Tschüss Wollmaus: Wie Sie ein blitzblankes Treppenhaus bekommen

Stellen Sie nicht ungefragt um

Normalerweise regelt ein Kehrplan, wann welcher Mieter im Haus mit der Treppenhausreinigung bzw. dem Reinigen der sonstigen Gemeinschaftsräume dran ist.

Wollen Sie jedoch von einer Eigen- auf eine Fremdreinigung umstellen, musste bisher jeder Mieter im Haus zustimmen. Selbst wenn die Mehrheit für eine Umstellung war, reichte das bisher nicht.

Die Mehrheit bestimmt, ob Sie umstellen dürfen

Mittlerweile urteilen die Gerichte hier großzügiger - und zwar zu Ihren Gunsten: Sind 6 von 8 Mietern für eine Umstellung von Eigen- auf Fremdreinigung, muss sich die Mehrheit dem beugen.

Ihnen als Vermieter ist es nämlich nicht zumutbar, die Hausreinigung im Haus unterschiedlich zu handhaben (AG Köpenick, Urteil v. 26.10.2009, 5 C 11/09, GE 2009, S. 1522).

Geben Sie einen Grund für die Umstellung an

Machen Sie es am besten so: Kündigen Sie Ihren Mietern den Wechsel vor Beginn der neuen Abrechnungsperiode an (AG Köln, Urteil v. 24.01.2008, 210 C 334/07, WM 2008, S. 226). Teilen Sie ihnen mit, warum Sie von Eigen- auf Fremdleistung umstellen wollen.

Ein guter Grund ist die Tatsache, dass einige Mieter dies wünschen bzw. alters- oder krankheitsbedingt der Hausreinigung nicht mehr nachkommen können.

Vorsicht: Prüfen Sie zuerst Ihren Mietvertrag

Schießen Sie sich aber bitte kein Eigentor: Werfen Sie zuvor einen Blick in Ihren Mietvertrag bevor Sie voreilig von einer Eigen- auf eine Fremdleistung umstellen.

Nur wenn im Mietvertrag steht, dass Sie die Hausreinigungskosten auch umlegen dürfen, empfiehlt sich eine Umstellung!

Eine Öffnungsklausel sichert Ihnen die Umlage

Für die Umlage reicht schon ein Hinweis auf den Betriebskostenkatalog von § 2 BetrKV bzw. auf die alte Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung. Das reicht bereits als sogenannte Öffnungsklausel für die künftige Umlage.

Das hat der Bundesgerichtshof in einem Fall entschieden, bei dem die Heizung auf Fernwärme umgestellt wurde (BGH, Urteil v. 27.06.2007, VIII ZR 202/06).

Diese Rechtsprechung soll auch für den Fall gelten, dass von der Eigen- auf Fremdreinigung umgestellt wird. Damit lässt der Mietvertrag dem Vermieter die Wahl, ob er umstellt.

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Solange Sie noch nicht auf Fremdreinigung umgestellt haben, gilt: Kommen einzelne Mieter ihrer Reinigungspflicht nicht nach, müssen Sie diese zunächst abmahnen und sie auffordern, ihre Arbeiten nachzuholen.

Bleibt auch das erfolglos, können Sie einen Dritten mit den Arbeiten beauftragen (= Ersatzvornahme).

Die Kosten für die Ersatzvornahme dürfen Sie natürlich nur dem Mieter "aufbrummen", der seine Arbeiten nicht erledigt hat. Auf der Betriebskosten-Abrechnung haben diese "Nachholkosten" dagegen nichts zu suchen.