Donnerstag, 06.10.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © Tom-Hanisch - Fotolia.com

Text- statt Schriftform: Gilt das neue Verbrauchergesetz auch für Vermieter?

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Worum geht´s

Neue Gesetzesänderung für Verbraucher: Betrifft die auch Sie als Vermieter?  

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Seit dem 1.10.2016 sieht § 309 Nr. 13 BGB etwas anders aus. Wahrscheinlich wäre auch Ihnen das gar nicht aufgefallen, denn wer weiß schon aus dem Stehgreif, was überhaupt in § 309 BGB geregelt ist? Dort steht in einem Katalog von 14 Ziffern, welche Vertragsklauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam sind.

 

Danach ist es in AGB´s unter anderem verboten, für Erklärungen eine strengere Form als die Schriftform vorzuschreiben.

 

Schuld an der geänderten Vorschrift ist das Gesetz zur Verbesserung der zivilrechtlichen Durchsetzung von verbraucherschützenden Vorschriften des Datenschutzrechtes vom 1.1.2016. Genauer gesagt die geänderte EU-Verbraucherrechtrichtlinie 2011/83/EU. Aha, soso - alles klar.

 

Wenn Sie jetzt genauso verwirrt sind wie viele andere Verbraucher und sich fragen, was sich durch das Gesetz für Sie als Vermieter ändert, sollten Sie unbedingt weiterlesen. 

Neue Verbraucherrichtlinie: Für wen die Gesetzesänderung gilt

Der geänderte § 309 Nr. 13 BGB, der seit dem 1.10.2016 gilt, betrifft zuerst einmal nur Verträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, in denen die Abgabe bestimmter Erklärungen, z. B. Kündigung, Rücktritts- oder Anfechtungserklärung, die Anzeige von Sachmängeln, Fristsetzungen, Schadensmeldungen etc. schriftlich erfolgen muss.

Da auch Sie als Vermieter mit mehreren Wohnungen bzw. Mietverträgen ein Unternehmer im Sinne dieser Vorschrift sein können, gilt die Gesetzesänderung grundsätzlich auch für Sie, wenn Sie z. B. in Ihren Mietvertrag schreiben, dass nur schriftliche Einwendungen gegen Ihre Betriebskostenabrechnung wirksam sind.

Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung kann der Mieter künftig also selbst dann in Textform vorbringen, wenn Sie in Ihrem Mietvertrag stehen haben, dass dies nur schriftlich möglich ist.

Wann Sie als Vermieter als Unternehmer gelten

Unternehmer – und darunter fallen teilweise schon Vermieter ab 3 Wohnungen – dürfen in Verträge, die sie ab dem 1.10.2016 abschließen, nicht mehr reinschreiben, dass Vertragsänderungen nur noch schriftlich möglich sind.

Dies betrifft Sie auf der Verbraucherseite beispielsweise dann, wenn Sie einen Handy-, Telefon- und Internetvertrag, den Fitnessvertrag mit Ihrem Studio oder auch Ihren Stromvertrag ändern wollen. Das geht künftig ohne Papier einfach mit einer SMS oder einer E-Mail.

Auch bei Online-Käufen können Sie Ihren Rücktritt künftig per E-Mail erklären, selbst wenn das in den (unwirksamen) AGB´s ausgeschlossen wurde.

Wegen der Gesetzesänderung können Sie solche Verbraucherverträge, die Sie seit dem 1.10.2106 abgeschlossen haben, auch mal eben schnell per einfacher E-Mail (ohne qualifizierte elektronische Signatur) oder SMS ändern.

Verbraucherrecht: Was für Ihren Wohnungsmietvertrag gilt

Wie bei jedem Gesetz gibt es auch beim § 309 BGB ein paar Ausnahmen. Darunter fallen solche Erklärungen, bei denen ausdrücklich im Gesetz dabei steht, dass diese nur schriftlich abgegeben werden können.

Oder für solche Verträge, für die im Gesetz sogar die notariell beurkundete Form vorgeschrieben ist wie z. B. beim Kaufvertrag über eine Immobilie oder die Abgabe einer Grundschulderklärung. Auch die lassen sich künftig natürlich nicht so einfach in Textform ändern.  

Den Mietvertrag kann der Mieter nach wie vor nur schriftlich kündigen

Will Ihr Mieter also seinen Wohnungsmietvertrag kündigen, geht das nach § 568 Abs. 1 BGB nach wie vor nur schriftlich, weil das so im Gesetz steht. Gleiches gilt für den Widerspruch gegen eine von Ihnen ausgesprochene Kündigung: Auch hier bleibt es dabei, dass der Mieter der nach wie vor nur schriftlich widersprechen kann (§ 574b BGB).

Das bedeutet: Überall, wo die Schriftform bereits im Gesetz steht und damit vorgeschrieben ist, bleibt es dabei: Solche Erklärungen kann Ihr Mieter nach wie vor nur schriftlich und nicht per SMS oder E-Mail abgeben!

Gleiches gilt, wenn Ihr Hausmeister oder Ihre Reinigungskraft Ihnen den Arbeitsvertrag kündigen will: Auch für die Kündigung von Arbeitsverhältnissen ist die Schriftform vorgeschrieben, weswegen sich der Mieter auch daran halten muss und künftig nicht per SMS kündigen kann.

