Donnerstag, 02.06.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © Thaut Images - Fotolia.com

Sturm und Hochwasser: Das sind die Rechte Ihres Mieters

Foto: © Thaut Images - Fotolia.com
Worum geht´s

Sturm, Hagel, Starkregen, Hochwasser: Das sind die Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter.

Starkregen und das damit verbundene Hochwasser haben viele Häuser, Wohnungen und Keller beschädigt. 

Nach dem Schock kommen nun die Einbußen und Sorgen um die zerstörte oder durchnässte Wohnung oder Haus. Die treffen nicht nur den Mieter, sondern auch viele Vermieter. 

In der Not heißt es zusammenhalten! Reparieren, mindern, kündigen: Welche Rechte Mieter und Vermieter in dieser Notsituation haben. 

Was Sie als Vermieter reparieren und instand setzen müssen

Als Eigentümer und Vermieter müssen Sie die Gebäudeschäden und Wohnungsschäden durch den Starkregen und das eingedrungene Hochwasser schnellstmöglich beseitigen.

Dazu gehört auch das Abpumpen des Wassers aus den Kellern und ggf. den Wohnungen. Außerdem müssen Sie die Wohnung trocken legen lassen.

Wer für die Schäden am Mobiliar haftet

In der Mietwohnung selbst müssen Sie im Übrigen nur Schäden an den mitvermieteten Gegenständen übernehmen. Beispielsweise, wenn Sie dem Mieter eine Wohnung mit Einbauküche oder Laminatboden vermietet haben, müssen Sie ihm schlimmstenfalls eine neue Küche kaufen bzw. einen neuen Fußboden verlegen lassen.

Schäden an sonstigen Einrichtungsgegenständen, am Mobiliar bzw. am Eigentum des Mieters muss dieser selbst beseitigen und auch selbst bezahlen.

Starkregen: Was die Versicherung zahlt

Versicherungen, wie die Hausrat- oder Wohngebäudeversicherung, treten grundsätzlich nur für Sturmschäden ein, aber nicht für reine Hochwasserschäden. Dazu kommt, dass hier meist nur Leitungswasserschäden bzw. Schäden auf Grund eines Wasserrohrbruchs mitversichert sind.

Die Hochwasserschäden bekommen Sie bzw. der Mieter meist nur ersetzt, wenn Sie zusätzlich eine Elementarschadenversicherung abgeschlossen haben.

Wann der Mieter mindern darf

Solange die Mietwohnung wegen der Unwetterschäden nicht oder nur eingeschränkt nutzbar ist, darf der Mieter die Miete mindern.

Steht die Wohnung beispielsweise vollständig unter Wasser oder ist das Dach komplett abgedeckt, gilt die Wohnung als unbewohnbar. Das bedeutet, dass der Mieter die Miete um 100 Prozent kürzen darf.

Bevor der Mieter allerdings mindern darf, muss er Ihnen die Wohnungsmängel anzeigen. Diese Anzeigepflicht ist vor allem dann wichtig, wenn Sie nicht am Ort des Mietobjekts wohnen und somit gar nichts vom Starkregen und dessen schlimmen Folgen wissen.

Selbst, falls Sie in Ihrem Mietvertrag eine Klausel haben, wonach das Mietminderungsrecht in Fällen höherer Gewalt eingeschränkt ist, ist diese unwirksam.

Falls nicht ohnehin schon Ihr Mieter Fotos von den Wohnungsmängeln gemacht hat, sollten Sie das unbedingt für die Versicherung nachholen, damit Sie den Umfang und das Ausmaß später notfalls beweisen können.

Wann der Mieter Schadenersatz von Ihnen verlangen kann

Keine Sorgen: In der Regel sind Schadenersatzansprüche des Mieters gegen Sie ausgeschlossen. Normalerweise müssen Sie als Vermieter auch keine Vorkehrungen gegen nur ganz seltene und ungewöhnliche Naturkatastrophen treffen. Das gilt nur, wenn Ihre Wohnung bekanntermaßen in einem Überschwemmungsgebiet liegt.

Schadenersatz kommt erst in Betracht, wenn Sie mit dem Beseitigen der Mängel in Verzug geraten und dadurch zusätzliche Schäden am Mieterinventar entstehen.

Was gilt, wenn Ihre Wohnung unbewohnbar ist

Ist Ihr vermietetes Haus bzw. Ihre Wohnung völlig durch das Hochwasser zerstört worden, endet damit Ihre Pflicht zur Gebrauchsüberlassung. Gleiches gilt, wenn Ihr Haus so beschädigt ist, dass es einem Totalverlust des Gebäudes gleichzusetzen ist und es abgerissen werden muss.

In diesen Fällen endet Ihr Mietverhältnis. Das bedeutet: Der Mieter muss keine Miete mehr zahlen. Er kann aber im Gegenzug auch nicht verlangen, dass Sie ihm eine Ersatzwohnung stellen.

Was bei einer teilweisen Zerstörung der Mietsache gilt

Ist das Gebäude beschädigt, ggf. auch stark beschädigt, sind Sie als Vermieter grundsätzlich verpflichtet, das Haus oder die Wohnung wieder aufzubauen bzw. zu reparieren. Dies gilt nicht, wenn die Grenze des wirtschaftlich Zumutbaren überschritten wird.

