Mittwoch, 14.07.2010 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © decisiveimages - Fotolia.com

Mietschulden: Unbezahlte Prozesskosten sind kein Kündigungsgrund

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Worum geht´s

Wann Sie bei verspäteten Mietzahlungen kündigen dürfen.

Stichworte zu diesem Thema

Mal ehrlich: Wer die Miete zahlt ist doch eigentlich egal - Hauptsache sie kommt pünktlich! Die Miete einer Lüneburger Mieterin zahlte die ARGE (Arbeitsgemeinschaft des kommunalen Trägers und der Agentur für Arbeit für Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch II).

Als die nicht pünktlich zahlte, kündigte der Vermieter fristlos. Daraufhin beglich die Mieterin ihre Mietschulden noch innerhalb der nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geltenden 2-Monats-Schonfrist. Die fristlose Kündigung war damit unwirksam.

Mietrückstand ist ein fristloser Kündigungsgrund

Dieses Nachzahlungsrecht gerechnet ab Zugang der Räumungsklage gesteht das Gesetz dem Mieter nur einmal innerhalb von 2 Jahren zu!

Die Mieterin war damit fein raus: Der Rechtsstreit wurde für erledigt erklärt, dafür sollte sie allerdings die Prozesskosten zahlen.

Das Nachzahlungsrecht darf nicht unterlaufen werden

Der Vermieter wartete über ein Jahr darauf, dass die Mieterin endlich ihre Prozesskosten bei ihm beglich.  Als die Mieterin zusätzlich erneut verspätet die Miete zahlte, kündigte er nochmals den Mietvertrag. Zu Unrecht wie ihm das Gericht bescheinigte (BGH, Urteil v. 14.07.2010, VIII ZR 267/09)!

Der Grund: Würden die Prozesskosten als verschuldeter Zahlungsrückstand gewertet, würde damit das Nachzahlungsrecht des Mieters nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unterlaufen.

Erst beim 2. Mietrückstand wird's brenzlig

Das soll aber den Wohnungsmieter bei einer einmaligen Mietrückstandskündigung vor einer fristlosen Kündigung schützen. Deswegen rechtfertigen unbezahlte Prozesskosten weder eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 1 BGB) noch eine ordentliche Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Das Nachzahlungsrecht soll den Mieter vor der Obdachlosigkeit schützen. Damit sei es nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht vereinbar, wenn dem zahlungsschwachen Mieter kurz darauf wegen der unbezahlten Prozesskosten erneut gekündigt werden könnte.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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 meineimmobilie.de-Tipp

Wann Sie einem Mieter fristlos kündigen können, der seine Miete nicht zahlt, steht in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Dazu muss der Mieter

  • für 2 aufeinander folgende Termine die Miete oder einen erheblichen Teil davon nicht bezahlt haben oder

 

  • in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Miete in Höhe eines Betrags im Rückstand sein, der die Miethöhe von 2 Wohnungsmieten erreicht.