Mittwoch, 18.03.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2004

Renoviert beim Einzug: BGH klärt, wer beim Auszug streichen muss

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2004
Worum geht´s

Anfangs- und Endrenovierung: Wann der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen muss.

Muss ein Mieter renovieren, wenn er das bereits bei seinem Einzug gemacht hat? "Kommt drauf an", meinen die Juristen. Der BGH hat gerade entschieden, dass eine Kombination von Anfangs- und laufender Renovierung in einem Formularmietvertrag jedenfalls nicht mehr geht, wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen hat und dafür keinen angemessenen Ausgleich, wie z. B. einen Mieterlass, vom Vermieter erhalten hat.

 

Wer nach 9 Jahren auszieht, sollte doch wenigstens renovieren. Dieser Ansicht war ein Vermieter aus Kreuzberg. Noch dazu, weil er in seinem Mietvertrag diese Mietvertragsklausel stehen hatte:

§ 4 Nr. 6

Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.

Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

§ 12

Der Mietvertrag wird per 1.10.2002 geschlossen. Mietzahlung ab 15.10.2002, da Mieter noch Streicharbeiten in drei Zimmern vornimmt.

Die Vorinstanzen hielten diese Renovierungsklausel zugunsten des Vermieters für wirksam.

Der Mieter hatte dazu eine andere Ansicht: Er fühlte sich unzumutbar belastet, weil der Vermieter angeblich sowohl die Anfangs- als auch die laufende Renovierung auf ihn überwälzt hatte. Der Bundesgerichtshof gab ihm Recht!

Die Übergabe einer unrenovierten Wohnung gilt als Anfangsrenovierungspflicht

Nach dem Wortlaut von § 12 des Mietvertrags waren die Mieter nicht gegenüber der Vermieterseite dazu verpflichtet worden, die dort genannten Malerarbeiten zu Beginn des Mietverhältnisses in einer bestimmten Art und Weise und innerhalb bestimmter Fristen auszuführen.

Dort stand lediglich, dass der Mieter noch Streicharbeiten vornimmt, aber nicht, dass er diese vornehmen muss!

Doch dem BGH reichte allein die Tatsache, dass der Vermieter eine unrenovierte Wohnung übergeben hatte (BGH, Urteil v. 18.03.2015, VIII ZR 185/14).

Unrenovierte Wohnung plus laufende Renovierung ist riskant

Der BGH stellte jetzt fest, dass der Vermieter, der einem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergibt, nicht gleichzeitig in einer Schönheitsreparaturenklausel vereinbaren kann, dass der Mieter auch die laufende Renovierung übernimmt. 

Einzige Ausnahme: Der Vermieter gesteht dem Mieter einen Ausgleich für seine Anfangsrenovierung zu!  

Bisher hatte der BGH hierzu immer großzügiger geurteilt: Da war die Kombination Anfangsrenovierung plus übliche Renovierungsfristen noch wirksam. Diese Rechtsprechung hat der BGH nun - mit der Ausnahme eines angemessenen Ausgleichs - aufgegeben.

Renovierungsfristen dürfen erst ab Mietbeginn laufen

Der Bundesgerichtshof sieht eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen bei einer anfänglich nicht renovierten Wohnung auf ihn abwälzt.

Der Vermieter hatte dem Mieter zwar für die Anfangsrenovierung der 3 Zimmer noch einen Mietnachlass von einer halben Monatsmiete gewährt. Das war dem Bundesgerichtshof aber zu wenig!  

Wer eine unrenovierte Wohnung übergibt, fordert eine Anfangsrenovierung

Die Tatsache, dass der Vermieter dem Mieter eine Wohnung mit 3 unrenovierten Zimmern übergeben hatte, wertete das Gericht als Verpflichtung zur Anfangsrenovierung.

Bei der Auslegung einer Mietvertragsklausel darf das Gericht immer von der "kundenfeindlichsten" Auslegung ausgehen. Bei einem Mietvertrag, der dem Mieter vom Vermieter vorgelegt wurde, also von der "mieterfeindlichsten" Auslegung.

Danach muss der Mieter nicht nur sämtliche Gebrauchspuren seines Vormieters beseitigen, sondern schlimmstenfalls auch noch vorzeitig renovieren oder sogar die Wohnung hinterher in einem besseren Zustand zurückgeben als er sie vom Vermieter erhalten hat. 