Diese „Opfergrenze“ ist dann überschritten, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen Ihrem Instandsetzungsaufwand, dem Nutzen der Instandsetzung für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjektes einerseits und den zu erzielenden Mieteinnahmen andererseits besteht.

Oder kürzer gesagt: Besteht ein krasses Missverhältnis zwischen Ihrem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für Ihren Mieter sowie der Miethöhe andererseits, wäre es treuwidrig vom Mieter, dennoch auf eine Reparatur zu pochen.  

In diesen Fällen sprechen die Juristen von einem „Wegfall der Geschäftsgrundlage“, die eine Vertragsanpassung erforderlich macht. Das kann so weit gehen, dass Ihr Mieter von Ihnen sogar eine gleichwertige Ersatzwohnung aus Ihrem Wohnungsbestand fordern kann.

Haben Sie keine Ersatzwohnung in Ihrem Bestand oder ist Ihnen auch keine andere Form der Vertragsanpassung zumutbar, können Sie Ihrem Mieter den Mietvertrag kündigen.

Wegen Hochwasser: Wann der Mieter deswegen kündigen kann

Der Mieter hat das Recht, bei gravierenden Sturm- oder Hochwasserschäden den Mietvertrag fristlos wegen Gesundheitsgefährdung zu kündigen. Beispielsweise dann, wenn in seiner Wohnung Schlamm und Fäkalien stehen und es Ihnen nicht gelingt, die Mieträume relativ kurzfristig wieder in einen brauchbaren, das heißt vermietbaren Zustand zu versetzen.

Der Mieter kann auch fristlos kündigen, wenn er die Wohnung nicht vertragsgemäß nutzen kann. Voraussetzung ist, dass Sie auch nach einer angemessenen Frist nicht in der Lage sind, dem Mieter das Mietobjekt ohne gravierende Mängel wieder zur Verfügung zu stellen. 

Kommentare (1)

8.6.2016, 17:11 Uhr von cmi Profil ansehen
Die Eigentümergemeinschaft eines 10-Familien-Hauses hat eine Elementarschutzversicherung . Diese Elementarschutzversicherung sieht eine Selbstbeteilugung von 10 % der Schadenssumme vor, mindestens 500 Euro. In einem Suot. Appartement ist ein jetzt Hochwasserschaden durch ein überflutetes Fallroch entstanden. Muss nun die gesamte Eigentümergemeinschaft diese 10 % der Schadenssumme tragen oder ist dies allein Sache des Eigentümers des gefluteten Appartements ? Wie sieht die Rechtslage aus ? Bitte informieren Sie mich kurzfristig. MFG Ch. Mi
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Sintflutartige Regenfälle, Gewitter und Sturm: Das Sturmtief Elvira hat in der Nacht zum Montag in einigen Teilen Süddeutschlands viel Wasser und Geröll hinterlassen.   Wer zahlt die Schäden: Doch hoffentlich die Versicherung? Leider nicht immer. Es kommt nämlich darauf an, was Sie mitversichert haben und was nicht. 
Stürmische Sommergewitter: Während es draußen stürmt, können Sie als Hausbesitzer ruhig bleiben, sofern Sie eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen haben. Allerdings deckt die nicht alle Sturmschäden ab.  Doch welche Versicherung deckt welche Schäden ab? Hier finden Sie die Antworten auf die 5 wichtigsten Fragen rund um die Versicherung in stürmischen Zeiten.
Erst der tagelange Regen und jetzt das Hochwasser: Die Flusspegel steigen unaufhörlich. Grimma, Passau, Dresden - um nur einige zu nennen. Jetzt zahlt sich eine gute Versicherung aus. Was unbedingt in Ihren Versicherungsunterlagen stehen sollte, lesen Sie hier.
  Verheerend sind die Schäden, die das jüngste Hochwasser vor allem in Bayern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Niedersachsen hinterlassen hat. Aber auch in anderen Bundesländern sind durch den andauernden Starkregen Keller vollgelaufen oder Wohnungen überschwemmt worden. Lässt sich der Fiskus an den Kosten für die Schäden beteiligen?      Ver               adlkanfdlknlkjdfsalkjlöasdkfölj Verheerend sind die Schäden, die das jüngste Hochwasser vor allem in Bayern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Niedersachsen hinterlassen hat. Aber auch in anderen Bundesländern sind durch den andauernden Starkregen Keller vollgelaufen oder Wohnungen überschwemmt worden. Lässt sich der Fiskus an den Kosten für die Schäden beteiligen?
Zugegeben: Beim Hochwasser denkt nicht jeder gleich an Mietminderung oder Vorbehaltszahlungen. Zunächst jedenfalls.   Dennoch: Ist der erste Schock erst einmal überwunden bzw. stellt sich die Wohnung als unbewohnbar heraus oder ist der Hausrat komplett weggeschwemmt und auch das Konto leer, will der eine oder andere Mieter eine Teil seiner Miete vom Vermieter zurück.   Wie es um die Mieter- und Vermieterrechte bestellt ist, hat jetzt der Deutsche Mieterbund in einer Pressemeldung klargestellt.