Mittwoch, 05.02.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © tinadefortunata - Fotolia.com

Schlüsselfrage: Wer im Haus wie viele Schlüssel haben darf

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Worum geht´s
Der Vermieter, der Briefträger, die Nanny: Wer darf alles einen Schlüssel fürs Haus oder die Wohnung haben? Und: Was gilt, wenn der Mieter ungefragt das Schloss austauscht oder sich Nachschlüssel machen lässt?

Ihr Mieter will 5 zusätzliche Schlüssel von Ihnen haben: Für seinen Sohn, seine Freundin, seine Mutter, die Putzfrau und noch den Getränkelieferanten. 

Müssen Sie ihm die geben? Auch, wenn er die wildfremden Menschen, wie z. B. dem Briefträger oder dem Getränkelieferanten aushändigen will: Müssen Sie das dulden? Diese und mehr „Schlüsselfragen“ beantwortet dieser Beitrag. Beispielsweise auch die, ob Sie ungefragt einen „Notschlüssel“ zurückbehalten dürfen.

Single-Haushalt: Mindestens 2 Schlüssel sind ein Muss

Wie viele Schlüssel müssen Sie Ihrem Mieter aushändigen? Das richtet sich nach der Anzahl der Bewohner. Einem Alleinmieter stehen beispielsweise mindestens je 2 Schlüssel für die Haus- und Wohnungseingangstür zu.

Für jeden weiteren Bewohner müssen Sie ihm jeweils einen weiteren Schlüssel aushändigen.

Zusatzschlüssel mit Zusatzkosten: Die zahlt der Mieter!

Darüber hinaus nötige zusätzliche Schlüssel kann der Mieter z. B. für einen Angehörigen, die Putzhilfe, den Pflegedienst oder eine Tagesmutter verlangen (AG Karlsruhe, WM 1997, S. 109).

Muss dazu extra ein Schlüssel angefertigt werden, geht das auf Rechnung des Mieters.

Lässt Ihr Mieter selbst zusätzliche Schlüssel nachmachen, muss er Ihnen dies mitteilen.

Allerdings muss er Ihnen laut eines Urteils nicht mitteilen, wem er den Schlüssel überlässt! Bei Mietvertragsende muss Ihnen Ihr Mieter aber alle Schlüssel, auch die nachgemachten, übergeben.

Was für den Briefträger oder Zeitungsboten gilt

Die Post und die Tageszeitung: Die hätte jeder gern morgens in seinem Briefkasten, und dass dies ermöglicht werden muss, gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

Solange es jedoch keine Briefkastenaußenanlage vor dem Haus gibt, kann Ihr Mieter von Ihnen verlangen, dass Sie ihm einen zusätzlichen Hausschlüssel für den Briefzusteller und den Zeitungsboten überlassen.

Sie können im Gegenzug das Aushändigen dieser Schlüssel davon abhängig machen, dass Ihnen Ihr Mieter den Namen der Person verrät, der er diesen Hausschlüssel aushändigt (AG Mainz, Urteil v. 3.7.2007. 80 C 96/07, NJW-RR 2/2008, S. 100).

Apropos Briefkasten: Der muss mindestens 32,5 cm breit sein, sodass ein DIN-A4-Umschlag hineinpasst.

„Notfallschlüssel“ zurückbehalten: Dürfen Sie nicht!

Sie behalten sich bei Mietvertragsabschluss jeweils einen Schlüssel für Notfälle zurück – und das, ohne Ihren Mieter darüber zu informieren.

Rein rechtlich gesehen müssen Sie dem Mieter den unmittelbaren Besitz an der Wohnung verschaffen. Dazu gehört, dass Sie ihm alle Schlüssel zur Wohnung aushändigen. Sie dürfen keinen Wohnungsschlüssel zurückbehalten – auch nicht für Notfälle! – es sei denn, Ihr Mieter ist damit ausdrücklich einverstanden.

Vorsicht: Es ist eine Sache, „heimlich“ einen Schlüssel für die Wohnung zurückzubehalten. Eine ganz andere ist es, diesen auch noch zu benutzen! Das wäre nämlich Hausfriedensbruch und der ist bekanntlich strafbar bzw. zusätzlich auch ein fristloser Kündigungsgrund für den Mieter.

