Montag, 27.04.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Foto: © Tom-Hanisch - Fotolia.com

Mietrechtsänderung: Mietpreisbremse tritt ab 1.6.2015 in Kraft

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Worum geht´s

Der Gesetzgeber hat eine Mietrechtsänderung beschlossen, die hauptsächlich bei einer Neuvermietung greifen soll: Die Mietpreisbremse.

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Im Bundesgesetzblatt Nr. 16 vom 27.04.2015 wurde das "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung" oder kurz: Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG, veröffentlicht. Damit tritt es zum 1.6.2015 in Kraft. 

 

Bereits am 13.11.2014 fand die erste Lesung für das Gesetz zur Mietpreisbremse statt! Am 24.02.2015 tagte der Koalitionsausschuss und bereits am Donnerstag, den 05.03.2015 wurde das Gesetz in 2. und 3. Lesung vom Bundestag verabschiedet,

 

Dann war der Bundesrat an der Reihe: Der hatte bereits am 7.11.2014 seine Empfehlungen in Richtung Bundestag abgegeben. Am 27.03.2015 hat der Bundesrat dem Mietrechtsnovellierungsgesetz zugestimmt. Allerdings sieht er noch Nachbesserungsbedarf bei § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, der die Strafbarkeit bei einer überhöhten Miete regelt.

 

Alle reden von der seit 1.6.2015 geltenden Mietpreisbremse und dass die bei einer Neuvermietung künftig beachtet werdne muss.  

Gemeint ist damit Folgendes: Künftig sollen Sie bei einer Wiedervermietung (nicht bei der Vermietung einer Neubauwohnung oder nach einer umfassenden Sanierung einer Bestandswohnung!) vom Mieter nur noch maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen können.

Diese Gesetzesänderung sowie die Einführung des Bestellerprinzips bei der Maklerprovision treten ab dem 1.6.2015 in Kraft.

Mietpreisbremse: Gesetz gilt ab dem 1.6.2015 

Zu diesem Gesetzesvorschlag hat der Bundesrat nun am 7.11.2014 dem Bundestag eine entsprechende Empfehlung zur Mietrechtsänderung abgegeben. Diese wurden aber nicht umgesetzt. Dennoch hat der Bundesrat dem Gesetzentwurf am 27.03.2015 zugestimmt.

Die erste Lesung zum neuen Gesetz fand bereits am 13.11.2014 statt. Die 2. und 3. Lesung fand am 5.3.2015 statt. Damit können die Neuregelungen ab dem 1.6.2015 in Kraft treten.

Mietpreisbremse: Was der Bundesrat gern anders gehabt hätte 

Wenig bekannt war bisher, dass auch die Länder gern den Modernisierungsparagraf (§ 555b BGB) gleich am liebsten mit geändert hätten. Danach sollte ein zusätzlicher Modernisierungstatbestand (§ 555b Nr. 8 BGB) eingeführt werden, der dem demografischen Wandel gerecht werden soll.

Als Modernisierung sollte dann auch gelten, wenn Wohnraum speziell auf die Bedürfnisse älterer oder behinderter Menschen angepasst wird. 

Bauen Sie also künftig Wohnraum alters- oder behindertengerecht um, indem Sie z. B. Barrieren beseitigen, soll das künftig auch als Modernisierung gelten, sodass Sie eine entsprechende Mieterhöhung geltend machen können. Dieser Gesetzeswunsch fand bisher jedoch nicht den Weg ins Gesetz.

Zu viel verlangt: Rückforderungsrecht soll verschärft werden

Dem Bundesrat war auch das Rückforderungsrecht bei einer überhöhten Anfangsmiete ein Dorn im Auge. Nach dem bisherigen Gesetzentwurf soll der Mieter nur dann ein Rückforderungsrecht haben, wenn der Vermieter über der 10-prozentigen Mietpreisbremse liegt und der Mieter seinen Anspruch auch geltend macht.

Oder einfacher ausgedrückt: Erst ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter "meckert", soll es Geld zurück geben.

Der Bundesrat fordert dagegen eine Nachbesserung dahin gehend, dass dem Mieter schon ein Rückforderungsrecht ab dem Zeitpunkt zusteht, ab dem die Miete über die "magische Grenze rutscht". Wer also gleich bei Mietbeginn zu hoch greift, muss das Zuvielgeforderte wieder zurückzahlen - ganz gleich, wann der Mieter feststellt, dass seine Miete höher als erlaubt ist.  

Mietpreisbremse für Neubauten bleibt weiterhin unbegrenzt

Bislang soll die Mietpreisbremse nicht für neue Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 vermietet werden, gelten - und dabei bleibt es auch! 

