Mittwoch, 22.01.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © maksymowicz - Fotolia.com

Tierhaltung: Was Ihr Mieter darf und was nicht

Foto: © maksymowicz - Fotolia.com
Worum geht´s

Was Sie im Mietvertrag zur Tierhaltung regeln können.

Wie Sie die Tierhaltung ausschließen können.

Welche Tierhaltungsklauseln unwirksam sind.

Stichworte zu diesem Thema

Ob Hund, Katze oder Hamster: Zwei- und Vierbeiner sind beliebte Mitbewohner in vielen Mietwohnungen. Häufig wissen die Vermieter nicht einmal, dass Ihr Mieter ein Haustier in seiner Wohnung hält und das, obwohl in vielen Mietverträgen nur die Kleintierhaltung erlaubt ist.

 

Ist tierischer Ärger ein Kündigungsgrund? Erst mal nicht! Dürfen Sie die Tierhaltungsbitte Ihres Mieters gleich rigoros ablehnen? Nicht unbedingt!

 

In Deutschland leben zurzeit laut IVH mehr als 23 Millionen Hunde, Katzen und Kleintiere. Damit lebt in fast jedem vierten Haushalt ein Haustier - vielleicht auch in Ihrer Mietwohnung.

Nicht jeder Vermieter teilt jedoch die Tierliebe seines Mieters. Noch dazu, wenn er sie ungefragt oder zu extensiv in seiner Mietwohnung auslebt.

Um dem zu entgehen, versuchen viele Vermieter mit den entsprechenden Tierhaltungsklauseln im Mietvertrag das Halten von Haustieren in der Mietwohnung ganz zu verbieten bzw. dem Mieter vertraglich zumindest eine vorherige schriftliche Erlaubniseinholung abzuringen.

Wie Sie die Tierhaltung ausschließen können

Vorsicht: Generelle Tierhaltungsverbotsklauseln in Mietverträgen sind unwirksam! Anders sieht es dagegen aus, wenn Sie eine entsprechende Individualvereinbarung in Ihren Mietvertrag hineinschreiben.

Mit einer solchen Individualvereinbarung wie: "Das Halten von Haustieren ist nicht gestattet" könnten Sie das Recht des Mieters zur Tierhaltung rechtswirksam ausschließen. Achten Sie jedoch darauf, dass Sie dieses Tierhaltungsverbot maximal in 2 Verträge hineinschreiben. Ab dem 3. Mal könnte daraus nämlich schon eine (unwirksame!) Mietvertragsklausel werden.

Wie schnell Ihr Tierhaltungsverbot unwirksam ist

Steht in Ihrem Mietvertragsvordruck eine Klausel, wonach Sie keine Tiere in der Wohnung erlauben, gibt es dafür sicherlich viele gute Gründe.

Sei es die Angst davor, dass Ihr Eigentum durch einen nagenden Hamster oder eine kratzende Katze beschädigt werden könnte oder dass Sie fürchten, Mitbewohner könnten sich über ständiges Hundegebell beschweren.

Allerdings: Solche generellen Verbotsklauseln bringen Ihnen nichts, denn absolute Tierhaltungsverbote, die auch die Kleintierhaltung ausschließen, sind unwirksam. Ihre Klausel muss dem Mieter zumindest erlauben, ungefragt sogenannte Kleintiere in seiner Wohnung zu halten.

Ihre Tierhaltungsklausel muss Kleintiere erlauben

Die Kleintierhaltung können Sie nicht einmal mit einer noch so ausgefeilten Klausel im Mietvertrag ausschließen. Deswegen darf der Mieter kleine Tiere wie Hamster, Meerschweinchen oder Kanarienvögel auch ohne Ihre Erlaubnis halten. Jedenfalls im üblichen Rahmen.

Was noch als Kleintier zählt, hat der Bundesgerichtshof schon einmal in einem Urteil genauer definiert (BGH, Urteil v. 14.11.2007, VIII ZR 340/06): Das sind solche, die in geschlossenen Behältnissen gehalten werden, also nicht frei in der Wohnung oder dem Haus umherlaufen.

Danach würde schon einmal per Definition weder ein Hund, noch eine Katze unter die erlaubten Kleintiere fallen.

