Dienstag, 24.03.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Kadmy - Fotolia.com

Neues BGH-Urteil zu Renovierungsfristen: Hüten Sie sich vor dieser Klausel!

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Worum geht´s

Schönheitsreparaturen: In welchen Zeitabständen der Mieter renovieren muss.

In welchen Zeitabständen muss der Mieter renovieren? „Kommt drauf an“, werden Ihnen die Juristen dann immer antworten. Voraussetzung Nummer 1: Sie müssen erst einmal im Mietvertrag wirksam vereinbart haben, dass der Mieter überhaupt renovieren muss.

Erst, wenn Sie diese Hürde genommen haben, kommt die nächste: Die Renovierungsfristen. Welche Fristen dabei zulässig sind, hat der Bundesgerichtshof nicht gesagt.

Die nachfolgenden Fristenklauseln sind unwirksam, weil sie starre Renovierungsfristen enthalten:

"4.

Da in der Miete dafür keine Kosten kalkuliert sind, ist der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen hinsichtlich der Malerarbeiten an Wänden und Decken, in Küche, Bad und Duschräumen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafzimmern, Flur, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre sowie in sonstigen Räumen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses (bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht durchgeführt wurden, von diesem Zeitpunkt an), fachgerecht auszuführen. […]

5.

Da in der Miete dafür keine Kosten kalkuliert sind, ist der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in Bezug auf das Lackieren der Fenster und der Wohnungseingangstüre von Innen, der Wohnungstüren sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre alle 5 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses (bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht durchgeführt wurden, von diesem Zeitpunkt an), fachgerecht auszuführen, es sei denn, sie sind nicht erforderlich, da keine Lackabplatzungen, kein Nachdunkeln etc. vorhanden sind. Dieselbe Durchführungsverpflichtung und Ausführungsfrist gilt für das Schamponieren von Teppichen. […]"

Renovierungsklausel war wegen starrer Fristen unwirksam

Fast 7 Jahre – vom 1.7.2003 bis zum 31.8.2010 – wohnten die Mieter in ihrer Berliner Wohnung. Als sie auszogen, wollten sie nicht renovieren. Der Vermieter verwies auf § 10 Nr. 4 und Nr. 5 seines Mietvertrags mit der obigen Renovierungsklausel.

Die Mieter hielten diese Renovierungsklausel in ihrem Mietvertrag nach § 307 BGB für unwirksam.

Der Bundesgerichtshof sah es genauso: § 10 Nr. 4 enthielt nach Ansicht der Richter zum Teil starre Fristen und benachteilige die Mieter daher unangemessen. Deswegen war die gesamte formularmäßige Regelung über die Schönheitsreparaturen unwirksam.

Da spielte es auch keine Rolle mehr, ob die Wohnung bereits bei der Übergabe renoviert war oder nicht (BGH, Urteil v. 18.03.2015, VIII ZR 21/13).

Das heißt im Klartext: Haben Sie nichts bzw. nur etwas Unwirksames zu den Schönheitsreparaturen vereinbart, bleiben die Renovierungskosten an Ihnen als Vermieter hängen.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Falsche Frist, falsche Farbe oder nur ein falsches Wort: So schnell kann Ihre Renovierungsklausel unwirksam sein. Jedenfalls, wenn es nach dem Bundesgerichtshof geht. Der hat gerade wieder ein paar Grundsatzurteile zur Renovierung gefällt. Damit Ihnen keines entgeht, finden Sie hier den Rechtsprechungsüberblick über die wichtigsten BGH-Urteile zu den Schönheitsreparaturen.
News: Starre Renovierungsfristen sind auch beim Gewerberaum unzulässig. Dieser Teil eines Mietvertrags ist nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs unwirksam.
Muss ein Mieter renovieren, wenn er das bereits bei seinem Einzug gemacht hat? "Kommt drauf an", meinen die Juristen. Der BGH hat gerade entschieden, dass eine Kombination von Anfangs- und laufender Renovierung in einem Formularmietvertrag jedenfalls nicht mehr geht, wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen hat und dafür keinen angemessenen Ausgleich, wie z. B. einen Mieterlass, vom Vermieter erhalten hat.  
Ein falsches Wort bei der Frist oder der Farbe und schon ist es passiert: Ihre schöne Renovierungsklausel fällt wie ein Kartenhaus in sich zusammen. Vom Bundesgerichtshof bekommen Sie dann noch das Urteil: "Unwirksam." Gerade hat der Bundesgerichtshof wieder 2 neue Renovierungsurteile gefällt - und die kennt natürlich auch Ihr Mieter, weswegen er nicht beim Auszug streichen will! Hier finden Sie die 9 gemeinsten Formulierungsfallen in Renovierungsklauseln, die Sie unbedingt vermeiden sollten.

 meineimmobilie.de-Tipp

Ist Ihre Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam, weil Sie eine starre Frist vereinbart haben, wirkt sich das auf Ihre gesamte Schönheitsreparaturenklausel aus: Es ist dann so, als ob sie keine Schönheitsreparaturen vereinbart hätten.

 

Hoffen Sie also nicht darauf, dass anstelle der unwirksamen Fristen nun einfach wirksame Fristen treten: Solche "halben Sachen" gibt es bei den Renovierungsklauseln nicht mehr!

 

Einzige Ausnahme: Starre Fristen (nur!) in der Abgeltungsklausel, führen lediglich dazu, dass nur die Abgeltungsklausel unwirksam ist. Ist der Rest der Renovierungsklausel wirksam, entfällt nur die Abgeltung, aber nicht Ihr Renovierungsanspruch.