Notfall im Urlaub: Was bei Abwesenheit gilt

Ist Ihr Mieter längere Zeit abwesend, muss er Ihnen eine Person seines Vertrauens nennen, die im Besitz eines "Notfall-Schlüssels" ist. Ihnen als Vermieter kann er einen "Notfall-Schlüssel" überlassen, muss es aber nicht.

Eine praktische Lösung für solche Notsituationen bietet eine Notfallschlüssel-Vereinbarung.

Schlossaustausch: Darf der Mieter das?

Ihr Mieter tauscht einfach ungefragt das Türschloss an seiner Wohnungseingangstür aus – darf er das so einfach? Ja, so lange das Mietverhältnis läuft, darf Ihr Mieter sein eigenes Schloss dort einbauen.

Bei Mietvertragsende muss er Ihnen jedoch die Räume wieder mit dem ursprünglichen Schloss zurückgeben. Das gehört zu seiner Rückbaupflicht. Wahlweise kann er Ihnen aber auch das neue Schloss überlassen und Ihnen alle dazugehörigen Schlüssel übergeben – allerdings nur, wenn Sie damit einverstanden sind!

Altes Schloss: So können Sie dem Mieter Druck machen

Schraubt Ihr Mieter nicht freiwillig das ursprüngliche Schloss wieder rein, sollten Sie ihn schriftlich dazu auffordern. Teilen Sie ihm die 2 Alternativen (Schloss und Schlüssel überlassen oder ursprüngliches Schloss wieder einbauen) mit. Setzen Sie ihm eine Frist: Er soll sich innerhalb von 7 Tagen dazu äußern.

Weisen Sie ihn darauf hin, dass Sie nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist die Schlösser auswechseln lassen werden. Die Kosten können Sie selbstverständlich im Wege des Schadenersatzes bei ihm geltend machen.

Wann Sie vom Mieter Schadenersatz verlangen können

Ihr Mieter schuldet Ihnen die Rückgabe der Mietsache. Diese Pflicht erfüllt er nur, wenn er Ihnen wieder den Alleinbesitz an den Räumen verschafft.

So lange Ihr Mieter aber nur einen Schlüssel zurückbehält, liegt keine ordnungsgemäße Rückgabe vor. Mit der Folge, dass Sie vom Mieter für die Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB verlangen können.

Mieterauszug: Ab wann Sie in die Wohnung rein dürfen

Zieht Ihr Mieter bereits vor dem eigentlichen Mietvertragsende aus, heißt das noch lange nicht, dass Sie ab jetzt seine Wohnung betreten dürfen! Auch hier gilt: So lange der Mietvertrag noch läuft, dürfen Sie die Wohnung nur mit Zustimmung Ihres Mieters betreten!

Sie können Ihren Mieter auch nicht vertraglich verpflichten, die Schlüssel bereits vor Mietvertragsende zurückzugeben, falls er die Räume vorher nicht mehr nutzt (OLG München, WM 1989, S. 128).

Der Mieter muss Ihnen alle Schlüssel zurückgeben

Bei Mietvertragsende erfüllt Ihr Mieter nur dann seine Rückgabepflicht ordnungsgemäß, wenn er Ihnen sämtliche Schlüssel zurückgibt. Behält er auch nur einen Schlüssel zurück, liegt noch keine ordnungsgemäße Rückgabe der Mieträume vor.

Erst wenn Sie wieder alle – auch die nachgemachten! – Schlüssel in Besitz haben, können Sie ungestört über Ihre Mieträume verfügen (AG Hamburg, ZMR 2001, S. 979; OLG München, DWW 1987, S. 124).

Die Folge: Ihr Mieter schuldet Ihnen eine Nutzungsentschädigung bis zur Rückgabe des letzten Schlüssels.

