Mittwoch, 18.03.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: Michaela Harderer

Neue BGH-Urteile zu Schönheitsreparaturen: Hunderttausende Mietverträge betroffen

Foto: Michaela Harderer
Worum geht´s
Aufreger des Tages: Die neuen Urteile des Bundesgerichtshofs zu den Schönheitsreparaturen und Renovierungsfristen.

Da hat es heute ganz ordentlich RUMMS gemacht beim BGH. Gleich 3 Urteile an einem Tag. Und ganz ehrlich: Die sind viieel schlimmer als jede Mietpreisbremse, denn sie betreffen schätzungsweise jeden 2. Mietvertrag in Deutschland.

Mieter können sich freuen, Vermieter leider nur ungläubig den Kopf schütteln und schon mal für den nächsten Mieterwechsel den Maler bestellen oder selbst zum Pinsel greifen.

Geld, für die abgewohnte Zeit, wenn der Mieter vor Ablauf der Renovierungsfristen auszieht? Vergessen Sie´s, denn nach dem neuesten BGH-Urteil sind solche Abgeltungsklauseln in den meisten Fällen unwirksam. Zwar schön zu lesen (na, ja ehrlich gesagt auch nicht!), aber künftig komplett überflüssig.

Solche Abgeltungsklauseln sind aus einem einfachen Grund unzulässig: Es lässt sich nicht „verlässlich berechnen“, wieviel der Mieter beim Auszug zahlen muss. Denn der eine wohnt ja mehr oder weniger die Wohnung ab – wer kann das schon berechnen?

Zudem: Es heißt nicht umsonst „Judex non calculat“: Der Richter rechnet nicht. Na ja, jedenfalls nicht so gern. Das trifft übrigens auf die meisten Juristen zu. Deswegen dürfte sich das eine oder andere Rechengenie im Prozentrechnen aus dem Juristenkreis über das Quotenhaftungsurteil ebenfalls freuen.

Da ist es doch schon wesentlich einfacher zu beurteilen, wann eine Mietwohnung unrenoviert übergeben wurde: Sind die vorhandenen Gebrauchsspuren so unerheblich, dass die Wohnung noch als renoviert durchgeht, dürfen Sie auch mit einer Renovierungsklausel die laufende Renovierung auf den Mieter übertragen. Sonst nicht!

Denn seit heute steht fest: Wer eine unrenovierte Wohnung übergibt, darf nicht auch noch per Klausel die regelmäßige Renovierung auf den Mieter abwälzen.

Doch ein kleines Schlupfloch hat der BGH hier den Vermietern noch gelassen: „Bedankt“ sich der Vermieter angemessen (so steht es im Urteil!) beim Mieter dafür, dass er bei Mietbeginn zum Pinsel greift, darf er die Renovierungsklausel in seinem Mietvertrag stehen lassen. Als Dankeschön reicht aber kein Mieterlass von einer halben Monatsmiete – so viel steht schon mal fest. Das war selbst dem BGH zu knickrig.

Was bedeuten die neuen Urteile für Ihren Mietvertrag?

Abgeltungsklauseln können Sie sich künftig schenken. Die Hoffnung, dass der Mieter eine unrenovierte Wohnung bei seinem Auszug streicht, können Sie begraben, wenn Sie ihn zudem per Klausel zu den laufenden Renovierungsarbeiten innerhalb der üblichen Fristen verpflichtet haben. Da müssen Sie schon noch ne Schippe drauf legen, z. B. längere Renovierungsfristen oder ein Mietnachlass von mehreren Monatsmieten (hängt wohl vom Renovierungsaufwand ab). Ob das am Ende reicht?

Weiß ich leider nicht, fragen Sie bitte den BGH. Falls Sie jetzt immer noch hoffen, heute ruhig schlafen zu können, dann lesen Sie bitte NICHT das PS.

Schlafen Sie dennoch gut Ihre

Heidi Schnurr

Rechtsanwältin/Chefredakteurin "meineimmobilie.de"

PS: Wer von seinem Mieter erst kürzlich eine finanzielle Abgeltung für Schönheitsreparaturen erhalten hat, kann sich vermutlich bald über Post von seinem Ex-Mieter freuen: „Bitte zahlen Sie mir … EUR zurück. Denn der BGH hat gerade entschieden, dass die Klausel unwirksam ist!“. Bleibt nur noch die Frage, wie lange Sie um das Geld zittern müssen: 6 Monate oder 3 Jahre.

PPS: Wenn Sie sich über die neuen Urteile ebenso aufregen wie ich, nutzen Sie bitte für diesen Blog die Kommentar-Funktion unten!!!   

 

Kommentare (3)

7.9.2016, 13:38 Uhr von Gerhard Friedrich Profil ansehen
Reaktion? - Ich vermiete seit vielen Jahre, verlange eine vergleichsweise hohe Miete und bezahle die Renovierung selbst. Eine fachmännisch renovierte Wohnung lässt sich auch einfacher (und teurer) vermieten. Das macht weniger Ärger, schont die Nerven und die Kosten sind steuerlich absetzbar!
25.3.2015, 13:53 Uhr von rupert1159 Profil ansehen
Mietpreisbremse,Renovierungsklauseln, reduzierte Kappung,EnEV,Legionellen-Bohei,faktische Unmöglichkeit der Kündigung,und nach Steuer und Reparaturen bleibt eine lächerliche Kapitalrendite von 0,25%,wenn überhaupt.... die schaffen es noch, dass keiner mehr privat vermietet. In meinem Fall ist es ihnen gelungen.Mein Mieterwechsel steht an und ich denke garnicht daran,erneut zu vermieten.
Ich verstehe Ihren Ärger. Aber wenn Sie die Wohnung nicht mehr vermieten, tragen Sie die Nebenkosten und können auch hierfür beim Finazamt keine Werbungskosten mehr geltend machen. Einziger Ausweg! Verkaufen Sie die Immobiliewenn Sie jemanden finden.
19.3.2015, 11:31 Uhr von -schmitti- Profil ansehen
Letztlich dürfte das darauf hinauslaufen (und vielfach wird es ohnehin bereits so gehandhabt), dass Wohnungen nur noch unrenoviert übergeben werden und "besenrein" zurückerwartet werden. Der nächste Mieter gestaltet es dann nach seinen Vorstellungen. Denn wenn bei jedem Mieterwechsel der Vermieter die Renovierung vornehmen müsste, würde das a) enorme Kosten verursachen und b) obendrein auch noch einen Leerstand und somit Mietausfall während der Renovierungsarbeiten. Oder ist das Urteil gar so zu interpretieren, dass der Vermieter eine Wohnung zwar unrenoviert übergeben darf, dann aber z. B. alle 5 Jahre vom Mieter zur Neurenovierung aufgefordert werden kann? Und inwiefern passt dieses Urteil mit dem kürzlichen Urteil zusammen, dass Wohnungen - egal was im Mietvertrag steht - immer in hellen und neutralen Farben zurückgegeben werden müssen? Bleibt dieser Grundsatz bestehen, kann also ein Vermieter eine Wohnung unrenoviert übergeben, der neue Mieter streicht bunt und muss bei Auszug dann wieder neutral streichen? Denn das würde sich doch mit dem neuesten Urteil irgendwie beißen, da der Mieter in dem Falle bei Einzug UND Auszug streichen müsste.

 meineimmobilie.de-Tipp

Sie brauchen jetzt nicht sofort die Quotenabgeltungsklausel aus Ihrem Mietvertrag streichen! Die ist zwar unwirksam, schadet aber nicht Ihrer ansonsten wirksamen Renovierungsklausel.