Dienstag, 12.10.2010 | Autor: Janine Schneider

Mit der Hausordnung das Haus ordnen

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News: Wenn Menschen unter einem Dach zusammenleben, müssen sie sich zwangsläufig auf gemeinsame Regeln einigen. Oft geschieht das mit Hilfe einer Hausordnung - sowohl in Mietshäusern als auch bei Eigentümergemeinschaften. Putzpflichten, Musizieren, Gartenarbeit - aktuelle Urteile rund um das Thema Hausordnung.

Theoretisch kann ein Vermieter alles in einer Hausordnung festlegen. Die Gerichte legen laut einer Pressemitteilung der LBS zum Thema Hausordnung allerdings immer wieder Wert darauf, dass die Regelungslust auch von Gemeinschaften und Verwaltern nicht allzu ausufernd wird. Ungenierte, immer wiederkehrende Verstöße gegen die Hausordnung rechtfertigen prinzipiell eine fristlose Kündigung. Wenn Mieter zum Beispiel ständig auf dem Balkon grillen und dies auch trotz einer Abmahnung fortsetzen, kann dies den Hausfrieden nachhaltig stören. Das Landgericht Essen ging in diesem Zusammenhang von einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietwohnung aus. Im Urteil hieß es, sowohl Vermieter als auch Mitmieter fühlten sich durch das rücksichtslose Verhalten der Beklagten gestört.

Lärm und Schmutz mit der Hausordnung gering halten

Wenn ein Mieter gegen die Hausordnung verstößt, indem er ständig Krach macht, kann er nach entsprechender Abmahnung gekündigt werden. Allerdings reicht es nicht aus, sich immer wieder darüber zu beschweren. Das Landgericht Stuttgart forderte, dass die Angaben im Kündigungsschreiben sehr konkret sind. Zeitpunkt, Art und Dauer der Lärmbelästigung sollten aufgezählt werden. Das sei selbst dann erforderlich, wenn es sich um eine große Zahl von Störungen handle.

Ob Musik nun Lärm ist oder Kunst, ist Geschmackssache. In einer Eigentumswohnanlage sollte per Hausordnung das Musizieren eingeschränkt werden. Konkret handelte es sich um einen Mitbewohner, der gelegentlich Cello spielte. Doch Gemeinschaft und Eigentümer fanden gemeinsam eine Einigung. Das Musizieren sollte täglich nicht länger als drei Stunden und abends nicht später als 19 Uhr stattfinden. Das Landgericht Freiburg sah in der Drei-Stunden-Begrenzung kein Problem, hielt aber die vergleichsweise frühe "Sperrstunde" nicht für haltbar. Grundsätzlich sei das Musizieren in der eigenen Wohnung "Bestandteil eines sozial üblichen Verhaltens und Element der Zweckbestimmung der Wohnanlage."

Auch die Reinigung des Hausflurs kann in der Hausordnung thematisiert werden. Der Vermieter kann allerdings nicht ohne weiteres den Reinigungsdienst auf eine professionelle Firma übertragen und die Kosten dafür auf die Mieter umlegen. Im konkreten Beispiel war der Eigentümer der Meinung, die Mieter hätten gegen die Hausordnung verstoßen und seien den Putzarbeiten nicht ordentlich genug nachgegangen. Nun forderte er monatlich zehn Euro für die Dienste der Firma. Das Amtsgericht Stuttgart widersprach der Regelung in der Hausordnung. Die Vernachlässigung gegen die Pflichten sei nicht nachgewiesen, ohne Zustimmung durch die Mieter habe die Vertragsänderung nicht stattfinden dürfen.

Verpflichtungen des Mieters in der Hausordnung regeln

Zu den Verpflichtungen eines Mieters gehört es, seine Räume ausreichend zu heizen - denn er hat alles zu unterlassen, was Schäden an dem Objekt verursachen könnte. Deswegen ist eine Kündigung des Mieters vertretbar, wenn er diesen Pflichten nachweislich nicht nachkommt. Das Landgericht Hagen hatte es mit einem Fall zu tun, in dem der Mieter nicht heizte. Durch ein solches Verhalten werden "Schäden durch Frost, Feuchtigkeit oder Schimmelbildung" hervorgerufen, hieß es in dem Urteil. Dem Mieter wurde gekündigt.

Ein Garten will gepflegt werden, wenn er nicht verwildern soll. Doch die Gartenpflege ist kein typischer Regelungsinhalt einer Hausordnung. Eine Eigentümergemeinschaft entschloss sich, einen professionellen Anbieter mit der Gartenpflege zu beauftragen und für einfache Gartenarbeiten die Mitglieder der Gemeinschaft einzusetzen. Das Oberlandesgericht Köln betrachtete dies als nicht ordnungsgemäße Verwaltung. Der Beschluss sei inhaltlich zu unbestimmt, denn es wäre nicht ersichtlich, "welcher Miteigentümer wann was zu erledigen hat". Es bestehe die Gefahr, dass sich jeder auf den anderen verlasse und "sich also letztlich keiner mehr für verantwortlich hält."

Die Hausordnung ist kein Patentrezept

Nur, weil der Vermieter etwas in der Hausordnung festsetzt, muss dies noch lange nicht automatisch gelten. Wenn beispielsweise das Abstellen von Kinderwagen im Flur per Hausordnung verboten ist, hat der Mieter Grund zur Klage. Ist ein solches "Gefährt" von den Eltern nur mit großer Mühe andernorts unterzubringen und behindert der Wagen die übrigen Hausbewohner nur unwesentlich, so ist das vom Vermieter hinzunehmen. Eine Mietminderung der anderen Mieter scheidet deswegen nach Meinung der Gerichte aus. Der Kinderwagen im konkreten Fall hätte ein Stück zur Seite gerückt werden müssen, wenn jemand den Keller betreten wollte.

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 meineimmobilie.de-Tipp


Versuchen Sie als Vermieter nicht, jedes Detail in der Hausordnung festzulegen. Leben und leben lassen lautet die Devise. Beschränken Sie sich auf wenige und elementare Punkte, an die sich Ihr Mieter zu halten hat - diese können sie dann mit Nachdruck einfordern.