Donnerstag, 20.02.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © decisiveimages - Fotolia.com

Schloss, Teppich, Tür: Was Mieter in der Wohnung verändern dürfen

Foto: © decisiveimages - Fotolia.com
Worum geht´s

Teppich, Küche, Wand, Wasserhahn: Welche Umbauten Ihr Mieter ungefragt vornehmen darf und was bei Mietvertragsende gilt.

Eine Wand einziehen, einen neuen Teppich verlegen oder Balkonkästen ans Geländer hängen: Willkommen beim Schöner-Wohnen-Programm Ihres Mieters!

Doch nicht alle „Verschönerungspläne“ darf Ihr Mieter ungefragt in die Tat umsetzen, sondern er muss Sie zuvor erst mal um Erlaubnis bitten. Das betrifft vor allem größere oder auch von außen sichtbare bauliche Veränderungen.

Unabhängig davon, welche Veränderungen Ihr Mieter durchführen will, gilt: Sie können Ihre Zustimmung immer davon abhängig machen, dass Ihr Mieter sich verpflichtet, beim Auszug wieder alles so zurückzubauen, wie es bei Mietbeginn war.

Denn als Vermieter haben Sie grundsätzlich bei Mietvertragsende das Recht, das „Wiederherstellen des ursprünglichen Zustands“ der Wohnung zu verlangen.

Bunte Wände: Nur während der Mietzeit erlaubt

Gelbe Küche, orangenes Schlafzimmer und ein Wohnzimmer mit einer braun-grünen Retro-Tapete: Darf Ihr Mieter die Wohnung so streichen?

Ja, während seiner Mietzeit darf Ihr Mieter die Wände und Decken so streichen, wie er will. Also auch knallig bunt. Zieht er allerdings aus, muss er die Zimmerwände und Decken wieder in hellen, neutralen Farben streichen. Das bedeutet nicht zwingend, dass sie weiß sein müssen. Allerdings muss es eine Farbe sein, die für Nachfolgemieter möglichst akzeptabel ist (BGH, Urteil v. 6.11.2013 VIII ZR 416/12).

Herd, Kühlschrank, Spüle: Mieter darf neu gegen alt tauschen

Sie vermieten eine Wohnung mit Küche. Allerdings sind die Geräte nicht mehr die allerneuesten. Müssen sie auch nicht: Hauptsache sie funktionieren!

Will allerdings der Mieter auf seine Kosten den alten Kühlschrank, Backofen oder die Spüle gegen einen moderneren austauschen, darf er das. Ihre alten Geräte darf er jedoch nicht auf den Müll werfen, sondern muss sie ordentlich aufbewahren.

Zieht Ihr Mieter wieder aus, darf er seinen neuen Kühlschrank mitnehmen. Dafür muss er Ihnen aber auch den alten Kühlschrank wieder einsetzen.

Laminat statt Teppich ist OK 

Ihr Mieter will einen neuen Teppichboden. Den bisherigen Teppich hatten Sie verlegt. Ist dieser Teppich verschlissen, müssen Sie ihn normalerweise auf Ihre Kosten ersetzen! Der Teppich gilt auch als von Ihnen verlegt, wenn ihn Ihr ausziehender Mieter liegen lässt und Sie die Wohnung so an den neuen Mieter übergeben.

Hat der Mieter stattdessen den Teppich vom Vormieter abgekauft, ist es sein Teppich und er darf ihn ungefragt gegen einen eigenen Teppich austauschen. Allerdings muss er ihn auch wieder bei seinem Auszug entfernen, sofern Sie den Teppich nicht übernehmen wollen.

Will der Mieter Ihren Teppichboden herausreißen, um einen darunter liegenden Holzboden aufarbeiten zu lassen, braucht er dazu Ihre Genehmigung.

Gleiches gilt, wenn er statt Ihrem Teppich z. B. Laminat verlegen will: Der Mieter braucht Ihre Erlaubnis und ihn trifft beim Auszug eine Rückbaupflicht.

Die neue Küche müssen Sie nicht übernehmen

Tauscht Ihr Mieter Ihre mitvermietete Einbauküche gegen eine neue, von ihm selbst gekaufte Einbauküche aus, gilt: Ihr Mieter darf das zwar, allerdings muss er die vorhandene Küche aufbewahren und bei seinem Auszug wieder einbauen. Das gehört zum „Wiederherstellen des ursprünglichen Zustands“.

Er kann Sie nicht zwingen, die von ihm eingebaute Küche bei seinem Auszug zu übernehmen und ihm dafür sogar noch einen Ausgleich zu zahlen.

