Mittwoch, 28.09.2011 | Autor: Heidi Schnurr

Neuer Balkon: So kündigen Sie Ihre Pläne gerichtsfest an

Auf dem Balkon in der Sonne frühstücken: So schön und einfach hätte es sich ein Mieter aus München machen können. Sein Vermieter wollte nämlich an der Westseite der Mieterwohnung einen Balkon anbringen. Dazu musste ihn sein Mieter aber erst mal in die Wohnung lassen.

Der Haken an der Sache: Das Ankündigungsschreiben war nicht ganz so perfekt. Jedenfalls aus Mietersicht. Grund genug für den BGH, sich damit mal wieder etwas genauer auseinanderzusetzen. Was in ein korrektes Ankündigungsschreiben rein muss, damit Ihnen Ihr Mieter die Tür öffnen muss, lesen Sie hier.

Werden Sie konkret, wenn es ums Datum geht

Hüten Sie sich vor einem all zu stichwortartigen Ankündigungsschreiben, sonst geht es Ihnen so wie einem Vermieter aus München. Der handelte sich kräftig Ärger ein, weil er seinem Mieter lediglich schriftlich mitteilte, dass er wegen eines Balkonanbaus an die "Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich" müsse.

Das Datum des vorgesehenen Baubeginns, sowie die geplante Gesamtbauzeit von 6 Wochen schrieb er ihm ebenfalls in sein Ankündigungsschreiben mit rein.

Davon entfielen lediglich 5 Arbeitstage auf die Wohnung des Mieters. Zuzüglich den Malerarbeiten samt Trockenzeit.

Besser Sie fügen gleich einen Bauplan bei

Außerdem stand noch im Ankündigungsschreiben drinnen, um wie viel sich die Miete des Mieters wegen des neuen Balkons erhöhen sollte.

Womit der Vermieter allerdings nicht gerechnet hatte: Die Freude des Mieters über den geplanten Balkon hielt sich in Grenzen. Er wollte keine Handwerker in der Wohnung und das teilte er dem Vermieter auch so mit. Deswegen verklagte ihn sein Vermieter auf Duldung der Baumaßnahmen (§ 554 Abs. 2 BGB).

Der Mieter hielt das Ankündigungsschreiben für nicht korrekt: Weil kein Bauplan beigefügt war, hätte der Mieter die genaue Lage des Balkons nicht erkennen können.

Wer zu spät kommt, den bestraft der BGH

Auch zu den Installationsarbeiten stand nach Ansicht des Mieters viel zu wenig im Ankündigungsschreiben.

So hätte er beispielsweise nicht erkennen können, welche Wand nun eigentlich an aufgebohrt werden sollte und vor allem wann: Der Vermieter hatte nämlich nur den Zeitraum der Gesamtbaumaßnahmen angegeben, aber nicht, wann die Handwerker nun konkret in der Wohnung des Mieters arbeiten wollten.

Mit diesen Argumenten rückte der Mieter allerdings erst in der Berufungsinstanz heraus. "Zu spät", fand der Vermieter, denn nach § 531 Abs. 2 ZPO ist ein Kläger mit einem Verteidigungsmittel ausgeschlossen, wenn er sie aus Nachlässigkeit nicht schon im ersten Rechtszug, sondern erst in der Berufungsinstanz vorbringt (BGH; Urteil v. 28.09.2011, VIII ZR 242/10)

BGH sagt: Zu viele Details müssen nicht sein

Der BGH drückte trotz der fehlenden Angaben im Ankündigungsschreiben beide Augen zu. Es muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahme und die Auswirkung ins Ankündigungsschreiben rein.

Es genügt, wenn für den Mieter erkennbar ist, wie seine Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sich das auf seinen künftigen Mietgebrauch auswirkt, so dass er sich ein realitätsnahes Bild von den Bauabsichten seines Vermieters machen kann.

Meineimmobilie.de empfiehlt:

Wenn Sie in Ihrem Haus oder Ihrer Mietwohnung eine Modernisierung planen, müssen Sie diese Ihrem Mieter 3 Monate bevor Sie mit den Arbeiten anfangen, deren Art, voraussichtlichen Umfang, Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung schriftlich ankündigen (§ 554 Abs. 3 BGB).

Denken Sie daran, dass Sie mit Ihrer Ankündigung einem Mieter mit Zeitmietvertrag ein Sonderkündigungsrecht in die Hände spielen: Er kann gemäß § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang Ihrer Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats kündigen.

Beispiel

Ihr Ankündigungsschreiben geht Ihrem Mieter im November 2011 zu. Sie dürfen ab 31.01.20012 mit den Arbeiten beginnen.

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