Donnerstag, 01.05.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Marcito - Fotolia.com

Raucherwohnung: Wann der Mieter renovieren muss

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Worum geht´s

Wann ein rauchender Mieter Schadensersatz für Nikotinschäden in der Wohnung zahlen muss. 

Viel Rauch um nichts? Von wegen! Nikotingelbe Lichtschalter, ein stinkender Teppich und vergilbte Türrahmen samt Türen haben schon so manchen Vermieter bei der Wohnungsabnahme zur Weißglut gebracht. 

So sieht schlimmstenfalls nämlich eine typische Raucherwohnung aus. Vom Geruch einmal ganz zu schweigen. Muss der Mieter die renovieren? „Kommt darauf an“, sagen die Juristen.

Geht es nach dem BGH, zählt „normales Rauchen" noch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung (BGH, Urteil v. 28.6.2006, VIII ZR 124/05, GE 2006 S. 1158).

Das bedeutet: Soweit Sie mit Ihrem Mieter kein Rauchverbot ausgehandelt haben, darf er in Ihrer Wohnung rauchen so viel er will. „Aushandeln“ heißt: Eine normale, vorformulierte Rauchverbotsklausel im Formularmietvertrag reicht dafür nicht.

Selbst starkes Rauchen ist noch vertragsgemäß

Wichtig zu wissen: Selbst starkes Rauchen in der Mietwohnung ist grundsätzlich noch vertragsgemäß und deswegen kein Kündigungsgrund.

Was bei Mietvertragsende gilt

Bei Mietvertragsende gilt: Haben Sie Schönheitsreparaturen vereinbart und sind diese bei Mietvertragsende ohnehin fällig und notwendig, haben Sie erst dann einen Schadensersatzanspruch gegen Ihren Mieter, wenn sich die Nikotinspuren nicht mehr durch eine normale Renovierung beseitigen lassen.

Ist allerdings mehr als eine „normale Schönheitsreparatur“ erforderlich, um eine Raucherwohnung wieder instand zu setzen, gilt Ihre Wohnung als übervertragsgemäß abgenutzt (BGH, Urteil v. 5.3.2008, VIII ZR 37/07).

Das bedeutet: Sie können für den Mehraufwand Schadensersatz verlangen!

Was bei einer unwirksamen Renovierungsklausel gilt

Entpuppt sich Ihre Renovierungsklausel allerdings als unwirksam, können Sie nur dann vom Mieter verlangen, dass er seine Nikotinspuren wieder entfernt, wenn sie eine übervertragsmäßige Abnutzung darstellen würden.

Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen nur „normalen“ Nikotinablagerungen und Verfärbungen sind allerdings ausgeschlossen.

Was bei einem "Rauchverbot" gilt 

Der Bundesgerichtshof sieht das so: Nur wenn Sie mit Ihrem Mieter vereinbart haben, dass er in den Mieträumen nicht rauchen darf (= sogenannte Nichtraucherabrede), stellt das Rauchen eine Pflichtwidrigkeit dar.

Ansonsten gilt es als vertragsgemäße Nutzung, selbst wenn der Mieter stark raucht!

Können Sie keine solche Rauchverbotsvereinbarung vorweisen, verhält sich Ihr Mieter vertragsgemäß, wenn er in Ihrer Mietwohnung raucht – selbst wenn er dadurch Nikotinablagerungen an den Wänden verursacht.

Vertragsgemäß ist, was sich noch "wegrenovieren" lässt

In den Bereich eines möglichen Schadensersatzanspruchs gegen den Mieter rutschen Sie erst, wenn sich durch sein Rauchen die Wohnung so verschlechtert hat, dass sich die von ihm verursachten Schäden nicht mehr mit einer normalen Renovierung "wegrenovieren" lassen.

Wo der Mieter überall rauchen darf

In der Wohnung und auf dem Balkon ist das Rauchen erlaubt.

