Mittwoch, 15.06.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Inga Nielsen - Fotolia.com

Rauchmelder: Von der Anschraub- bis zur Wartungspflicht

Foto: © Inga Nielsen - Fotolia.com

Ein vergessener Topf auf dem Herd, eine herabgebrannte Kerze oder Kinder, die heimlich in ihrem Zimmer rumzündeln: Rauchwarnmelder retten erwiesenermaßen Leben. Deswegen sind sie mittlerweile auch in allen Bundesländern Pflicht! 

 

Wer bisher noch keine installiert hat, muss sein Haus schlimmstenfalls sogar nachrüsten.

 

Weil hier jedes Bundesland auch bei den Nachrüstfristen sein eigenes Süppchen kocht, haben wir es für Sie ganz einfach gemacht: Diese aktuelle Checkliste zeigt Ihnen, in welchen Bundesländern Rauchwarnmelder neuerdings oder schon lange Pflicht sind.

Was das Gesetz zur Rauchmelderpflicht sagt

Sie sind laut, penetrant, schmerzen unangenehm in den Ohren, aber retten Leben! Dennoch gibt es keine generelle Pflicht, Rauchmeldeanlagen einzubauen. Jedenfalls nicht auf Bundesebene. Jedoch haben einzelne - noch nicht alle! - Bundesländer  eine Einbau- und Nachrüstpflicht bei Neu- und Altbauten verbindlich vorgeschrieben.

Aktuell hat nun auch der Berlin als letztes Bundesland nach Brandenburg eine Rauchwarnmelderpflicht zum 1.1.2017 eingeführt und zwar für Neu- und Umbauten. Bestandsgebäude müssen bis zum 31.12.2020 nachgerüstet werden.

Wer die Melder installieren muss

Die Pflicht trifft überwiegend den Bauherrn bzw. den Eigentümer/Vermieter. Selbst in Mecklenburg-Vorpommern, wo zunächst der Mieter zum Einbau und zur Wartung verpflichtet war, hat diese Regelung zugunsten des Mieters geändert.

Die Einbaupflicht können Sie nicht auf den Mieter übertragen - auch nicht mit einer noch so ausgefeilten Klausel!

Welche Pflichten Ihr Mieter hat

Ist in Ihrem Bundesland der Einbau Pflicht, muss der Wohnungsmieter den Einbau als Modernisierung nach § 559 Abs. 1 BGB dulden.

Danach muss der Mieter bauliche Maßnahmen, die Sie als Vermieter nicht zu vertreten haben, weil es sich z. B. um eine gesetzliche Pflicht handelt, dulden. Besteht keine Einbau- bzw. Nachrüstpflicht, muss der Mieter den Einbau als Modernisierungsmaßnahme dulden.

Wer die Wartungskosten tragen muss

Die Wartungskosten dürfen Sie nur auf den Mieter umlegen, wenn Sie das extra unter "Sonstige Kosten" in Ihrer Betriebskostenklausel so vereinbart haben! Das gilt auch für die Funktionsprüfung, die Sie einmal jährlich durchführen müssen: Wer das nicht vereinbart, kann die Kosten auch nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung vom Mieter ersetzt verlangen!

Haben Sie einen Dritten (z. B. Techem) mit der jährlichen Funktionsprüfung beauftragt, können Sie die Kosten ebenfalls nur dann als Betriebskosten auf den Mieter umlegen, wenn Sie Ihren Mietvertrag bei den „Sonstigen Betriebskosten" (§ 2 Nr. 17 BetrKV) entsprechend ergänzt haben (AG Lübeck, Urteil v. 5.11.2007, 21 C 1668/07, ZMR 2008 S. 302).

Wer die Anschaffungskosten zahlen muss

Kaufen Sie Rauchwarnmelder, können Sie 11 % der Anschaffungskosten jährlich im Rahmen einer Modernisierungserhöhung als Modernisierungskosten umlegen.

Wenn Sie lieber mieten statt kaufen wollen

Mieten Sie die Rauchwarnmelder, sind die Kosten dafür gemäß der aktuellen BetrKV noch nicht umlegbar. Die dürfen nur dann umgelegt werden, wo es die BetrKV ausdrücklich zulässt, wie z. B. beim Wasserzähler.

Allerdings können Sie die Anmiet- oder Leasingkosten nur auf den Mieter umlegen, wenn Sie diese extra in Ihrer Betriebskostenklausel unter den „Sonstigen Kosten" so vereinbart haben!

Was gilt, wenn nichts vereinbart ist 

Angenommen, unter den „Sonstigen Betriebskosten“ steht nichts über Rauchmelder. Dennoch sollten Sie die Wartungs- bzw. Prüfkosten mit auf die Abrechnung nehmen. Zweifelt Ihr Mieter Ihre Abrechnung an, weil seiner Ansicht nach die Prüfkosten des Rauchmelders keine Betriebskosten sind, können Sie sich im Streitfall auf dieses „umlagegünstige“ BGH-Urteil zur regelmäßigen Elektroinspektion berufen: BGH, Urteil v. 14.2.2007, VIII ZR 123/06.