Deswegen schmetterte der Bundesgerichtshof den Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen ab. 

Unrenovierte Wohnung: Was das BGH-Urteil für Vermieter heißt

Für Vermieter gilt mit dem Urteil: Sie können nur bei frisch renovierten Wohnungen eine Schönheitsreparaturenklausel in den Mietvertrag aufnehmen.

Oder sie müssen unrenovierte Wohnungen ohne solche Pflichten vermieten, falls sie keinen finanziellen Ausgleich für die Renovierungsarbeiten des Mieters zahlen.

Kommentare (2)

19.3.2015, 17:01 Uhr von Matulla Profil ansehen
Der Weg in Sachen Renovierungskosten führt in Richtung zur totalen Kostenbefreiung für den Mieter. Er wird weder bei Ein- noch bei Auszug die Renovierungskosten übernehmen müssen. Streicht der Mieter bei Einzug seine Wohnung lila, wird der Vermieter beim Auszug auf den neuen Renovierungskosten sitzen bleiben. So sieht die Zukunft aus, es sei denn der Gesetzgeber schafft klare Richtlinien. Das ist aber leider nicht zu erwarten.
19.3.2015, 13:20 Uhr von Amtsschimmel Profil ansehen
Die spannende Frage wäre jetzt, was wäre ein angemessener Ausgleich? Denkansatz: Mieter bekommt die Wohnung z.B. am 01.05. unrennoviert übergeben, Mietvertrag und Zahlungspflicht läuft ab 01.06. (also einen vollen Monat mietfrei). Gleichzeitig wird im Mietvertrtag dieses in den besonderen Vereibarungen schriftlich fixiert.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Ein falsches Wort bei der Frist oder der Farbe und schon ist es passiert: Ihre schöne Renovierungsklausel fällt wie ein Kartenhaus in sich zusammen. Vom Bundesgerichtshof bekommen Sie dann noch das Urteil: "Unwirksam." Gerade hat der Bundesgerichtshof wieder 2 neue Renovierungsurteile gefällt - und die kennt natürlich auch Ihr Mieter, weswegen er nicht beim Auszug streichen will! Hier finden Sie die 9 gemeinsten Formulierungsfallen in Renovierungsklauseln, die Sie unbedingt vermeiden sollten.
Tu dies besser nicht, tu das ja nicht: Geht es um Schönheitsreparaturen, weiß jeder – selbst der BGH – welche Formulierung unwirksam ist und wie man´s besser nicht tun sollte. Aber wie geht´s eigentlich richtig? So, dass der Mieter beim Auszug renovieren oder zumindest einen Teil der Renovierungskosten zahlen muss. Hier finden Sie die richtigen Worte, um die 7 gemeinsten Formulierungsfallen in Renovierungsklauseln sicher zu umschiffen.
Es ist ein offenes Geheimnis, dass viele Renovierungsklauseln schon deswegen unwirksam sind, weil sie beispielsweise zu kurze oder starre Renovierungsfristen enthalten. Wer diese Klippe sicher umschifft hat, kann kurz vor dem rettenden Ufer mit seinen Farbwünschen noch Schiffbruch erleiden. Jedenfalls, wenn sich die nicht eindeutig auf das Mietvertragsende beschränken. Was, wenn der Mieter dennoch renoviert? Dann - so will es der BGH - müssen Sie ihm die Kosten ersetzen!
Was ist gemeint, wenn Sie in Ihren Mietvertrag schreiben, dass der Mieter die Decken und Wände "weißen" muss? Genau diese Frage stellte sich der BGH. Dabei kam wieder einmal heraus: Bei der Renovierungsklausel kommt es auf jedes Detail an. Wie exakt Sie sein müssen, lesen Sie hier.

 meineimmobilie.de-Tipp

Wer jetzt dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergibt, kann nur dann die laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen, wenn er ihm dafür einen angemessenen Ausgleich anbietet. Wie der aussehen soll, hat der BGH nicht entschieden. Schon jetzt gestehen die guten Mietverträge einem Mieter doppelt so lange Renovierungsfristen zu. Ob das als angemessener Ausgleich reicht, müssen die Gerichte erst noch entscheiden.

 

Auch ein Mieterlass kommt in Frage. In welcher Höhe ist jedoch ebenfalls noch unklar. Jedenfalls reicht bei 3 Zimmern ein Mieterlass von einer halben Monatsmiete nicht aus!