Sonntag, 13.10.2013 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2004

Starre Renovierungsfrist: Auch bei Gewerberaum unwirksam

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2004
Worum geht´s

Renovierung: Die Starre-Fristen-Rechtsprechung gilt auch für Gewerberaum.

News: Starre Renovierungsfristen sind auch beim Gewerberaum unzulässig. Dieser Teil eines Mietvertrags ist nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs unwirksam.

Ein Düsseldorfer Vermieter hatte die Renovierungskosten eingeklagt. Sein Mieter - ein Schneider - war der Ansicht, dass er die Kosten nicht zahlen müsse, weil die Renovierungsklausel in seinem Mietvertrag unwirksam sei. "Wegen der starren Fristen", erklärte er dem Vermieter.

Fest stand bereits: Im Wohnungsmietvertrag sind starre Fristen unwirksam

Richtig ist, dass eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf einen Wohnungsmieter unwirksam ist, wenn der Mieter die Arbeiten nach einem starren Fristenplan ausführen muss (BGH, Urteil v. 23.06.2004, VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586).

Was für diese Starre-Fristen-Klausel in einem Gewerberaum-Mietvertrag gilt, entschied der Bundesgerichtshof (Urteil: XII ZR 84/06) jetzt zugunsten des Mieters. Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten mindestens alle 3 Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und alle 5 Jahre in allen übrigen Räumen die Schönheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen, Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Versiegelung, Reinigung der Teppichböden) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.

Vor dem Landgericht und dem Oberlandesgericht gewann schon der Mieter, weil die Gerichte in seiner Renovierungsklausel eine starre Frist entdeckten. Wegen der müsste der Mieter selbst dann renovieren, wenn es eigentlich tatsächlich noch gar nicht nötig wäre.

Ganz egal, ob Wohn- oder Gewerberaum: Starre Fristen kosten Sie Ihre Renovierung

Grundsätzlich kann der Vermieter seine Renovierungspflicht mit einer Klausel im Formularmietvertrag auf den Mieter übertragen. Seine Renovierungsklausel ist jedoch unwirksam, wenn der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird.

Der Bundesgerichtshof hatte dazu eine klare Meinung: Das kleine Wörtchen "mindestens" machte aus der Renovierungsklausel eine starre Fristenregelung. Deswegen war die Renovierungsklausel unwirksam und der Gewerberaum-Mieter durfte ausziehen ohne zu renovieren!

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Ein falsches Wort bei der Frist oder der Farbe und schon ist es passiert: Ihre schöne Renovierungsklausel fällt wie ein Kartenhaus in sich zusammen. Vom Bundesgerichtshof bekommen Sie dann noch das Urteil: "Unwirksam." Gerade hat der Bundesgerichtshof wieder 2 neue Renovierungsurteile gefällt - und die kennt natürlich auch Ihr Mieter, weswegen er nicht beim Auszug streichen will! Hier finden Sie die 9 gemeinsten Formulierungsfallen in Renovierungsklauseln, die Sie unbedingt vermeiden sollten.
Tu dies besser nicht, tu das ja nicht: Geht es um Schönheitsreparaturen, weiß jeder – selbst der BGH – welche Formulierung unwirksam ist und wie man´s besser nicht tun sollte. Aber wie geht´s eigentlich richtig? So, dass der Mieter beim Auszug renovieren oder zumindest einen Teil der Renovierungskosten zahlen muss. Hier finden Sie die richtigen Worte, um die 7 gemeinsten Formulierungsfallen in Renovierungsklauseln sicher zu umschiffen.
Was ist gemeint, wenn Sie in Ihren Mietvertrag schreiben, dass der Mieter die Decken und Wände "weißen" muss? Genau diese Frage stellte sich der BGH. Dabei kam wieder einmal heraus: Bei der Renovierungsklausel kommt es auf jedes Detail an. Wie exakt Sie sein müssen, lesen Sie hier.

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Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs steht nun fest: Starre Fristen sind auch in Gewerberaum-Mietverträgen unwirksam! Damit gilt für Wohn- und Gewerberaum künftig das Gleiche.