Die neue Wand muss beim Auszug wieder raus

Aus einem großen Kinderzimmer möchte der Mieter mit einer Gipskarton-Stellwand gerne 2 kleinere machen. Geht das? Ja, wenn Sie als Vermieter dem zustimmen. Ungefragt darf der Mieter nicht den Zuschnitt der Wohnung verändern.

Bei gravierenden baulichen Veränderungen muss Sie Ihr Mieter um Erlaubnis fragen. Allerdings: Eine mündliche Zusage reicht dem Mieter schon. Deswegen aufgepasst, vor solchen „Treppenhausgesprächen“ und vorschnellen Zusagen!

Aber selbst wenn Sie zustimmen gilt: Am Ende muss der Mieter wieder alles abbauen!

Wichtig zu wissen: Tolerieren Sie eine bauliche Veränderung über einen längeren Zeitraum, können Sie den „unerlaubten“ Umbau nicht später als Kündigungsgrund anführen. Sie müssen vielmehr ungefragte Umbauten sofort rügen (LG Lüneburg, 6 S 80/12).

Treppenlifteinbau: Wann Sie ja sagen müssen

Bei behindertengerechten Umbauten müssen Sie als Vermieter großzügig sein. So müssen Sie zustimmen, wenn die Arbeiten notwendig sind, damit Ihr Mieter seine Wohnung behindertengerecht nutzen kann oder ihm der Zugang zu ihr erleichtert wird – und der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat.

Sie können in diesem Fall den Umbau nur verweigern, wenn Ihre eigenen Interessen oder die der anderen Mieter überwiegen. Will Ihr Mieter beispielsweise einen Treppenlift ins eigentlich viel zu enge Treppenhaus einbauen und können die anderen Mieter im Haus deswegen die Treppe nur noch eingeschränkt nutzen, wäre das ein Grund Nein zu sagen.

Balkongestaltung: Was der Mieter alles darf

Ob Blumentöpfe, eine große Sonnenliege oder einfach nur Tisch und Stühle: Wie sein Balkon aussieht, darf der Mieter selbst entscheiden.

Lediglich wenn dadurch die Fassade umgestaltet wird oder die Sicherheit leidet, dürfen Sie als Vermieter ein Wörtchen mitreden.

Stellt Ihr Mieter beispielsweise trotz eines Kabelanschlusses eine Parabolantenne auf dem Balkon auf, gilt: So lange es wegen der Parabolantenne zu keiner oder kaum nennenswerten optischen Beeinträchtigung der Fassade kommt, können Sie als Vermieter nicht darauf bestehen, dass die Antenne wieder weg kommt (BGH, Urteil v. 16.5.2007, VIII ZR 207/04-1).

Bei der Markise muss Ihr Mieter Sie fragen

Der Mieter will eine Markise an den Balkon schrauben. Gehört Ihnen die Immobilie allein, können Sie auch allein darüber bestimmen, ob Sie das dulden wollen oder nicht.

Gehört Ihnen dagegen „nur“ eine Eigentumswohnung innerhalb der Wohnungseigentumsanlage, müssen Sie die Montage erst mit der Gemeinschaft abstimmen, denn so eine Markise beeinträchtigt das optische Erscheinungsbild der Fassade.

Erklärt sich Ihr Mieter bereit, die Markise nach Ihren Wünschen bzw. der der Gemeinschaft zu gestalten und sie beim Auszug auch wieder zu entfernen, dürfen Sie ihm die Montage nicht verbieten (AG München, Urteil v. 07.06.2013, 411 C 4836/13).

Katzennetz am Balkon: Nur, wenn Sie ja sagen

Wollen Katzenbesitzer ihren Stubentiger mit einem Netz daran hindern, vom Balkon zu springen, brauchen sie dafür die Erlaubnis ihres Vermieters. Weil das als vertragswidrige bauliche Veränderung gilt, darf der Katzenliebhaber seinen Balkon nicht einfach mit einem Netz absichern.

Der Grund: Sie verändern damit das äußere Erscheinungsbild des Hauses, weswegen Ihr Mieter Ihre Erlaubnis braucht bzw. Sie von ihm verlangen können, dass er das Netz unterlässt (AG Neukölln, 12.04.2012, 10 C 456/11).

Goldene Wasserhähne: Das darf der Mieter auch ungefragt

Ein goldener Wasserhahn, ein weißes Waschbecken oder eine neue WC-Schüssel: Will Ihr Mieter das auf eigene Kosten austauschen, darf er das – und das sogar ungefragt.

Bei Mietvertragsende hat Ihr Mieter nach § 539 Abs. 2 BGB ein Wegnahmerecht. Allerdings muss er dann auch den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Das bedeutet: Der alte Wasserhahn muss wieder ran und eventuell vorhandene Spuren wieder beseitigt werden.