Tierhaltungsklausel: Hüten Sie sich vor einer Aufzählung

Der Teufel liegt auch bei den Tierhaltungsklauseln im Detail. So verstößt die nachfolgende Tierhaltungsklausel nach § 307 BGB und ist unwirksam:

"Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters."

Der Grund: Sie erlauben nur das ungefragte Halten von Ziervögeln und Zierfischen. Dagegen muss Sie der Mieter bei anderen Kleintieren, wie z. B. Hamster und Schildkröten, um Ihre Zustimmung fragen. Darin liegt ein Verstoß gegen § 307 BGB.

Hunde- und Katzenhaltung: Was die Gerichte dazu sagen

Bei größeren Tieren - dazu zählen auch die meisten Hunderassen – greift die Kleintierregelung nicht. Deswegen muss Sie Ihr Mieter grundsätzlich um Erlaubnis fragen, wenn er einen Hund anschaffen will.

Sie können die Hunde- oder Katzenhaltung auch nicht per Klausel im Mietvertrag generell ausschließen.

Das hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden. Danach benachteiligt so ein generelles Hunde- und Katzenhaltungsverbot den Mieter unangemessen, weil Sie ihm die Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbieten.

Tierhaltung: Zuerst gilt, was im Mietvertrag steht

Entpuppt sich Ihre Tierhaltungsklausel als unwirksam, darf der Mieter nicht automatisch einen Hund oder eine Katze halten.

Es ist vielmehr so, dass zunächst einmal geprüft wird, was im Mietvertrag steht. Ist dort nichts zur Hunde- oder Katzenhaltung geregelt oder entpuppt sich die dortige Regel als unwirksam, wird zwischen den Vermieter- und Mieterinteressen abgewogen.

Bei der Interessenabwägung sind insbesondere zu berücksichtigen:

  • Die Art, die Größe, das Verhalten und die Anzahl der gewünschten Tiere,
  • die Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet,
  • die Anzahl und die persönlichen Verhältnisse, namentlich Alter und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn,
  • wie viele und welche anderen Tiere es bereits im Haus gibt,
  • wie der Vermieter bisher die Tierhaltung im Haus gehandhabt hat sowie
  • welche besonderen Bedürfnisse der Mieter an der Tierhaltung hat.

Trotz unwirksamer Klausel ist nicht alles erlaubt

Außerdem spielen bei der Abwägung noch die Belange der anderen Hausbewohner und der Nachbarn eine gewichtige Rolle. Insofern müssen dann Sie bzw. das Gericht pro Einzelfall entscheiden, ob das Tier in der Wohnung gehalten werden darf oder nicht.

Deswegen sprach der BGH einem 20 cm großen Hündchen ein „Bleibe-Recht“ zu (BGH, Urteil v. 20.3.2013, VIII ZR 168/12).

Wichtig: Ob das Halten des Hundes in der Wohnung noch artgerecht ist oder nicht, spielt vor Gericht keine Rolle (BGH, Urteil v. 22.1.2013, VIII ZR 329/11)! Die Richter schauen vielmehr darauf, was im Mietvertrag zur Tierhaltung geregelt war.

Wann Sie selbst bei großen Hunden ein Auge zudrücken müssen

Benötigt Ihr Mieter aus gesundheitlichen Gründen - etwa weil er blind ist oder an einer Depression leidet - einen Hund, müssen Sie ihm die Tierhaltung erlauben (LG Hamburg, 316 S 44/94).

Diese 3 Unwirksamkeits-Fallen müssen Sie kennen

Sie können im Mietvertrag vereinbaren, dass Ihr Mieter Sie vorher um Erlaubnis fragen muss, bevor er ein Tier anschafft, was nicht ohnehin schon als erlaubnisfreies Kleintier gilt. Dabei kommt es auf jedes Wort an. Tappen Sie nicht in diese 3 Unwirksamkeitsfallen:

  1. Aus Ihrer Klausel muss sich ergeben, dass der Mieter Kleintiere auch ohne Ihre Erlaubnis halten darf. Das Recht zur Kleintierhaltung dürfen Sie nicht einschränken.
  2. Verzichten Sie auf eine schriftliche Erlaubniserteilung. Mündlich gefragt und erlaubt zählt auch. Ganz gleich, ob Sie Ihre Erlaubnis dennoch nachweislich schriftlich erteilen.
  3. Erwecken Sie in Ihrer Klausel nicht den Eindruck, dass die Erteilung der Erlaubnis in Ihrem freien Ermessen steht, sondern dass vielmehr eine Interessenabwägung stattfindet.

