Mittwoch, 12.12.2012

Mietrechtsänderung: Was die Experten meinen

Worum geht´s

Expertenanhörung im Bundestag: Die Meinungen zum geplanten Mietrechtsänderungsgesetz gehen von „praxistauglich bis schlecht“.

Am Montag, den 15.10.2012 fand die öffentliche Anhörung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestags zur Mietrechtsänderung statt. 9 Fachleute wurden dabei gehört. Mit dabei unter anderem auch Mitglieder von Haus & Grund und dem Mieterbund.

 

Die Spannbreite der Expertenmeinungen gingen dabei von „praxistauglich“ bis „schlecht“.

Bereits Ende September wurde über den Gesetzentwurf der Bundesregierung in erster Lesung im Bundestag debattiert. Ein zentraler Punkt, an dem sich die Geister scheiden, sind die Regelungen zur energetischen Gebäudesanierung.  

Die Gemüter erhitzen sich dabei hauptsächlich an dem 3-monatigen Minderungsausschluss. Zum einen sei unklar, wann die Frist beginne: Schon mit den Vorbereitungen wie etwa dem Gerüstaufbau oder erst mit dem Durchführen der Bauarbeiten?

Trotz dieser Unklarheit bescheinigte beispielsweise der bekannte Mietrechtsexperte Werner Hinz, Vorsitzender Richter am Landgericht Itzehoe, dass der Gesetzentwurf „insgesamt praxistauglich“ sei.

Experten warnen: Keiner prüft die Energieeffizienz!

Andere, wie etwa die Rechtsanwältin Cornelia Ziehm, sahen das Problem darin, wer letzten Endes überprüfe, ob die sanierten Häuser und Wohnungen auch wirklich energieeffizienter seien.

Schließlich könnte der Vermieter – wie jetzt übrigens auch schon - bis zu 11 % der Kosten dem Mieter auf die Jahresmiete umlegen.

Mieterbund: Die Änderung ist eine Verschlechterung

Das Mietrechtsänderungsgesetz ist Mietrechtsverschlechterungsgesetz!“, wettert der Mieterbund heute in seiner Pressemitteilung.

Der Mieterbund lehnt das Gesetzesvorhaben der Bundesregierung strikt ab, weil es zwar etwas ändert, allerdings eher zum Schlechten hin. Das erklärte Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), der heute als Sachverständiger im Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages gehört wurde.

Mieterbund rüttelt an der 11%-Umlage

Eigentlich war es das erklärte Ziel der Reformer, die energetische Modernisierungsquote zu erhöhen und Wohnungsbetrügern das Handwerk zu legen. Doch dieses Ziel würde verfehlt. So sieht es jedenfalls der Mieterbund und hat stattdessen ganz neue Ideen.

Viel notwendiger seien neue Regelungen, wie die Kosten nach einer energetischen Modernisierung aufgeteilt würden, sowie Vorschriften zur Begrenzung des Mietenanstiegs, gerade bei neuen Mietvertragsabschlüssen.

Minderungsausschluss trotz Dreck und Lärm

Die neuen Regeln im Mietrechtsänderungsgesetz, mit denen Vermietern energetische Modernisierungsmaßnahmen erleichtert werden sollen, seien nachteilig für Mieter.

So soll beispielsweise das Mietminderungsrecht bei Baumaßnahmen zu energetischen Modernisierungen für 3 Monate vollständig ausgeschlossen werden.

Jeder Käufer hat es besser als ein Mieter

3 Monate die volle Miete und das trotz Baulärms, Dreck, Einrüstung des Gebäudes und Verdunkelungen der Wohnungen oder trotz Ausfalls der Heizungsanlage oder der Warmwasserversorgung!“ empört sich der Mieterbund.

Dabei muss niemand 100 % zahlen, wenn die Gegenleistung nicht zu 100 % erbracht wird. Das, was bei einem Kauf, im Reiserecht oder bei Handwerkverträgen „normal“ sei, würde dem Mieter nicht zugestanden.

Beim Modernisieren spielt Geld angeblich keine Rolle

Außerdem würde kein Vermieter seine Modernisierungsentscheidung davon abhängig machen, ob sein Mieter im Haus nun 100 EUR weniger Miete zahlt oder nicht.

Viel wichtiger wäre eine Antwort auf die Frage, wer am Ende „die Zeche zahlen soll“, wenn es darum geht, die Kosten für die energetische Modernisierung zu verteilen. Die Antwort würde im Mietrechtsänderungsgesetz fehlen.  