Mietvertrag: Der kleine Unterschied zwischen Textform und Schriftform

Was Textform bedeutet, steht in § 126b BGB. Dabei handelt es sich um eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist und die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird.

Mit dauerhaftem Datenträger ist jedes Medium gemeint, mit dem der Empfänger der Nachricht die Erklärung so auf einem Datenträger bewahren oder speichern kann, dass er sie eine gewisse Zeit lang abrufen und unverändert wiedergeben kann.

Typisch dafür sind Erklärungen, die z. B. per E-Mail, per SMS, eingescanntem pdf oder Fax abgegeben wurden.

Für die Schriftform ist dagegen typisch, dass es ein Blatt Papier gibt, auf dem unter anderem auch die eigenhändige Namensunterschrift des Erklärenden im Original nötig ist. Bei der Textform reicht, dass sich z. B. durch die Namensnennung erkennen lässt, wer der Erklärende ist.

§ 309 BGB Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeit (gekürzte Fassung!)

Auch soweit eine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften zulässig ist, ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam

13.       (Form von Anzeigen und Erklärungen)

eine Bestimmung, durch die Anzeigen oder Erklärungen, die dem Verwender oder einem Dritten gegenüber abzugeben sind, gebunden werden

a)      an eine strengere Form als die schriftliche Form in einem Vertrag, für den durch Gesetz notarielle Beurkundung vorgeschrieben ist oder

b)      an eine strengere Form als die Textform in anderen als den in Buchstabe a genannten Verträgen oder

c)       an besondere Zugangserfordernisse.

Kommentare (1)

13.10.2016, 10:25 Uhr von irekah@gmail.com Profil ansehen
auch dies wird juristische Verwirrungen nach sich ziehen, wenn der Verbraucher behauptet, daß die Mitteilung nicht von ihm geschrieben wurde sondern durch eine unbefugten Nutzung des Handys durch Dritte entstanden ist. Wer ist dann wie verantwortlich, schadenersatzpflichtig? Eine Gesetzgebung, die vereinfachen soll (ggf. auch wird) aber rechtlich nur zusätzliches Konfliktpotential in sich birgt. Ein schlechter juristischer Wurf, der viele Nachbesserungen notwendig macht.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
In § 126 b BGB ist geregelt, was unter Textform zu verstehen ist. Nur so viel vorab: Schriftform wäre strenger! Ist im Gesetz Textform ...
Topstory: Erst will er und dann doch nicht. Die Rede ist vom Mieter der kurzentschlossen doch wieder aus seinem gerade erst unterschriebenen Mietvertrag wieder raus und nicht wie vorgesehen in die gemietete Wohnung einziehen will. Müssen Sie ihn wieder sang- und klanglos ziehen lassen?    Die Rechtslage ist hier ziemlich eindeutig: Vertrag ist nämlich Vertrag - und das gilt auch für Ihren Mieter.
„Das ist echt hart!“: Diesen Ausspruch des Bedauerns kennen Sie sicher auch. Damit es für den Mieter nicht zu so einer unangemessenen Härte bei einer Kündigung kommt, gibt es im Gesetz die „Härtegründe“.   Auf die kann sich der Mieter berufen, wenn ihn Ihre Kündigung gerade zu einem äußerst ungünstigen Zeitpunkt trifft. Allerdings: Nicht jede unangenehme Lebenssituation führt gleich dazu, dass sich Ihr Mieter auf „Härtegründe“ berufen und so den Kündigungszeitpunkt zumindest einmal hinauszögern kann.
Wer als Wohnungsvermieter seinen Mieter möglichst lange im Vertrag halten will, aber keinen Befristungsgrund parat hat, vereinbart einen Kündigungsausschluss. Doch dafür gelten strenge Spielregeln sonst ist Ihr Mietvertrag trotz Kündigungsverzicht vorzeitig kündbar! Wie genau Sie beim Formulieren sein müssen, zeigt ein neues BGH-Urteil.

 meineimmobilie.de-Tipp

Die Änderung von § 309 Nr. 13 BGB betrifft zwar auch Wohnungsmietverträge, allerdings entfaltet es nur wenig Wirkung in der Praxis. Zum einen deswegen, weil schon im Gesetz angegeben ist, welche Erklärungen zwingend schriftlich erfolgen müssen (z. B. Kündigung). Zum anderen weil eine unwirksame Klausel nicht gleich den gesamten Mietvertrag unwirksam macht.

 

Soweit bereits per Gesetz die Schriftform zwingend vorgeschrieben ist, wie zum Beispiel bei der Kündigung eines Wohnungsmietvertrags oder eines Arbeitsverhältnisses (vgl. § 623 BGB), darf davon nicht in den AGB´s des Vertrags abgewichen werden. Andererseits dürfen Sie im Mietverhältnis dort keine strengere Form verlangen, wo keine vorgeschrieben ist, wie z. B. wenn es um die Mängelanzeige oder die Erlaubnis zur Tierhaltung geht. Hier können Sie nicht im Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter dies nur schriftlich tun kann.