Sonntag, 19.10.2014 | Autor: Birgit Noack/Martina Westner/mb, Foto: © livestockimages - Fotolia.com

Mietstreitigkeiten vor Gericht

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Wenn Mieter und Vermieter sich streiten, endet die Auseinandersetzung nicht selten vor Gericht. So kann zum Beispiel der Vermieter seinen Mieter verklagen, wenn dieser seine Wohnung beschädigt hat.

 

Je nach Höhe des Streitwerts ist dann entweder das Amtsgericht oder das Landesgericht für den Mietstreit zuständig.

Die Zuständigkeit für gerichtliche Verfahren ist, je nachdem, ob es sich um ein Wohnraum- oder Geschäftsraummietverhältnis handelt, unterschiedlich geregelt.

Für Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis oder über dessen Bestand ist dasjenige Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet, sachlich sowie örtlich ausschließlich zuständig. Vereinbarungen der Vertragsparteien über irgendwelche anderen Gerichtszuständigkeiten sind unzulässig.

Zuständiges Gericht bei Mietstreitigkeiten

Geht es um Streitigkeiten, die ein Geschäftsraummietverhältnis betreffen, ist ausschließlich örtlich wiederum das Gericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Mieträume befinden. Die sachliche Zuständigkeit hängt dagegen vom jeweiligen Streitwert ab. Das Amtsgericht ist zuständig, wenn der Streitwert 5.000 Euro nicht übersteigt. Bei einem höheren Streitwert ist dagegen das Landgericht für die jeweilige Klage sachlich zuständig.

Die Berufung gegen ein erstinstanzliches Urteil kann eingelegt werden, wenn die Beschwer, das ist der nachteilige Inhalt der Entscheidung, beziehungsweise die Berufungssumme den Betrag von 600 Euro übersteigt. Wird diese Berufungssumme nicht erreicht, ist die Berufung dennoch zulässig, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, also die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert.

Welche Beweise vor Gericht ziehen

Streitigkeiten darüber, ob Minderungsansprüche des Mieters berechtigt sind, oder über die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters, weil sich der Zustand der Mietsache verschlechtert hat, da sie beschädigt ist, oder auch über entsprechende Ansprüche des Mieters auf Wiederherstellung eines vertragsgemäßen Zustands, führen letztendlich immer zu ein und derselben Frage: "Welche Partei hat was zu beweisen?"

Für den Ausgang eines Gerichtsverfahrens ist daher die Beweislast von entscheidender Bedeutung. Geht es beim Rechtsstreit darum, ob eine Verschlechterung der Mietsache, verursacht durch den Mieter, vorliegt, muss der Vermieter beweisen, dass der Schaden bei Beginn des Mietverhältnisses nicht vorhanden war.

Für diesen Fall ist das Übergabeprotokoll bei Vertragsbeginn wichtig. Ist darin der einwandfreie, mängelfreie Zustand der Mietsache dokumentiert, dreht sich die Beweislast um. Dann muss der Mieter entweder beweisen, dass der Mangel bauseitig verursacht ist, oder aber sich selbst entlasten.

Verstoß gegen vertragliche Verpflichtungen

Der Vermieter hat den Beweis darüber zu führen, dass der Mieter gegen seine vertraglichen Verpflichtungen verstoßen hat. In der Regel ist damit ein Verstoß gegen die Sorgfalts- und Obhutspflicht gemeint.

Allerdings ist es dem Vermieter in der Regel nicht möglich darzulegen, inwieweit sich der Mieter konkret pflichtwidrig verhalten hat, denn für ihn gibt es keinerlei Möglichkeit, den Gebrauch einer Mietsache zu beobachten oder zu kontrollieren.

Hierzu hat das OLG Karlsruhe eine Beweislastverteilung nach den sogenannten Gefahrenkreisen vorgenommen. Danach hat der Vermieter zu beweisen, dass die Schadensursache in dem Bereich zu finden ist, der der unmittelbaren Obhut und dem Zugriff des Mieters unterliegt. Wenn der Vermieter diesen Beweis erbringt, kann sich der Mieter nur entlasten, indem er darlegt, dass er nicht für die Verursachung verantwortlich ist (OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 9.8.1984, BGH vom 19.10.1995, IX ZR 82/94).

Schadensersatz: Nicht jede Veränderung ist eine "normale" Abnutzung

Eine Veränderung an der Mietsache kann auch durch Abnutzung eintreten. Nach einer gewissen Zeit kann sich der Zustand einer Mietsache selbst bei vertragsgemäßer Nutzung oder witterungsbedingt verschlechtern. Hier ist der Vermieter in der Verantwortung, denn er ist für die Instandsetzung der Mietsache grundsätzlich verantwortlich. Diese Pflicht ergibt sich aus Paragraph 535 BGB.

Zu abnutzungsbedingten Verschlechterungen gehören:

  • Rollladengurte sind infolge jahrelanger Benutzung rissig geworden.
  • Teppichböden sind nach etwa zehn Jahren abgewohnt.
  • Geräte wie zum Beispiel Kühlschrank, Spülmaschine oder Herd funktionieren nicht mehr ordnungsgemäß.
  • Die Fliesenverfugung im Bad ist brüchig.

Hier handelt es sich um "Schäden", die durch vertragsgemäßes Bewohnen der Mieträume eingetreten sind. Der Mieter ist für die Instandsetzung derartiger Mängel in der Regel nicht verantwortlich.

Weitere Informationen zum Thema Mietstreitigkeiten vor Gericht finden Sie in dem Buch "Mietmängel und Mietminderung", erschienen im Haufe-Verlag.

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Es schreibt für Sie

Martina Westner, Rechtsanwältin, ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.
Martina Westner
Was denken Sie, über was Mieter und Vermieter am häufigsten in Streit geraten: Sind es die Betriebskosten, ein zu lauter Mitmieter oder die zu hohe Miete? Der Deutsche Mieterbund hat hierzu gerade eine aktuelle „Streit-Statistik“ herausgegeben. Streit-Thema Nummer eins bleiben – wen wundert´s? – die Heiz- und Betriebskosten. Allerdings mit abnehmender Tendenz – und das ist doch ein richtig gutes Zeichen!