Die Kautionskündigung braucht angeblich kein Mensch

Um Wohnungsbetrügern, so genannten Mietnomaden, das Handwerk zu legen, will die Bundesregierung einen neuen Kündigungstatbestand schaffen und letztlich Wohnungsräumungen per einstweiliger Verfügung zulassen.

Siebenkotten: „Wir brauchen keinen neuen Kündigungstatbestand für Mieter, die lediglich ihre Kaution nicht vollständig eingezahlt haben, dafür aber ihr Miete pünktlich zahlen. Erst Recht brauchen wir keine Räumungen per einstweiliger Verfügung!“.

Dadurch würde vielmehr der Rechtsweg für den Mieter in unangemessener Weise verkürzt. Wer aufgrund einer einstweiligen Verfügung seine Wohnung räumen muss, dem hilft es auch nichts mehr, wenn er am Ende den Prozess gewinnt: Die Wohnung sei für ihn dennoch verloren!

Was sich der Mieterbund wünscht

Geht es nach dem Deutschen Mieterbund, soll mit dem Mietrechtsänderungsgesetz noch mehr geregelt werden. So sollen die Mieten bei einer Neuvermietung begrenzt werden. Die sollen maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen.

Außerdem soll die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von derzeit 20 % innerhalb von 3 Jahren auf 15 % innerhalb von 4 Jahren gesenkt werden. Im Klartext hieße das für Sie: Sie können die Miete nur alle 4 Jahre um maximal 15 % anheben. 

Beim Maklerrecht soll das "Bestellerprinzip" gelten. Das heißt: Wer den Makler ruft - und das ist meist der Vermieter - soll ihn auch zahlen müssen. 

Mietrechtsänderung: Der Bundesrat hat das letzte Wort

Na, ja: Bald ist ja Weihnachten und da durfte sich auch der Mieterbund was wünschen. Allerdings: Von all den wünschen wanderte nur einer in das vom Bundestag am 13.12.2012 beschlossene Mietrechtsänderungsgesetz: Die Sache mit der Kappungsgrenze: Die wurde auf 15 % innerhalb bon 3 Jahren gesenkt, allerdings nur für Gebiete, in denen ein Wohnungsmangel existiert.

Jetzt hat der Bundesrat noch das letzte Wort über die Mietrechtsänderung. Voraussichtlich Ende Januar wird der sich mit der Mietrechtsänderung befassen. Es wird damit gerechnet, dass ein Vermittlungsausschuss einberufen wird.   

 

 

 

 

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Die Vorzeichen standen schlecht - jedenfalls wann man ein bisschen abergläubisch ist. Denn es war ein Freitag und noch dazu Tagesordnungspunkt Nummer 13, als der Bundesrat am 1.2.2013 das Mietrechtsänderungsgesetz beschloss!    Noch dazu wurde es im Bundesgesetzblatt Nummer 13 veröffentlicht. Dennoch trat die Mietrechtsänderung am 1.5.2013 in Kraft.    

Der Deutsche Bundesrat hat am 1.2.2013 die Mietrechtsänderung zum 1.5.2013 beschlossen. Die 5 wichtigsten Fragen, z. B. zu Ihren Mietverträgen und Vermieterrechten beantwortet Ihnen Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin bei meineimmobilie.de.

Der Dezember ist spannend: Am 13.12.2012 fand die 3. Lesung zum Mietrechtsänderungsgesetz statt. Zuvor hatte der Rechtsausschuss dazu seine Empfehlungen vorgelegt - mit kleinen Zugeständnissen für die Mieterseite.  
"Das ist ein schlechter Tag für alle Mieter!", kommentierte Mieterbund-Präsident Dr. Franz-Georg Rips den heutigen Beschluss des Bundesrats zum Mietrechtsänderungsgesetz.   Am 13.12.2012 hatte bereits der Deutsche Bundestag vorgelegt und die Mietrechtsänderung beschlossen. Am 1.2.2013 war dann der Bundesrat am Zug und stimmte einer Mietrechtsänderung zum 1.5.2013 zu.      Dabei wollte der Deutsche Mieterbund die Mietrechtsänderung noch in letzter Sekunde über den Bundesrat stoppen. Er forderte den Bundesrat auf, den Vermittlungsausschuss einzuschalten - am Ende ohne Erfolg! 

 meineimmobilie.de-Tipp

Bei der geplanten Mietrechtsänderung heißt die Devise derzeit: Abwarten und Tee trinken!

 

Es bleibt spannend, ob sich nun am Ende die Mieter- oder Vermieterseite durchsetzen wird. Noch wird heftig debattiert. Dennoch soll die Mietrechtsänderung voraussichtlich am 1.3.2013 in Kraft treten.