Was bei gefährlichen Tieren gilt

Das Halten von gefährlichen Tieren ist vertragswidrig. Dazu zählt nicht nur z. B. eine Giftschlange, sondern das Halten eines Haustieres, das sich im konkreten Fall als gefährlich erwiesen hat, weil es z. B. einen Mitbewohner im Hausflur angefallen und verletzt hat.

Bestimmte normalerweise wild lebende Tierarten gelten generell als gefährlich. Deswegen ist das Halten solcher Tiere vertragswidrig. Dazu zählen (nach der Verordnung des Landes Berlin über das Halten gefährlicher Tiere wild lebender Arten vom 28.2.1996 – GVBl Berlin S. 102) folgende Tierarten: Affen (mit Ausnahme der Halbaffen und der Krallenaffen), Wildhunde, Bären, Hyänen, Wildkatzen, Krokodile, Riesenschlangen, Giftnattern, Vipern, Grubenottern, Seeschlangen, Trugnattern, Echsen, giftige Spinnen, Skorpione und Hundertfüßler.

Weil auch Kampfhunde von Privatpersonen teilweise nur mit Erlaubnis einer Behörde gehalten werden dürfen, gelten auch sie als generell gefährlich und ihr Halten als vertragswidriger Gebrauch der Mietsache.

Tierischer Besuch: Darf der bleiben?

Ihr Mieter bekommt Besuch von einem Hundehalter. Bello ist mit dabei. Darf er bleiben? Ja. Ebenso dürfen auch Tiere bleiben, die der Mieter nur eine vorübergehende Zeit versorgt.

Geht jedoch von den „Besuchstieren“ eine Störung aus oder werden die Tiere wegen ihrer Größe oder Eigenart von den übrigen Hausbewohnern als gefährlich angesehen, dürfen Sie dem Mieter den Besuch solcher Tiere auch verbieten!

Wann Sie die Tierhaltung wieder widerrufen können

Der neue Hund Ihres Mieters bellt ständig – auch mitten in der Nacht. Die Mitbewohner haben sich bereits deswegen beschwert.

Kommt es zu erheblichen Belästigungen durch ein erlaubtes Haustier, müssen Sie Ihren Mieter zunächst auffordern, dass er Maßnahmen ergreift, die zum Beseitigen der Belästigung erforderlich sind.

Bleiben die Bemühungen erfolglos, kann Ihr Mieter trotz einer vertraglichen Vereinbarung bzw. Ihrer erteilten Erlaubnis verpflichtet sein, das Tier wieder aus der Wohnung zu entfernen. Weigert er sich zu Unrecht, können Sie das Mietverhältnis schlimmstenfalls nach § 543, § 569 Abs. 2, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigen.

Was „Animal Hoarding" bedeutet

Unter „Animal Hoarding“ wird das krankhafte Horten von Tieren als Sammelleidenschaft verstanden. Es handelt sich dabei um ein ernst zu nehmendes Krankheitsbild. Betroffene Menschen nehmen immer mehr Tiere bei sich auf, jedoch ohne angemessen für sie sorgen zu können.

Was in den USA bereits als anerkannte psychische Krankheit gilt, wird in Deutschland noch relativ wenig diskutiert. Allerdings machen Tierschutzvereine und Medien immer häufiger auf solche Fälle aufmerksam. So wurden Tierschützer in der Vergangenheit mehrfach zu Wohnungen gerufen, in denen Dutzende oder gar Hunderte von Tieren in einem verwahrlosten Zustand lebten.

Lässt Ihr Mieter seine Tiere verwahrlosen, verstößt er gegen das Tierschutzgesetz. Sie können ihn dann anzeigen. Allerdings sollten Sie nicht vorschnell handeln. Wenden Sie sich besser bei einem Verdacht erst einmal an den Tierschutzbund und informieren Sie sich, welche Möglichkeiten Sie im konkreten Fall als Vermieter haben.

Tierschäden: Nicht immer hilft die Haftpflichtversicherung weiter

Urinschäden am Parkett, weil Ihr Mieter seine 3 Katzen tagsüber allein in der Wohnung gelassen hat. Für die dadurch verursachten Schäden am Parkett und den Sockelleisten, können Sie vom Mieter Schadensersatz verlangen.

