so: Als Vermieter sind Sie nicht berechtigt, die Mieterwohnung ungefragt zu betreten. Das wäre Hausfriedensbruch und berechtigt den Mieter sofort zur fristlosen Kündigung (LG Berlin, Urteil v. 09.02.1999, 64 S 305/98, GE 1999, S. 572). Das gilt übrigens unabhängig davon, ob Ihr Mieter im Urlaub oder schon wieder zu Hause ist.

Viele Vermieter glauben, dass ihr Mieter ihnen einen "Notfallschlüssel" geben muss, damit sie im Ernstfall in die Wohnung kommen. Das stimmt nicht ganz: Der Mieter kann Ihnen als Vermieter während seiner urlaubsbedingten Abwesenheit einen Schlüssel da lassen, er muss das aber nicht!

Es genügt, wenn er Ihnen mitteilt, wer einen Notfallschlüssel für seine Wohnung hat.

Laufen wichtige Fristen in der Urlaubszeit weiter?

Was ist, wenn Sie Ihrem Mieter kurz vor Urlaubsbeginn oder während seines Urlaubs beispielsweise die Miete erhöht oder ein Kündigungsschreiben zugeschickt haben: Beginnt die Frist dennoch zu laufen oder machen die Fristen mit Ihrem Mieter Urlaub?

Haben Sie Ihr Schreiben per Übergabe-Einschreiben verschickt, ist es so: Das gilt erst mit der Zustellung als zugegangen. Die Frist beginnt also erst dann zu laufen, wenn Ihr Mieter das Schreiben beim Postamt abholt.

Clevere Vermieter schicken deshalb ihre Kündigung mit normaler Post. Nur: Auch das hilft Ihnen bezüglich der Fristen nicht viel weiter, wenn Ihr Mieter im Urlaub ist.

Umgekehrt ist es so: Als Vermieter von mindestens 3 Wohnungen sollten Sie einen Bekannten beauftragen, während Ihres Urlaubs Ihre Post regelmäßig durchzusehen. Das gilt natürlich besonders für die Zeit um den 3. Werktag eines Monats, wo Ihnen Kündigungsschreiben Ihres Mieters zugehen könnten.

Genügen Sie dieser Pflicht nicht, müssen Sie sich nach Treu und Glauben so behandeln lassen, als ob Ihnen die Erklärung zum Zeitpunkt des ersten möglichen Abholtermins zugegangen wäre (AG Rendsburg, Urteil v. 22.01.2001, 18 C 188/00, WM 2001, S. 240). Ansonsten würde sich ja die Kündigungsfrist zulasten Ihres Mieters verlängern.

Als Privatvermieter mit nur maximal 2 Wohnungen müssen Sie dagegen bei einer urlaubsbedingten Abwesenheit nicht mit wichtiger Mieterpost rechnen.

Muss der Mieter alle Sicherungen rausdrehen und das Wasser abstellen?

Was ist, wenn es zu einem Kurzschluss oder einem Wasserschaden kommt: Welche Sicherheitsvorkehrungen muss der Mieter treffen, bevor er wegfährt?

Fährt Ihr Mieter in Urlaub, gehört zu seiner Obhutspflicht, Vorkehrungen gegen etwaige Schäden zu treffen.

Dabei können Sie allerdings nicht von ihm verlangen, dass er den Hauptwasserhahn schließt oder alle Wasserleitungen leer laufen lässt. Auch muss er nicht sicherheitshalber alle Elektrosicherungen herausdrehen - das wäre schlichtweg zu viel verlangt!

Allerdings: Die Spülmaschine muss Ihr Mieter natürlich abschalten! Kommt es während seiner Abwesenheit nämlich zu einem Wasserschaden, weil der Zulaufschlauch zu seiner Wasch- oder Geschirrspülmaschine unter Druck gehalten wurde, muss er Ihnen den entstandenen Schaden ersetzen (OLG Oldenburg, Urteil v. 18.10.1995, 2 U 135 / 95, NJWE-MietR 1996, S. 194).

Wer putzt während seines Urlaubs das Treppenhaus?

Was ist, wenn Ihr Mieter zwar mit der Treppenhausreinigung dran wäre, aber gerade im Urlaub ist: Muss er einen Ersatz suchen oder Sie?

Ist Ihr Mieter laut Mietvertrag zur regelmäßigen Hausreinigung verpflichtet, muss er bei Urlaub oder Krankheit für Ersatz sorgen.

Meist bietet sich ein Tausch mit einem Mitmieter im Haus an. Kommt Ihr Mieter seiner Pflicht jedoch nicht nach, können Sie ihn deswegen abmahnen und ihn zum Nachholen seiner Pflicht auffordern.

