Dienstag, 15.03.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Dan Race - Fotolia.com

Totschläger soll Wohnrecht aufgeben: Kann ihn der Eigentümer dazu zwingen?

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Worum geht´s

Wohnrecht: Wann der Wohnungsberechtigte zur Aufgabe seines Wohnrechts gezwungen werden kann.

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Ein Streit unter Brüdern endete in Leipzig tödlich. Weil beide im selben Haus wohnten, wollte die Witwe, dass der andere Bruder sein Wohnrecht aufgeben sollte. Die Mutter - die gesetzliche Erbin - klagte das Recht ein. 
 
Doch ganz so einfach ist das rechtlich nicht. Am Ende fällte der BGH jedoch ein salomonisches Urteil zugunsten der Witwe des getöteten Bruders.

Richtig kriminell wurde es bei einem Streit unter Brüdern in Leipzig. Das Haus, in dem sie lebten, gehörte beiden zusammen: Ein Bruder wohnte im 1. Obergeschoss, der andere lebte zusammen mit seiner geschiedenen Ehefrau im Erdgeschoss.

Anfang 1997 übertrug der Bruder aus dem Obergeschoss seinen hälftigen Miteigentumsanteil auf den unter ihm wohnenden Bruder. Dabei behielt er sich aber ein dingliches Wohnungsrecht an seiner Wohnung im Obergeschoss vor. Das wurde auch so ins Grundbuch eingetragen. 

Im Mai 2012 stritten sich die Brüder. Dabei erstach der Bruder aus dem Obergeschoss den Bruder aus dem Erdgeschoss. Deswegen wurde er wegen Totschlags zu einer Freiheitsstrafe von 9 Jahren und 9 Monaten verurteilt.

Trotz Erbunwürdigkeit: Das Wohnungsrecht bleibt

Die Mutter der Brüder erbte das Haus. Der Totschläger wurde in einem Zivilrechtsstreit zwar rechtskräftig für erbunwürdig erklärt, behielt aber dennoch sein Wohnungsrecht.

Deswegen verlangte die Mutter von ihrem Sohn, dass er bedingungslos der Löschung seines Wohnungsrechts zustimmen sollte. Unter anderem auch deswegen, weil die frühere Ehefrau des Getöteten weiterhin auf dem Grundstück leben wollte.

Sie berief sich bei ihrer Zustimmungsklage auf die Rechtsprechung des österreichischen Obersten Gerichtshofs. Der hatte schon einmal die Kündigung eines dinglichen Wohnungsrechts für möglich gehalten, weil der Wohnungsberechtigte den Grundstückseigentümer ermordet hatte.

Das Wohnungsrecht bleibt, aber der Wohnungsberechtigte muss gehen

Der BGH fällte daraufhin ein salomonisches Urteil: Der Inhaber eines dinglichen Wohnungsrechts, der den Grundstückseigentümer getötet hat, muss sein Wohnungsrecht zwar nicht aufgeben. Jedoch darf er es unter Umständen nicht mehr persönlich ausüben (BGH, Urteil v. 11.3.2016, V ZR 208/15). 

Ein dingliches Wohnungsrecht kann im deutschen – anders als im österreichischen - Recht nur gekündigt werden, wenn es ausdrücklich vereinbart wurde, was hier nicht geschehen ist. Deswegen hatte die Mutter keinen Anspruch gegen ihren kriminellen Sohn auf Aufgabe des Wohnrechts. Nicht einmal nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), der von den Juristen immer dann bemüht wird, wenn "rechtlich nichts mehr geht".

Angehörigen ist ein Zusammenwohnen unterm gleichen Dach nicht zumutbar

Ob und unter welchen Voraussetzungen der dinglich Wohnungsberechtigte sein Wohnungsrecht aufgeben muss, hat der Bundesgerichtshof bislang nicht entschieden und auch in diesem Tötungsfall offen gelassen!

Zwar ist es Personen, die dem Getöteten nahe standen und die weiterhin auf dem mit dem Wohnungsrecht belasteten Grundstück wohnen, im Allgemeinen nicht zumutbar, mit dem Täter unter einem Dach zu leben.

Allerdings ist selbst unter diesen Umständen die Aufgabe des Wohnungsrechts nur das allerletzte Mittel. Oder, wie es der österreichische Oberste Gerichtshof formuliert: Das „äußerste Notventil“. Das kommt nur in Betracht, wenn andere zumutbare Wege der Konfliktlösung ausscheiden.

Wohnungsrecht gilt nach Deutschem Recht als Dienstbarkeit

Bevor allerdings jemand zur Aufgabe seines Wohnrechts gezwungen werden kann, gibt es nach dem deutschen Dienstbarkeitenrecht noch eine andere rechtliche Möglichkeit. Der Wohnungsberechtigte muss nämlich nach § 1020 Satz 1 BGB sein dingliches Wohnungsrecht so ausüben, dass die Interessen des Grundstückseigentümers tunlichst geschont werden.

Dazu gehört, dass auf die persönlichen Beziehungen zwischen dem Berechtigten und den Personen, die dem getöteten Grundstückseigentümer nahe standen und weiterhin auf dem Grundstück leben, Rücksicht genommen wird.

Der Wohnungsberechtigte muss Rücksicht auf die Angehörigen nehmen

Wollen die Angehörigen des Getöteten mit dem Wohnungsberechtigten wegen der Tat nicht mehr mit ihm auf dem Grundstück unter einem Dach zusammenleben, muss der Berechtigte dem Rechnung tragen.

Das kann schon dadurch geschehen, dass er die Wohnung nicht mehr selbst nutzt, sondern sie Dritten überlässt, also etwa vermietet.

Dazu ist er sogar verpflichtet, wenn das der Grundstückseigentümer von ihm verlangt. Kann mit dieser Alternative der Konflikt schon gelöst werden, muss der Wohnungsberechtigte nicht sein Wohnungsrecht nach § 242 BGB aufgeben.

§ 1020 Satz 1 BGB, der das dingliche Wohnungsrecht regelt, lautet:

"Schonende Ausübung

Bei der Ausübung einer Grunddienstbarkeit hat der Berechtigte das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks tunlichst zu schonen."

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Der Erblasser hatte es doch nur gut gemeint: Die Kinder sollten das Häuschen erben, aber seine Ehefrau sollte zeitlebens darin wohnen bleiben dürfen. Am Ende kam alles ein bisschen anders, denn der Erblasser hatte seine Rechnung leider ohne das Finanzamt gemacht!   
Sie verkaufen Ihre Immobilie, allerdings behalten Sie sich noch ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchsrecht vor. Das bedeutet: Das Haus gehört nun jemand anderem, aber Sie dürfen darin wohnen bleiben bzw. dürfen es sogar vermieten (beim Nießbrauchsrecht) und dafür die Miete "einstreichen". Wie wirkt sich dieses Wonnrecht steuerlich aus?    
Ein Nießbrauchs- oder Wohnrecht räumen viele Eheleute ihrem Partner lebenslang ein. Entweder als Schenkung zu Lebzeiten. Oder, noch verbreiteter, als Nachlass im Rahmen ihres Testaments.   Rechtlich eine kluge Lösung: Dann können die erbenden Kinder den Partner nicht einfach aus dem Haus vertreiben. Steuerlich dagegen in den meisten Fällen keine so gute Idee, denn oft wird Erbschaftsteuer fällig!