In diesem Urteil hat der BGH entschieden, dass wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter z. B. durch das Prüfen der Betriebssicherheit von technischen Anlagen dienen und die Sicherheit im Haus erhöhen, zu den Betriebskosten zählen.

Halten Sie zudem im Mietvertrag bei den Betriebskosten nach einer sogenannten Mehrbelastungsklausel Ausschau.

Die liest sich ungefähr so:

Entstehen nach Vertragsschluss neue Betriebskosten, die unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit erforderlich sind, ist der Vermieter berechtigt, diese Kosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen. In der Erklärung muss der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert werden.

In diesem Fall wäre dann Ihre Mehrbelastungsklausel die rechtliche Grundlage für die Umlage der Wartungskosten für den Rauchmelder, falls Sie diese nicht unter den „Sonstigen Kosten“ erwähnt haben.

Wo die Rauchmelder installiert werden müssen

Nach der DIN 14676, die für Wohnhäuser, Wohnungen und Räume mit wohnähnlicher Nutzung gilt, müssen mindestens in den Schlafräumen, in Kinderzimmern sowie in den Fluren und Rettungswegen Rauchwarnmelder installiert werden.

Im Idealfall an der Decke in der Raummitte mit mindestens 50 cm Abstand von der Wand. Sinnvoll - allerdings kein Muss - ist es jedoch, alle Wohnräume - also insbesondere Küche und Bad - mit Rauchwarnmeldern auszustatten!

Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr

Kommentare (1)

5.7.2015, 15:52 Uhr von renate eckert Profil ansehen
Bei der nachfolgenden Pflicht des Vermieters möchte ich wissen, wie bei Mietverträgen, die 20 und 30 Jahre alt sind, in "Sonstige Kosten" der Betriebsklausel vereinbart worden sein sollen, wenn das Gesetz erst im Jahre 2015 die Vereinbarung vorschreibt. Da ist man doch bestraft, wenn Mieter vor dem Jahre 2015 eingezogen sind. Da müsste man doch das nachträglich noch regeln können. "Die Wartungskosten dürfen Sie nur auf den Mieter umlegen, wenn Sie das extra unter "Sonstige Kosten" in Ihrer Betriebskostenklausel so vereinbart haben! Das gilt auch für die Funktionsprüfung, die Sie einmal jährlich durchführen müssen: Wer das nicht vereinbart, kann die Kosten auch nicht vom Mieter ersetzt verlangen!" MfG Micky
An jedem Freitag, den 13., ist Rauchmeldertag. Mittlerweile besteht in allen Bundesländern einschließlicht Berlin eine Rauchmelderpflicht. Gerade hat nun auch als letztes Bundesland Berlin eine Rauchmelderpflicht zum 1.1.2017 eingeführt.  Wie wichtig und dringend Rauchmelder sind, zeigt sich immer wieder an den dramatischen Brandfällen.   
Rauchwarnmelder retten Leben. Das weiß jeder. Was allerdings die wenigsten wissen: Erstaunlicherweise sind Rauchmelder noch immer nicht in allen Bundesländern Pflicht! Wer dennoch beim Mieter einen Rauchmelder anschrauben will und feststellt, dass der Mieter schon schneller war, hat allerdings ein kleines Problem. Wie die Gerichte das lösen, zeigt dieses Urteil.
Ein vergessener Topf auf dem Herd, eine herabgebrannte Kerze oder Kinder, die heimlich in ihrem Zimmer rumzündeln: Rauchwarnmelder retten erwiesenermaßen Leben. Deswegen sind sie mittlerweile auch in allen Bundesländern Pflicht!    Wer bisher noch keine installiert hat, muss sein Haus schlimmstenfalls sogar nachrüsten.   Weil hier jedes Bundesland auch bei den Nachrüstfristen sein eigenes Süppchen kocht, haben wir es für Sie ganz einfach gemacht: Diese aktuelle Checkliste zeigt Ihnen, in welchen Bundesländern Rauchwarnmelder neuerdings oder schon lange Pflicht sind.

 meineimmobilie.de-Tipp

Gerade bei den Rauchmeldern ist noch Vieles bezüglich der Umlage der Wartungs- und Batteriekosten umstritten. Leider gibt es hierzu überraschenderweise noch keine endgültigen Urteile.

 

Bis es so weit ist, empfiehlt es sich, die Kosten für die Funktionsprüfung und die neuen Batterien für den Rauchmelder ausdrücklich im Mietvertrag unter den „Sonstigen Betriebskosten“ aufzuführen.

 

Dokumentieren Sie zudem die jährliche Funktionsprüfung, damit Sie in einem Schadensfall jederzeit die Durchführung nachweisen können.

 

Oder noch besser: Beauftragen Sie einen neutralen Dienstleister mit dem Durchführen und Dokumentieren der Funktionsprüfung.