Ob seine Haftpflichtversicherung den Schaden übernimmt, kann Ihnen dabei eigentlich egal sein: An Ihrem Anspruch gegenüber dem Mieter ändert das nichts! Die Haftpflichtversicherer lehnen eine Kostenübernahme zumindest teilweise ab, wenn die Tiere unsachgemäß gehalten wurden und deswegen den Mieter ein erhebliches Mitverschulden am Schaden trifft.

Zwar sind die Schäden durch zahme Haustiere grundsätzlich mitversichert, doch es gibt auch gewisse Grenzen (Beschluss des Saarländischen OLG, 5 W 72/13, Deutsches Recht, Heft 21/2013).

 

 

 

Kommentare (1)

29.1.2014, 13:01 Uhr von Matulla Profil ansehen
Eine Eigentümergemeinschaft kann das Halten von Haustieren per Beschluß verbieten. Was macht dann der Besitzer einer Eigentumswohnung, die er vermieten will? Er kann ja grundsätzlich im Mietvertrag die Tierhaltung nicht verbieten. "Da beißt sich der Hund in den Schwanz."
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Tinkerbell und Bo - kennen Sie die? Der eine ist ein meist rosa gekleideter Chihuahua, der bei Paris Hilton in einer Hündchen-Villa inklusive Klimaanlage, Wendeltreppe, Miniaturmöbel und Kronleuchter in Hollywood wohnt.   Bo ist ein Portugiesischer Wasserhund und wohnt fast genauso nobel: Im Weißen Haus in Washington. Zugegeben: Die Herrchen beider Vierbeiner werden wohl kaum Ärger mit ihrem Vermieter bekommen und irgendwann einmal vor dem Bundesgerichtshof landen. Eben so, wie ein Vermieter aus Gelsenkirchen.
Sie tragen Schleifchen und Mäntelchen. Sie haben ihre eigenen Friseure und Boutiquen und werden dorthin meist in teuren, eigens für sie angefertigten Handtaschen getragen. Die Rede ist von Yorkshire Terriern. Das sind eigentlich Hunde. Oder zählen die doch zu den Kleintieren?   Wo der Unterschied liegt? Ganz einfach: Kleintiere darf der Mieter ungefragt halten, Hunde aber meist nicht.
Erinnern Sie sich noch an den Fernseh-Hund „Lassie“: Wie er durch Felder und Wiesen sprang, Viehdiebe stellte oder andere spannende Abenteuer schwanzwedelnd überstand.    Können Sie sich Lassie im 3. Stock einer 3-Zimmer-Altbauwohnung in Hamburg vorstellen?
Ihr Mieter will seinen Kindern einen lang gehegten Wunsch erfüllen: Eine Katze soll mit einziehen. Die Kinder freuen sich. Sie sich weniger, denn Tiere in der Wohnung? Das wollen Sie eigentlich nicht. Dürfen Sie da als Vermieter „Nein“ sagen? 
Wenn´s wieder eisig kalt wird, freuen sich Rotkehlchen und Kohlmeise über Meisenknödel und Vogelfutter. Doch nicht nur das kleine Gefieder ist hungrig, sondern auch größere Zweibeiner wie Tauben. Die sind allerdings meistens nicht gern gesehen – und schon gar nicht gehört.    Was tun, wenn ein Mitbewohner im Haus die Tauben auch noch trotz Taubenfütterungsverbot im Mietvertrag extra anlockt? Da hilft notfalls nur eine Unterlassungsklage.   

 meineimmobilie.de-Tipp

Der Mieter darf jegliche Arten von Kleintieren halten, ohne Sie vorher um Erlaubnis fragen zu müssen. Eine Klausel im Mietvertrag, die generell eine Tierhaltung in der Mietwohnung verbietet, ist unwirksam, denn Kleintiere sind immer erlaubt.

 

Nach der Rechtsprechung des BGH muss Sie der Mieter für das Halten sonstiger Tiere, insbesondere von Hunden und Katzen, um Erlaubnis fragen. Als Vermieter dürfen Sie jedoch Ihre Erlaubnis nicht nach freiem Ermessen erteilen oder versagen, sondern Sie müssen vielmehr eine Interessenabwägung vornehmen und dann erst entscheiden.