Freitag, 11.04.2014 | Autor: Matthias Nöllke/mb, Foto: © Robert Kneschke - Fotolia.com

Untervermietung: Wann der Mieter Ihre Zustimmung braucht

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Worum geht´s

Wenn der Mieter unerlaubt untervermietet.

Stichworte zu diesem Thema

Egal, ob der Mieter nur ein Zimmer in seiner Wohnung untervermietet oder ob er für eine Weile ins Ausland geht und die Wohnung komplett untervermietet: Er muss den Vermieter um Zustimmung bitten.

 

Kommt er dem nicht nach, darf der Vermieter ihn abmahnen und ihm dann die Kündigung schicken.

Nicht nur die Vermieter sind beim Thema Untervermietung etwas unsicher, viele Mieter sind es auch. Sie wissen nicht recht, ob sie ihren Vermieter fragen müssen und wie sie reagieren sollen, wenn der ablehnt.

Manche meinen, es wäre da am zweckmäßigsten, den Vermieter gar nicht erst durch eine Nachfrage zu beunruhigen und einfach mal unterzuvermieten.

Doch genau dadurch verwirken sie schlimstenfalls ihren Anspruch auf Untervermietung. Schlimmer noch - aus Mietersicht: Nach einer erfolglosen Abmahnung kann der Vermieter dem Mieter gegebenenfalls kündigen und er ist möglicherweise dem Untermieter gegenüber schadensersatzpflichtig.

Untervermietung: Nur um Erlaubnis fragen genügt nicht

Bevor der Vermieter zustimmt, muss der Mieter ihn über zweierlei in Kenntnis setzen. Nämlich aus welchen Gründen er untervermieten möchte und an wen. Für den Vermieter muss ersichtlich sein, worauf er seinen Anspruch gründet. Sonst kann er ja nicht entscheiden, ob er ihm die Erlaubnis verweigern kann oder erteilen muss.

Ein Recht auf personenunabhängige Untervermietung besteht nicht.

Auf der anderen Seite ist der Mieter nicht verpflichtet, weitergehende Angaben über den Untermieter zu machen, beispielsweise über seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse.

Der Mieter muss Ihnen den Namen des Untermieters nennen

Es genügt, wenn er ihn benennt. Wenn der Mieter keinen Grund angibt und/oder keinen Untermieter benennt, ist der Vermieter nicht verpflichtet zu reagieren.

Vielfach wird es dennoch sinnvoller sein, den Mieter nicht "ins offene Messer" laufen zu lassen, sondern ihm mitzuteilen, dass er Gründe nennen und den Untermieter namhaft machen muss.

Wenn der Mieter ohne Zustimmung untervermietet

Wird ohne Erlaubnis untervermietet, sollte der Vermieter zügig reagieren. Dabei sind zwei Fälle zu unterscheiden: Entweder hätte der Mieter "eigentlich" Anspruch auf Untervermietung gehabt. Doch er hat die Zustimmung nicht abgewartet oder gar nicht erst eingeholt. Oder er hat ohnehin keinen Anspruch auf Untervermietung.

Im ersten Fall empfiehlt sich eine Abmahnung. Der Vermieter sollte außerdem eine Unterlassungsklage ankündigen. Reagiert der Mieter nicht, kann er ihm ordentlich kündigen, also unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Unter Umständen ist auch eine fristlose Kündigung denkbar. Im zweiten Fall kann der Vermieter dem Mieter nach der Abmahnung fristlos kündigen.

Was in Ihre Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung rein muss

Musterschreiben für eine Abmahnung:

Sehr geehrter (Mieter),


in Ihrer Mietwohnung haben Sie (einen Raum) untervermietet, ohne dass ich Ihnen die Erlaubnis hierzu gegeben hätte.

Nach § 540 Abs. 1 BGB sind Sie allerdings dazu verpflichtet, meine Erlaubnis einzuholen, bevor Sie untervermieten. Ich erteile Ihnen daher eine Abmahnung und fordere Sie auf, das Untermietverhältnis unverzüglich zu beenden.

Ich setze Ihnen hierzu eine Frist bis zum .......  (Datum, z. B. zwei Wochen nach Erhalt des Schreibens).

Besteht nach Ablauf dieser Frist noch immer ein Untermietverhältnis, werde ich gemäß § 541 BGB auf Unterlassung klagen/Ihnen gemäß § 543 Abs. 2 Ziffer 2 fristlos kündigen.
 

Mit freundlichen Grüßen

 

............................................................................

Sorgen Sie für einen gerichtsfesten Zugang Ihres Schreibens

Wie immer sollte der Vermieter dafür Sorge tragen, dass der Mieter das Schreiben auch wirklich erhält.

Entweder übergeben Sie es Ihrem Mieter persönlich oder er lässt es von einem Boten überbringen, der ihm die Übergabe quittiert. Am sichersten: der Vermieter schickt es per Gerichtsvollzieher.

Familienangehörigen sind keine Untermieter

Möchte der Mieter seine Eltern oder seine Kinder bei sich aufnehmen, dann handelt es sich nicht um ein Untermietverhältnis. Der Mieter kann Angehörige oder seinen Lebensgefährten aufnehmen ohne Sie eigens um Erlaubnis fragen.

Allerdings trifft ihn dann eine Mitteilungspflicht, dass und wen er in seine Wohnung aufenommen hat.

Dies gilt auch dann, wenn er dafür Miete bekommt. Sie als Vermieter müssen also aufpassen.

Wann Sie "Nein" sagen dürfen

Fragt Sie Ihr Mieter dennoch aus Ahnungslosigkeit nach Ihrer Erlaubnis, dürfen Sie ihm die Aufnahme nicht verweigern. Es sei denn, wichtige Gründe sprechen gegen eine solche Aufnahme, zum Beispiel weil die Wohnung dann überbelegt wäre.

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Dr. Matthias Nöllke hat Kommunikationswissenschaften, Politik und Literaturwissenschaft studiert. Er ist seit vielen Jahren als Autor und Keynote-Speaker tätig, u.a. für den Bayerischen Rundfunk und für zahlreiche ...
Dr. Matthias Nölke
Bestimmt haben Sie diesen Spruch auch schon mal gehört: „Mit Besuch ist es so wie mit Fisch: Spätestens ab dem 3. Tag beginnt er einem zu stinken!“ Die Rede ist allerdings nicht von Ihren Gästen, sondern denen Ihres Mieters. Von der freundlichen jungen Dame, die Sie neuerdings öfters im Treppenhaus sehen und die Sie immer so nett grüßt: Besucherin, Untermieterin oder mittlerweile sogar schon Ihre Mieterin?

 meineimmobilie.de-Tipp


Wenn Ihr Mieter hingegen auszieht und die Wohnung seinen Kindern (oder Eltern) überlassen will, hat er keinen Anspruch auf Untervermietung.

Weitere Informationen zum Thema Untervermietung finden Sie in dem Buch "Vermieterratgeber", erschienen im Haufe-Verlag.