In Gemeinschaftsräumen, wie dem Treppenhaus oder dem Aufzug, können Sie das Rauchen dagegen verbieten.

Dringt Nikotingeruch aus der Raucherwohnung und „stinkt“ das den Mitbewohnern im Haus, können Sie den rauchenden Mieter nur bitten, darauf Rücksicht zu nehmen. Ein kettenrauchender Mieter muss darauf Rücksicht nehmen, wenn z. B. ein Mitbewohner Asthmatiker oder Allergiker ist und eine Verschlimmerung der Krankheit droht.

Was für Nachbarn und Mitbewohner gilt

Nachbarn und Mitbewohner im Haus, die durch aufsteigenden Rauch belästigt werden, haben in der Regel keine Chance gegen den Raucher zu klagen.

Das gilt selbst dann, wenn Ihr Mieter am liebsten am offenen Fenster raucht und die Zigarettengerüche direkt in die darüber liegende Wohnung ziehen.

Der Mieter darf auf dem Balkon rauchen

Auch zwischen Mitbewohnern und Nachbarn gilt der Grundsatz: Rauchen gehört noch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung.

Deswegen darf ein nicht rauchender Wohnungsnachbar weder wegen des Rauchers die Miete mindern noch vom Vermieter verlangen, dass dieser seinem Mieter das Rauchen verbietet oder bestimmte Rauchzeiten vorschreibt (LG Berlin, Urteil v. 3.3.2009, 63 S 470/08, GE 2009, S. 781).

Wann der Mieter mindern darf

Allerdings andere Gerichte, andere Meinungen: Wegen des wahrnehmbaren Zigarettenrauchs vom Balkon eines Nachbarn hat das Landgericht Berlin in einem neueren Urteil einem Mitmieter im Haus ein Mietminderungsrecht und ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete zugestanden (LG Berlin, Urteil v. 30.4.2013, 67 S 307/12).

Etwas anderes gilt, wenn Zigarettengeruch über einen Versorgungsschacht in eine andere Mietwohnung zieht. Diese stellt einen Mangel der Wohnung dar, weswegen der durch den Rauch beeinträchtigte Mieter mindern darf (AG Kerpen, Urteil v. 28.04.2010, 110 C 212/09).

Als Vermieter können Sie einem rauchenden Mieter lediglich das Rauchen im Treppenhaus oder im Hausflur untersagen.

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Raucher haben es nicht leicht: Erst wurden sie aus den Gaststätten vertrieben, jetzt geht es ihnen auch noch finanziell an den Kragen. Jedenfalls dann, wenn sie in ihrer Mietwohnung zu exzessiv rauchen und dies deutliche Spuren in der vermieteten Wohnung hinterlässt.
"Mir stinkt es gewaltig!" sagte sich wohl ein Berliner Mieter, der sich täglich darüber ärgerte, dass Rauchschwaden des unter ihm wohnenden Mieters zu ihm hoch zogen. Prompt minderte er seinem Vermieter die Miete. Was der dazu sagte?
Der häufigste Vorsatz fürs neue Jahr lautet bei vielen: Rauchen abgewöhnen! Leider nicht bei zwei Mietern aus Rathenow. Die rauchten täglich auf ihrem Balkon - sehr zum Leidwesen des über ihnen wohnenden Mieters: Dem stank gewaltig, was da von unten nach oben direkt in seine Wohnung zog.  

 meineimmobilie.de-Tipp

Das Rauchen in der Mietwohnung ist so lange vertragsgemäß, wie Sie es nicht im Mietvertrag eingeschränkt haben. Allerdings ist das leichter gesagt als getan, denn eine einfache „Rauchverbotsklausel“ reicht dafür nicht.

Und selbst wenn Ihr Mieter in der Mieterselbstauskunft angekreuzt hat, dass er Nichtraucher ist, können Sie den Mietvertrag später nicht anfechten, wenn er hinterher gelegentlich raucht.