Mittwoch, 29.06.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © lagom - Fotolia.com

Schimmel-Alarm: Wann und wie oft Sie in die Mieterwohnung dürfen

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Worum geht´s

Betretungsrecht: Wann und wie oft Sie Ihr Mieter in die Wohnung lassen muss. 

Spätestens wenn es Mitbewohnern im Haus „stinkt“, ist es höchste Zeit für Sie als Vermieter, tätig zu werden. 

 

Beschweren sich schon die Mitbewohner über einen muffigen Geruch, der angeblich aus der Mieterwohnung dringt, ist es höchste Zeit für einen Besuch beim Mieter. Gerade, wenn Sie ohnehin schon lange nicht mehr in "Ihrer" Wohnung waren. 

Besichtigungsrecht: Üblen Gerüchen sollten Sie nachgehen

Wie oft dürfen Sie einen Blick in die Mieterwohnung werfen? Und: Brauchen Sie dafür einen konkreten Anlass? Genau diese Frage musste das Amtsgericht München klären.

Der Vermieter wollte sich die Wohnung des Mieters etwas genauer anschauen, weil Mitbewohner behaupteten, es würde dort unangenehm riechen. Außerdem hatte der Vermieter die Wohnung schon seit über 5 Jahren nicht mehr betreten.  

Deswegen schrieb er dem Mieter, dass er die Wohnung besichtigen wolle, um eventuellen Schäden nachzugehen.

Eine allgemeine Nebenpflicht öffnet Ihnen die Tür zur Wohnung

Der Mieter wollte den Vermieter nicht reinlassen: In seiner Wohnung würde es nicht stinken.

Doch selbst ohne besondere vertragliche Absprache musste der Mieter letzten Endes den Vermieter in die Wohnung lassen. Das ergab sich für das Gericht aus einer vertraglichen Nebenpflicht (AG München, Urteil v. 8.1.2016, 461 C 19626/15). Nach der darf der Vermieter die Wohnung zwecks Besichtigung oder zwecks Durchführung notwendiger Arbeiten betreten.

Bloße Routinekontrollen sind unzulässig

Allerdings sind schlichte Routinekontrollen und Besichtigungen ohne Anlass unzulässig. Können Sie sich dagegen auf einen konkreten sachlichen Grund berufen, der sich aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Mietobjekts ergibt, haben Sie als Vermieter ein Besichtigungsrecht.

So beispielsweise, wenn es ernsthafte Anhaltspunkte dafür gibt, dass es in der Wohnung einen Schaden gibt. Etwa weil es in der Wohnung so muffig riecht, dass eine Schimmelgefahr bestehen könnte. So wie im Münchner Fall.

Besichtigungsrecht: Spätestens nach 5 Jahren dürfen Sie rein

Das Gericht gestand dem Vermieter auch deswegen ein Besichtigungsrecht zu, weil er zuletzt vor 5 Jahren in der Wohnung war: „Ein Vermieter darf alle 5 Jahre die Wohnung besichtigen. Das entspricht  einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung!“.

Gerade, weil Wohnraummietverträge mitunter mehrere Jahrzehnte laufen können, darf der Vermieter nicht auf Dauer von seinem Eigentum ausgeschlossen werden. Er muss vielmehr regelmäßig den Zustand seines Eigentums prüfen können, um zu sehen, ob er etwas zur Substanzerhaltung unternehmen muss.   

Obwohl der Mieter verpflichtet ist, Ihnen Wohnungsmängel anzuzeigen, bleibt es bei Ihrem Kontrollrecht. Das resultiert aus dem Eigentum und deswegen dürfen Sie sich alle 5 Jahre selbst ein Bild über den Zustand ihrer Wohnung machen.

Zu einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung gehört das Besichtigungsrecht

Der 5-Jahres-Zeitraum entspricht dem Zeitraum, nach dem normalerweise sowieso Schönheitsreparaturen fällig sind.