Ursprünglich wollte der Bundesrat sie auf 5 jahre begrenzen, hat aber dann doch keine Empfehlung dazu abgegeben, die Mietpreisbremse für neue Wohnungen auf 5 Jahre einzuschränken. 

Wucherparagraf soll für Mieter Beweiserleichterungen bringen

Von "Mietwucher" haben Sie sicherlich auch schon gehört. Dass es dafür in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz einen extra Paragraf gibt, wissen dagegen die Wenigsten. 

Die Regelung bestimmt, dass Sie eine Ordnungswidrigkeit begehen, wenn Sie von einem Mieter eine unangemessen hohe Miete verlangen. Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter dann von Ihnen zurückfordern. 

Was sich so einfach anhört, war für den Mieter bisher nur schwer nachweisbar, denn es bedurfte einer Ausnutzung einer Wohnungsnot.

Nach der Neuregelung sollen Mieter nicht mehr länger nachweisen müssen, dass der Vermieter Wohnungsnöte bzw. die Wohnungsknappheit „ausgenutzt“ hat. Ob eine Miete überhöht ist, orientiert sich derzeit noch zwingend an der gesamten Gemeinde. Geplant ist, dass auch eine Betrachtung von Teilgebieten reichen soll, was gerade in größeren Städten eine "Wuchermiete" verringern soll.

Maklerprovision: Bundesrat deckt Lücken auf

Laut dem Gesetz wird das Bestellerprinzip bei der Maklerprovision ab dem 1.6.2015 gelten. Danach kann der Makler vom Mieter nur dann eine Provision vom Mieter fordern, wenn der Mieter den Makler beauftragt hat und der Makler ihm dann eine Wohnung anbietet, die ihm von einem Vermieter oder einem anderen Berechtigten zum Vermieten angeboten wird.

Allerdings hatte der Bundesrat eine Lücke im bisherigen Gesetzentwurf aufgedeckt. Danach wurden diese zwei Fälle noch nicht berücksichtigt:

  1. Ein Wohnungsmakler hat nicht nur mit einem, sondern mit mehreren Wohnungssuchenden (mit ähnlichen Anforderungen) einen Vermittlungsvertrag abgeschlossen und holt deshalb den Auftrag vom Vermieter ein, eine bestimmte, den Vorstellungen der Mietinteressenten entsprechende Wohnung anzubieten.
  2. Ein Makler sucht eine Wohnung für einen Interessenten, der diese jedoch ablehnt. In der Folge bietet der Makler die Wohnung einem anderen Interessenten an.

In beiden Fällen habe der Makler nach dem neuen Gesetz keinen Provisionsanspruch – weder gegen den Vermieter noch gegen den Mieter.

Für den Fall 1, also bei mehreren Suchaufträgen von Wohnungssuchenden, müsse noch klargestellt werden, dass ein Provisionsanspruch nur gegen denjenigen Wohnungssuchenden besteht, der den Mietvertrag letztlich abschließt.

Für den Fall 2, dass der Makler eine Wohnung, die ein Interessent abgelehnt hat, einem anderen anbietet, müsse die Möglichkeit geschaffen werden, dass der Makler beim Vermieter nochmals einen neuen Auftrag zum Anbieten an den konkreten neuen Interessenten einholen kann, sodass der Makler die Provision vom neuen Interessenten fordern kann.

Kommentare (1)