Was für nachgemachte Schlüssel gilt

Ihr Mieter muss Ihnen nicht nur die von Ihnen übergebenen, sondern auch die von ihm nachgemachten Schlüssel aushändigen. Allerdings nicht kostenlos! Für die nachgemachten Schlüssel kann er von Ihnen verlangen, dass Sie ihm die Herstellungskosten ersetzen.

Haben Sie kein Interesse an dem nachgemachten Schlüssel, können Sie von ihm verlangen, dass er den Schlüssel vernichtet oder unbrauchbar macht.

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser: Zählen Sie nach!

Und auch hier gilt das alte Motto: „Vertrauen ist gut, Kontrolle aber besser!“ Deswegen muss Ihnen Ihr Mieter einen Beweis dafür liefern, dass er den nachgemachten Schlüssel tatsächlich vernichtet hat.

Lassen Sie sich notfalls von ihm eine schriftliche Bestätigung aushändigen, dass er die nachgemachten Schlüssel vernichtet hat.

Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr

Kommentare (1)

2.4.2014, 16:45 Uhr von NBEN Profil ansehen
Was ist bei einer Schließanlage. Der Generalschlüssel der Anlage passt doch auf alle Schlösser.
Unsere Erfahrungen als Sicherheitsfachgeschäft http://schluesselfritze.de mit Schließanlagen sind folgende: Handelt es sich um einen professionellen gewerblichen Vermieter, so möchte niemand einen Generalschlüssel besitzen. Schließanlagen für solche Vermieter werden in den seltensten Fällen mit Generalschlüssel ausgeliefert. Anders bei privaten Vermietern. Sie möchten fast immer die Möglichlkeit haben im "Notfall" in Ihre Wohnung zu kommen. Meist sind sie sich den Gefahren garnicht bewußt. Es wäre nicht das erste Mal, dass ein Mieter seine goldene Uhr vermisst und als erstes an seinen Vermieter denkt.
Es ist der pure Alptraum eines jeden Vermieters: Während des Urlaubs Ihres Mieters platzt ein Wasserrohr. Das Wasser läuft in einem dünnen Rinnsal unter der Wohnungstür Ihres Mieters heraus. Ihr darunter wohnender Mieter hat sich bereits über den hässlichen nassen Fleck an der Decke beschwert. Sie müssen unbedingt in die Wohnung - und zwar sofort! Nur leider ist Ihr Mieter nicht erreichbar und Sie haben keinen Schlüssel zur Wohnung. Wie sich solche misslichen Notfall-Situationen vermeiden lassen? Meineimmobilie.de weiß Rat.
Gerade wenn es abends früh dunkel und morgen erst spät hell wird, haben sie Hochsaison: Die Rede ist von Einbrechern. Die Angaben der polizeilichen Kriminalstatistik sind alarmierend wie eindeutig zugleich: In Deutschland nimmt die Zahl der Haus- und Wohnungseinbrüche stetig zu.   Die Tricks der Einbrecher werden zudem immer raffinierter. So können Sie beispielsweise mit einem "schwarzen Schlüssel"  in Ihr Haus gelangen ohne dabei sichtbare Aufbruchspuren zu hinterlassen. So bleibt Ihre Haustür zwar unbeschädigt, aber leider geht auch Ihr Versicherungsschutz flöten. 
Bestimmt haben Sie sicher auch schon mal einen Schlüssel verloren – im Idealfall einen, von dem Sie mehr als nur einen haben und der nicht zu einer teuren Schließanlage gehört.   Weniger Glück hatte da ein Mieter aus Heidelberg. Der konnte bei Mietvertragsende seinem Vermieter nur noch einen Schlüssel zurückgeben. Laut Übergabeprotokoll hätten es allerdings 2 Schlüssel sein müssen.

 meineimmobilie.de-Tipp

Vereinbaren Sie am besten bereits in Ihrem Mietvertrag, dass Ihr Mieter nur einen Anspruch auf 2 oder 3 Wohnungsschlüssel hat.

 

Damit entstehen Ihnen zumindest keine Kosten für weitere Schlüssel. Braucht Ihr Mieter mehr als die vereinbarte Anzahl der Haus- und Wohnungsschlüssel, kann er sie auf eigene Kosten nachmachen lassen.