Renovierungspflicht: Diese BGH-Urteile müssen Sie kennen

Die 12 wichtigsten BGH-Urteile zu den Schönheitsreparaturen

1. Starre Frist

Sie haben einen unwirksamen, starren Fristenplan vereinbart, wenn Ihr Mieter allein nach einem nach Jahren bemessenen Zeitraum renovieren muss ohne dass es beispielsweise darauf ankommt, ob eine Renovierung auch notwendig ist (BGH, Urteil v. 05.04.2006, VIII ZR 178/05).

2. Fälligkeit

Wenn Sie mit Ihrem Mieter keinen Fristenplan vereinbart haben, wird Ihr Renovierungsanspruch fällig, sobald aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht. Darauf, ob bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist, kommt es nicht an (BGH, Urteil v. 06.04.2005, VIII ZR 192/04).

3. Selbstvornahme-Recht

Der Mieter darf selbst renovieren. Dieses Selbstrenovierungs-Recht dürfen Sie dem Mieter nicht nehmen. Steht in Ihrer Renovierungsklausel bereits drin, dass Ihr Mieter Schönheitsreparaturen "ausführen lassen muss", nehmen Sie ihm damit schon den Pinsel aus der Hand. Die Folge: Diese Renovierungsklausel ist unwirksam (BGH, Urteil v. 09.06.2010, VIII ZR 294/09)!

4. Kostenersatz

Der Vermieter muss seinem Mieter die Renovierungskosten ersetzen, wenn der Mieter streicht, obwohl er nicht muss, weil sich seine Schönheitsreparaturen-Klausel als unwirksam entpuppt hat (BGH, Urteil v. 27.05.2009, VIII ZR 302/07).

5. Gewerberaum

Eine Starre Fristen-Klausel in einem Gewerberaum-Mietvertrag macht die Renovierungspflicht des Mieters insgesamt unwirksam (BGH, Urteil v. 08.10.2008, XII ZR 84/06).

Auch bei einer Gewerberaum-Vermietung dürfen Sie die laufende Renovierungspflicht nicht mit einer Endrenovierungsklausel kombinieren (BGH, Urteil v. 06.04.2005, XII ZR 308/02, GE 2005, S.667).

6. Fensteranstrich

Vereinbaren Sie in Ihrem Mietvertrag, dass der Mieter die Außenfenster oder die Balkontür streichen muss, ist Ihre gesamte Renovierungsklausel unwirksam. Es ist nämlich nur eine Klausel wirksam, nach der der Mieter den Innenanstrich durchführen muss (BGH, Urteil v. 18.02.2009, VIII ZR 210/08).

7. Abgeltungsklausel

Muss Ihr Mieter laut Ihrer Abgeltungsklausel bei seinem Auszug noch nicht fällige Schönheitsreparaturen "zeitanteilig entschädigen", ist diese Abgeltungsklausel unwirksam (BGH, Urteil v. 05.03.2008, VIII ZR 95/07).

Ohnehin ist Ihre Abgeltungsklausel unwirksam, wenn bereits Ihre Schönheitsreparaturen-Klausel unwirksam ist (BGH, Urteil v. 05.04.2006, VIII ZR 178/05).

8. Weiß-Streich-Pflichten

Als Vermieter dürfen Sie Ihrem Mietern keine Farben für die Renovierung während der Mietzeit vorschreiben (BGH, Urteil v. 18.02.2009, VIII ZR 166/08).

Eine Formularklausel, mit der Sie Ihren Mieter verpflichten, die Wände und Decken während des Mietverhältnisses zu "weißen", schränkt den Mieter in seiner Farbwahl unzulässig ein und ist deswegen unwirksam (BGH, Urteil v. 23.09.2009, VIII ZR 344/08).

Tückisch ist bereits eine Formulierung wie: "Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen". Mit so einem "Farbdiktat" benachteiligen Sie Ihren Mieter unangemessen, weil sich Ihre Klausel ihrem Wortlaut nach nicht nur auf den Zeitpunkt des Auszugs beschränkt (BGH, Urteil v. 18.06.2008, VIII ZR 224/07).

Gleiches gilt auch, wenn Sie den Mieter per Klausel verpflichten, die Fenster und Türen weiß zu streichen (BGH, Urteil v. 20.01.2010, VIII ZR 50/90).

9. "Besenrein"

Darf der Mieter die Wohnung nur "besenrein" zurückgeben, muss er nur grobe Verschmutzungen beseitigen, aber nicht die Decken oder Wände renovieren (BGH, Urteil v. 28.06.2006, VIII ZR 124/05-2, WM 2006, S. 513).

10. Mieterhöhung

Stellt sich heraus, dass die Renovierungsklausel unwirksam ist, dürfen nur Vermieter von preisfreiem Wohnraum bei ihrer nächsten Mieterhöhung deswegen einen Renovierungszuschlag machen (BGH, Urteil v. 24.03.2010, VIII ZR 177/09). Vermieter von "normalen", preisfreien Wohnungen dagegen nicht (BGH, Urteil v. 09.07.2008, VIII ZR 181/07).

11. Tapetenentfernungs-Klausel

Verpflichten Sie Ihren Mieter in einer Klausel, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist diese Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH, Urteil v. 05.04.2006, VIII ZR 109/05, NZM 2006, S. 621).

12. Kostenvorschuss

Gerät Ihr Mieter während eines bestehenden Mietverhältnisses mit dem Durchführen der Schönheitsreparaturen in Verzug, können Sie von ihm einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten verlangen (BGH, Urteil v. 06.04.2005, VIII ZR 192/04).