Bleibt er noch immer untätig, können Sie eine Ersatzvornahme vornehmen. Das heißt, Sie beauftragen ein Reinigungsunternehmen und verlangen von Ihrem Mieter, Ihnen die Rechnung zu ersetzen. Zudem können Sie den Mieter wegen der unterlassenen Treppenhausreinigung noch abmahnen. Mehr Rechte haben Sie nicht!

Darf der Mieter während seines Urlaubs weniger Betriebskosten vorauszahlen?

Was ist, wenn Ihr Mieter wegen eines längeren Urlaubs weniger Betriebskosten vorauszahlen will?

Darauf müssen Sie sich nicht einlassen! Ist Ihr Mieter längere Zeit abwesend, sinken automatisch seine verbrauchsabhängigen Betriebskosten für die Wohnung. Z. B. die Kosten für Heizung, Warm-, Kalt- und Abwasser. Das liegt in der Natur der Sache: Wer wenig heizt oder wenig Wasser verbraucht, spart Energie. Das schlägt sich am Ende in der Betriebskostenabrechnung nieder.

Schließlich wird z. B. nach der Heizkostenverordnung ein Teil der Heizkosten verbrauchsabhängig ermittelt. Deshalb sinken mit dem reduzierten Verbrauch eben auch die vom Mieter zu tragenden Kosten.

Gleiches gilt für die Wasser- und Abwasserkosten. Soweit diese Betriebskosten nach Zählerstand verteilt werden, fällt für den verreisten Mieter eben kein Verbrauch an.

An den wohnflächenabhängigen Grundkosten ändert sich ohnehin durch die Abwesenheit des Mieters nichts. Deswegen muss er weiter seine Vorauszahlungen in voller Höhe zahlen.

Legen Sie manche Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach einem anderen Verteilungsschlüssel, wie z. B. Personen oder m², um, spielt die längere Abwesenheit des Mieters ebenfalls keine Rolle.

 

Kommentare (0)

Kommentieren, ergänzen Sie jetzt den Artikel oder geben Sie dem Autor Feedback. Einfach anmelden und losschreiben.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Da sonnt sich Ihr Mieter jeden Mittag nackt auf seinem Balkon: „Urlaub auf Balkonien", nennt er das. Seine Unterwäsche flattert derweil munter im Wind und jeden Morgen hängt er seine geblümte Bettwäsche zum Lüften über das Balkongeländer. Die Nachbarn haben Sie schon schmunzelnd darauf angesprochen. Ihnen ist das Ganze eher hoch peinlich. „Fremdschämen" nennt sich das und Sie fragen sich insgeheim: Kann ich dem Mieter das verbieten?
Es ist der pure Alptraum eines jeden Vermieters: Während des Urlaubs Ihres Mieters platzt ein Wasserrohr. Das Wasser läuft in einem dünnen Rinnsal unter der Wohnungstür Ihres Mieters heraus. Ihr darunter wohnender Mieter hat sich bereits über den hässlichen nassen Fleck an der Decke beschwert. Sie müssen unbedingt in die Wohnung - und zwar sofort! Nur leider ist Ihr Mieter nicht erreichbar und Sie haben keinen Schlüssel zur Wohnung. Wie sich solche misslichen Notfall-Situationen vermeiden lassen? Meineimmobilie.de weiß Rat.
Wollmäuse, ein zerknülltes Papiertaschentuch und eine achtlos weggeworfene Zigarettenkippe in der Ecke. Das sind untrügliche Beweiszeichen dafür, dass Ihr Treppenhaus schon länger nicht mehr geputzt wurde. Tja, Ihre Mieter nehmen es mit der Kehrwoche leider nicht so genau. Das wollen Sie jetzt ändern: mit einer regelmäßigen Reinigungskraft. Die Kosten dafür wollen Sie auf alle Mieter umlegen. Wie Sie das rechtlich korrekt hinbekommen, lesen Sie hier.

 meineimmobilie.de-Tipp

Spülmaschine, Briefkasten, Zeitschaltuhr: Hängen Sie als kleine Erinnerungsstütze am besten eine Checkliste ins Treppenhaus, woran Ihr Mieter denken soll, bevor er in die Ferien fährt.

Gern vergessen: Die Treppenausreinigungpflicht. Doch die macht keinen Urlaub - ebenso wenig wie die Mietzahlungspflichten.  

Gleiches gilt für die Betriebskostenvorauszahlungen: Nur weil Ihr Mieter z. B. 2 Monate im warmen Ausland verbringt, darf er nicht seine laufenden Betriebskostenvorauszahlungen reduzieren! Die laufen trotz Abwesenheit in voller Höhe weiter. Lediglich wenn sich aus der Betriebskostenabrechnung ergibt, dass der Mieter ein hohes Guthaben hat, kann er später auf niedrigere Vorauszahlungen bestehen.