Kommt der Vermieter alle 5 Jahre einmal zu Besuch, greifen Sie damit auch nicht über Gebühr in seinen Lebensbereich ein, zumal der Vermieter seinen Besichtigungswunsch vorher ankündigen muss.

Eine Wohnungsbesichtigung alle 5 Jahre ist auch keine Routinekontrolle, wie man dies bei Besichtigungen alle ein oder zwei Jahre annehmen könnte, sondern eine Besichtigung, die einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht.

Würde man solche Besichtigungen nicht zulassen, könnte der Vermieter als Eigentümer auf Jahrzehnte sein Eigentum nicht mehr kontrollieren. Hinter dem 5-Jahres-Zeitraum tritt das Interesse des Mieters, in seiner Wohnung ein Leben ohne Kontrolle des Vermieters zu führen, zurück.

Betretungsrecht: Warum Sie in die Mieterwohnung dürfen

Tatsächlich werden Sie oder Ihre Handwerker/Dienstleister viel öfters in die Wohnung des Mieters müssen, etwa zum Ablesen, Auswechseln, Eichen oder Kontrollieren der Zähler, zum Anbringen und Prüfen von Rauchmeldern und dergleichen mehr.

Zwingt Sie der Gesetzgeber aber zu bestimmten Maßnahmen, zwingt er Sie damit auch, die Wohnung des Mieters zu betreten.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
„Hallo, ich will nur mal ums Haus gehen und schauen, ob alles in Ordnung ist!" Das ist zwar ungeheuer aufmerksam von Ihnen, wundern Sie sich aber nicht, wenn Ihr Mieter auf diese unerwartete Nettigkeit eher mit zurückhaltender Begeisterung reagiert.   Der Grund: Unangekündigt beim Mieter auf Stippvisite gehen? Das dürfen Sie nicht!
"Ach, Schwamm drüber!", das sagt sich so leicht daher. Bei Hausschwamm lässt sich das Problem leider nicht so schnell und oft auch nicht so günstig lösen. In manchen Bundesländern muss der Befall sogar gemeldet werden! Ist der Übeltäter erst einmal ausgemacht - was schon schwierig genug sein kann - muss der Mieter die Handwerker ins Haus und notfalls auch in die Wohnung lassen. Welche Rechte Sie haben, wenn sich der Mieter dabei querstellt, zeigt ein aktuelles BGH-Urteil zum Betretungsrecht.  
Zur Stippvisite beim Mieter: Ein unbedingtes Muss, denn wer erst beim Auszug zum ersten Mal nach langer Zeit die Mieterwohnung betritt, erlebt oft eine böse Überraschung!   Allerdings muss der Mieter keinen "Überraschungsbesuch" reinlassen und manche Richter fordern sogar einen handfesten Grund für Ihren Besuch. Selbst mit einer ausgefeilten Besichtigungsklausel im Mietvertrag haben Sie noch nicht den Fuß in der Tür. Gute Gründe für einen Besuch finden Sie hier.
Stellen Sie sich vor, Ihr Mieter würde Sie auf Händen tragen… ja, träumen Sie ruhig, weiter! Zwar ging es einer Vermieterin aus Bad Neuenahr-Ahrweiler so. Allerdings trug sie ihr Mieter nur deswegen auf Händen, weil er sie möglichst schnell aus der Wohnung hinauskomplimentieren wollte.

 meineimmobilie.de-Tipp

Selbst der BGH ist der Ansicht, dass Sie nicht einfach alle ein bis zwei Jahre ohne bestimmten Anlass die Mieterwohnung besichtigen dürfen.

 

Auch dazu, ob Sie in längeren Zeitabständen generell zur Wohnungsbesichtigung berechtigt sind, gibt es bisher noch kein BGH-Urteil.

 

Deswegen sollten Sie selbst, wenn Sie schon seit Jahren nicht in der Mieterwohnung waren, immer einen Besichtigungsgrund angeben. Damit lassen Sie erst gar keine Diskussionen darüber aufkommen, ob Sie der Mieter allein aus zeitlichen Gründen reinlassen muss oder weil Sie einen konkreten Anlass haben.