Gerade bei nützlichen Einrichtungen empfiehlt es sich allerdings für Sie als Vermieter, diese zu übernehmen. Allerdings hat Ihr Mieter dann einen Anspruch auf eine angemessene Entschädigung. Sie bemisst sich nach dem Zeitwert. Das sind die Anschaffungs- und Einrichtungskosten abzüglich eines Abschlags für die bisherige Abnutzung entsprechend der voraussichtlichen Lebensdauer.

Allerdings: Ihr Mieter kann Ihr Übernahmeangebot natürlich auch ablehnen!

Blumenkästen: Nur innen und nur gut befestigt

Der Mieter darf sich Blumenkästen oder -töpfe ans Balkongeländer hängen. Allerdings grundsätzlich nur an die Innenseite, aber dort auch nur so, dass sie selbst bei starkem Wind nicht hinabstürzen und Passanten oder Nachbarn verletzen können.

Der Mieter muss seine Kästen und Töpfe so absichern, dass ein Abstürzen durch ein Dagegenstoßen, ein mögliches Übergewicht der Pflanzen, starken Wind oder einfach durch eine Materialermüdung nicht möglich ist.

Türen: Aushängen, absägen und Schloss austauschen sind erlaubt

Ihr Mieter darf die Wohnzimmertür aushängen: Kein Problem. Allerdings muss er sie so aufbewahren, dass man sie bei Mietvertragsende wieder einhängen kann. Hat Ihr Mieter die ausgehängte Tür während seiner Mietzeit im Keller unsachgemäß gelagert, muss er Ihnen den Schaden ersetzen, wenn die Tür danach völlig verzogen ist!

Ebenso darf Ihr Mieter während der Mietzeit das Schloss an der Wohnungseingangstür austauschen. Auf seine Kosten versteht sich. Und: Bei Mietvertragsende muss natürlich wieder das alte Schloss rein.

Ihr Mieter sägt Ihnen eine Katzenklappe in die Tür oder sägt unten ein Stück ab, weil sie sonst am neuen Teppichboden schleift.

Die Katzenklappe muss Ihr Mieter erst wieder bei seinem Auszug entfernen. Das kann so weit gehen, dass Ihnen der Mieter die zersägte Tür wieder ersetzen muss (AG Erfurt, Urteil v. 9.7.1999, 223 C 1095/98, WuM 2000 S. 630).

Sie müssen einen Abzug neu für alt hinnehmen

Denken Sie an den Abzug neu für alt. Das bedeutet: War Ihre Tür schon beim Mietereinzug 5 Jahre alt und wohnt Ihr Mieter dann auch noch weitere 10 Jahre bei Ihnen, können Sie natürlich nicht den Neupreis vom Mieter fordern, sondern nur den Wert einer 15 Jahre alten Tür.

Wie hoch der letzten Ende ist, bemisst sich nach der Qualität der Tür.

Kommentare (0)

Kommentieren, ergänzen Sie jetzt den Artikel oder geben Sie dem Autor Feedback. Einfach anmelden und losschreiben.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Andere Farbe, anderes Waschbecken, anderer Fußboden: Ein Mieter darf seine Wohnung so gestalten, wie er möchte. Lediglich bei größeren Umbaumaßnahmen oder Veränderungen, die nicht mehr so leicht rückgängig zu machen sind, muss er Sie um Ihre Erlaubnis bitten. Und was gilt beim Auszug? Da können Sie in den meisten Fällen darauf bestehen, dass Ihr Mieter die Wohnung wieder so verlässt, wie er sie angetroffen hat. Sprich: Er muss den ursprünglichen Zustand der Wohnung wieder herstellen.
Schon wieder parkt ein Möbelwagen direkt vor Ihrem Mietshaus: Ihr Mieter aus dem 2. OG zieht aus. Heute ist Wohnungsabnahme-Termin: Da liegen die Nerven häufig blank. Kein Wunder übersehen Sie unter Druck gerne einmal einen Kratzer, einen Riss oder andere Schäden. Hinterher ist es jedoch zu spät, denn ein Abnahmprotokoll hat so etwas wie eine Ewigkeitsgarantie!  

 meineimmobilie.de-Tipp

Ihr Mieter muss Ihnen eine abgesägte Wohnungstür ersetzen oder Sie wollen ihm das neue Waschbecken, das er während seiner Mietzeit eingebaut hat, abkaufen.

Was Sie verlangen können bzw. Ihrem Mieter als "Ablöseangebot" machen können, bemisst sich nach dem Zeitwert. Das sind die Anschaffungs- und Einrichtungskosten abzüglich eines Abschlags für die bisherige Abnutzung entsprechend der voraussichtlichen Lebensdauer.

Also neu für alt? Diese Hoffnung können Sie begraben.