Samstag, 22.03.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Kadmy - Fotolia.com

Stinkende Raucherwohnung: Wer die Nikotinspuren beseitigen muss

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Worum geht´s

Rauchender Mieter: Wann er Schadensersatz für Nikotinschäden in der Wohnung zahlen muss.

Raucher haben es nicht leicht: Erst wurden sie aus den Gaststätten vertrieben, jetzt geht es ihnen auch noch finanziell an den Kragen. Jedenfalls dann, wenn sie in ihrer Mietwohnung zu exzessiv rauchen und dies deutliche Spuren in der vermieteten Wohnung hinterlässt.

Sind die Decken, Wände oder Türen schon nach kurzer Mietzeit vergilbt und hat sich der Zigarettengeruch in die Tapeten eingefressen, steht Ihnen als Vermieter nicht automatisch ein Schadensersatzanspruch zu.

Nur bei einer übervertragsgemäßen Abnutzung winkt Schadenersatz

Gute Chancen haben Sie nur, wenn die Mieträume durch das Rauchen mehr als nur vertragsgemäß abgenutzt wurden. Das ist der Fall, wenn sich die "Rauchspuren" des Mieters nicht mehr durch "normale" Schönheitsreparaturen i.S.v. § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen.

In dieser sehr alten Regelung steht, dass das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen zu den typischen Schönheitsreparaturen zählt.

Was sich nicht durch normales Renovieren beseitigen lässt, muss der Mieter ersetzen

Nur, wenn sich die Rauchspuren Ihres Mieters nicht bereits durch solche "normalen" Maßnahmen beseitigen lassen, ist Ihre Wohnung mehr als nur "normal" abgenutzt und es winkt Schadenersatz.

Ein Vermieter aus Bonn hatte gleich doppelt Pech: Zum einen entpuppte sich seine Renovierungsklausel als unwirksam, zum anderen ließen sich die Spuren des Tabakkonsums seines Mieters schon durch "normales" Tapezieren bzw. Streichen der Decken und Wände, sowie das Lackieren der Türen beseitigen.

Weil das typische Schönheitsreparaturen seien, ging der Vermieter leer aus.

BGH bleibt strenger Linie treu: Vermieter-Hoffnungen endeten in Rauch und Qualm

Der Vermieter ging übrigens nicht zum ersten Mal leer aus: Einem anderen nikotingeschädigten Vermieter erging es ähnlich. Auch er hatte sich bis zum Bundesgerichtshof hoch geklagt (Urteil. v. 28.06.2006, VIII ZR 124/05-1, WM 2006, S. 513).

Der Tenor seines Urteils: Solange sich die Rauchspuren "ganz normal" wegrenovieren lassen, gibt es keinen Schadenersatz. Nur wenn Sie mit Ihrem Mieter vereinbart hätten, dass er in den Mieträumen nicht rauchen darf, würde das Rauchen eine Pflichtwidrigkeit bzw. eine übervertragsgemäße Nutzung darstellen (BGH, Urteil v. 05.03.2008, VIII ZR 37/07).

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Viel Rauch um nichts? Von wegen! Nikotingelbe Lichtschalter, ein stinkender Teppich und vergilbte Türrahmen samt Türen haben schon so manchen Vermieter bei der Wohnungsabnahme zur Weißglut gebracht.  So sieht schlimmstenfalls nämlich eine typische Raucherwohnung aus. Vom Geruch einmal ganz zu schweigen. Muss der Mieter die renovieren? „Kommt darauf an“, sagen die Juristen.
"Mir stinkt es gewaltig!" sagte sich wohl ein Berliner Mieter, der sich täglich darüber ärgerte, dass Rauchschwaden des unter ihm wohnenden Mieters zu ihm hoch zogen. Prompt minderte er seinem Vermieter die Miete. Was der dazu sagte?
Am 31.05. ist wieder Welt-Nichtrauchertag. Schön, wenn auch Ihr Mieter zum Kreis der Nichtraucher zählt: Das tut nicht nur seiner Gesundheit gut, sondern auch Ihrer Wohnung. Der Zigarettenkonsum hat zwar deutlich abgenommen, doch noch gibt es sie: Die Raucher. Wer die durchs Rauchen verursachten Wohnungsschäden zahlen muss, lesen Sie hier.
Der häufigste Vorsatz fürs neue Jahr lautet bei vielen: Rauchen abgewöhnen! Leider nicht bei zwei Mietern aus Rathenow. Die rauchten täglich auf ihrem Balkon - sehr zum Leidwesen des über ihnen wohnenden Mieters: Dem stank gewaltig, was da von unten nach oben direkt in seine Wohnung zog.  
Nach was riecht es denn hier: Bratwurst, Frittenfett oder sogar pupsende Schweine? Alles unangenehm, aber auch alles unzulässig und damit sogar ein Abmahn- oder sogar Kündigungsgrund?  Wann Duft zu Geruch wird und aus normalen Wohngerüchen verbotener Gestank. Häufig sind die Grenzen fließend.  

 meineimmobilie.de-Tipp

Wenn Sie nicht eine total verrauchte Wohnung zurückhaben wollen, bleibt Ihnen nur eines: Vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter individualvertraglich, dass nicht in Ihren Mieträumen geraucht werden darf.

Am besten Sie schreiben eine solche Nichtraucherabrede handschriftlich in Ihren Mietvertrag hinein!