5.5.2015, 18:16 Uhr von chrisvan Profil ansehen
Ich werde aus Ihren Ausführungen nicht ganz schlau. Sie schreiben zur Maklerprovision, der Bundesrat habe Lücken aufgedeckt, 2 Fälle bedürften noch Klarstellungen. Diese sind aber nicht erfolgt, sehe ich das richtig?
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Der BGH kümmert sich um die Schönheitsreparaturen, die Betriebskosten und die Wohnflächenabweichungen. Der Gesetzgeber um bezahlbare Mieten. Dabei war das Einführen einer geringeren Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichmiete am 1.5.2013 nur der erste Akt. Der zweite Akt folgte am 1.6.2015 mit der Mietpreisbremse beim Mietvertragsabschluss.    Mit einer neuen Mietrechtsänderung für 2016 soll unter anderem die Mieterhöhung bei Modernisierungen begrenzt und ein Wohnflächenparagraf eingeführt werden.   Ein entsprechender Gesetzentwurf hierzu hat Bundesjustizminister Maas am 12.4.2016 bereits vorgelegt. Er nennt sich "Entwurf eines Gesetzes zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften" oder kürzer: Zweites Mietrechtsnovellierungsgesetz (2. MietNovG)
Seit dem 12.4.2016 wird es ernst in Sachen Mietrechtsänderung: Der Referentenentwurf des Justizministers liegt vor. Es nennt sich "Gesetz zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften (Zweites Mietrechts-Novellierungsgesetz – 2. MietNovG)". Klingt spannend - ist es auch. Allerdings für Vermieter kein Anlass zur Freude!   Die 9 wichtigsten geplanten Gesetzesänderungen für Vermieter im Schnell-Überblick.  
Nach dem Spiel ist bekanntlich vor dem Spiel - und das nicht nur im Fußball! Gerade setzen die ersten Bundesländer die Mietpreisbremse um, da kündigt sich bereits die nächste Mietrechtsänderung an.   Das Ministerium für Justiz und Verbraucherschutz plant bereits die nächste Mietrechtsänderung: Die betrifft beispielsweise das Erstellen eines Mietspiegels und eine gesenkte Modernisierungsumlage.   Diese geplanten weiteren Mietrechtsänderungen waren schon im Koalitionsvertrag festgelegt. Ein entsprechender Referentenentwurf zur nächsten Mietrechtsänderung hat das Bundesjustizministerium am 12.04.2016 vorgelegt. 
Wer demnächst eine Wohnung in einem wohnungsknappen Gebiet vermietet, soll künftig nicht mehr verlangen können, was er will. Ein entsprechendes Gesetz, das Ihre Mietpreiswünsche „ausbremsen“ könnte, hat am 1.10.2014 die Bundesregierung beschlossen. Damit ist das Gesetz und vor allem die Mietpreisbremse aber noch nicht ganz beschlossene Sache: Erst muss noch der Bundestag darüber beschließen. Was jetzt noch fehlt und wen die Mietpreisbremse vor allem trifft, erfahren Sie hier.  
Vollgas statt ausgebremst: Die Mietpreisbremse gilt seit dem 1.6.2015 für einige Vermieter bei einer Neu- bzw. Wiedervermietung ihrer Wohnung. Schuld daran ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz. Welche Vermieter die Mietpreisbremse trifft (nicht alle!), wie viel Miete Sie künftig vom neuen Mieter verlangen können und wie Sie die richtige Miethöhe berechnen können, finden Sie hier.
Alle reden von der Kappungsgrenze und davon, dass die seit der Mietrechtsänderung von 20 % auf 15 % gesunken sei. Das ist jedoch nur die halbe Wahrheit: Wann und wo die 15%ige Kappungsgrenze gilt und was das für Sie als Vermieter bedeutet, lesen Sie hier.
Nachdem der Koalitionsausschuss am 24.2.2015 unter anderem auch über die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip bei Maklern getagt hat, hat der Deutsche Bundestag nun am 5.3.2015 unter Tagesordnungspunkt 4 über die Mietrechtsänderung in 2 und 3. Lesung beschlossen.  Die Unstimmigkeiten beim Bestellerprinzip beim Makler und wo die Mietpreisbremse künftig gelten soll, wurden beigelegt. Am Ende wurde das Gesetz im Bundestag so beschlossen, wie im Gesetzentwurf vorgesehen.
Letzte Woche Freitag hat der Bundesrat dem Gesetz zur Einführung einer Mietpreisbremse und dem Bestellerprinzip für Maklerleistungen zugestimmt. Das ging rappzapp und kam für viele überraschend. Der Bundesrat hat nichts mehr am Gesetz geändert, jedoch eine kleine Nachbesserung am Gesetz gefordert.  Das nützt allerdings wenig: Sobald der Bundespräsident das Gesetz unterschrieben hat und es im Bundesgesetzblatt veröffentlich ist, tritt es in Kraft. Geschieht das noch alles im April - wovon auszugehen ist - tritt der Hauptteil des Gesetzes am 1.6.2015 in Kraft.  
Berlin ist das erste Bundesland, das eine Mietpreisbremse erlassen hat: Die soll ab dem 1.6.2015 gelten. Erst am Montag, dem 27.04.2015 wurde das Mietrechtsnovellierungsgesetz im Bundesgesetzblatt verkündet und bereits einen Tag später hat das Bundesland Berlin eine entsprechende Verordnung zum Erlass einer Mietpreisbremse aus der Schublade gezogen.   Die neue Regelung zur Mietpreisbremse in Berlin soll vorerst bis Ende Mai 2020 laufen und danach sogar noch verlängert werden.

 meineimmobilie.de-Tipp

Der Bundesrat hat am 7.11.2014 seine Empfehlungen zum  "Entwurf eines Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung" oder kurz: Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG abgegeben. Danach wanderte die Stellungnahme des Bunderates wieder zurück zum Bundestag. Dort fand am 13.11.2014 die erste Lesung statt.

 

Die 2. und 3. Lesung fand am 05.02.2015 statt. Am 27.3.2015 hat der Bundesrat dem Gesetz zugestimmt, so dass die Änderungen bereits ab den 1.6.2015 in Kraft treten.