Montag, 28.01.2013 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006

Mietrechtsänderung: Die Hammer-Empfehlungen des Rechtsausschusses im Bundesrat

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006
Worum geht´s

Die Mietrechtsänderung wurde am 1.2.2013 vom Bundesrat verabschiedet. Zuvor hatte der Rechtsausschuss seine Empfehlungen abgegeben, die dem Vermieter eine ganze Latte von Nachteilen gebracht hätte.

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Am Freitag, dem 1.2.2013 war es so weit: Da war der Bundesrat am Zug und hat sein Steinchen im „Mietrechtsänderungsmosaik“ hinzugefügt und damit einen "dicken Brocken" auf dem Weg zur Mietrechtsänderung aus dem Weg geräumt. 

Für Freitag, den 1.2.2013 hatte sich der Bundesrat viel vorgenommen: Da stand nämlich das Mietrechtsänderungsgesetz als Punkt 13 auf der Tagesordnung. Das hatten bereits viele Vermieter als beschlossene Sache „abgehakt“, denn schließlich hatte darüber bereits der Bundestag am 13.12.2012 positiv entschieden.

Was viele nicht wussten: Noch hätte der Bundesrat das Mietrechtsänderungsgesetz stoppen bzw. hinauszögern können, wenn er am Freitag beschlossen hätte, einen Vermittlungsausschuss einzuberufen. Doch so weit kam es zum Glück nicht!

Rechtsausschuss empfahl, die Mieterhöhungsrechte gravierend einzuschränken

Wäre es nach dem Rechtsausschuss des Bundesrates gegangen, wäre  z. B. eine Kürzung der Modernisierungserhöhung (von 11 % auf 9 % und zeitlich beschränkt) und eine pauschale Senkung der Kappungsgrenze von bisher 20 % innerhalb von 3 Jahren auf 15 % innerhalb von 4 Jahren ins Gesetz gewandert.

Die Kappungsgrenze sollte von 20 % auf 15 % sinken

Auch der 3-monatige Minderungsausschluss bei einer Modernisierung sollte gestrichen werden - ohne Erfolg!

Ebenso sollte die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete generell gesenkt werden. Doch daraus wurde nichts: Nach dem beschlossenen Mietrechtsänderungsgesetz bleibt es bei 20 % innerhalb von 3 Jahren.

Lediglich in Gebieten mit Wohnungsknappheit wird die Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % innerhalb von 3 Jahren gesenkt.  Welche Gebiete darunter fallen, können die einzelnen Bundesländer per Rechtsverordnung festlegen. 

Beispiel

Nach der "normalen" Kappungsgrenze können Sie einem Mieter mit einer Monatsmiete von 850 EUR die Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 170 EUR pro Monat erhöhen, sofern Sie mit Ihrer bisherigen Miete noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

In Gebieten mit Wohnungsknappheit sind es dagegen nur 127,50 EUR.

Der Hammer: Nicht nur bei Neuvermietungen sollte es Grenzen geben

Bis zuletzt war im Mietrechtsänderungsgesetz nur die Rede davon, dass bei der Neuvermietung eine Kappungsgrenze eingeführt werden sollte. Dann sollte die neue Kappungsgrenze von 15 % innerhalb von 4 Jahren für alle Mieterhöhungen gelten. Das wäre ein absoluter Hammer für alle Vermieter gewesen!

Doch so weit kam es nicht: Die Kappungsgrenze bleibt bei 20 % innerhalb von 3 Jahren. Lediglich in Gebieten mit  knappem Wohnraum können Sie Ihre Miete innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 15 % erhöhen. 

Modernisierung: Statt 11 % sollte es nur noch 9 % geben

Ein weiterer Hammer verbarg sich hinter Ziffer 5 der Beschlussempfehlung. Danach sollte die bisherige Erhöhungsquote von 11 % auf 9 % gesenkt werden. Doch auch dieser bittere Krug ging an den Vermietern vorüber: Nach wie vor dürfen Sie die jährliche Miete nach einer Modernisierung um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Beispiel:

Sie haben 5.000 EUR in eine Wärmedämmung investiert. Das brachte Ihnen eine monatliche Mieterhöhung von 45,83 EUR ein – und das unbegrenzt.

Der Rechtsausschuss empfahl, dieses einseitige Mieterhöhungsrecht des Vermieters von 11 % auf 9 % zu senken. Außerdem sollte es nach der Mietrechtsänderung zusätzlich auch noch zeitlich begrenzt werden.

Nämlich so lange, bis der Mieter die Modernisierungskosten des Vermieters mit seiner Mieterhöhung „abbezahlt“ hat. Doch aus diesen Änderungswünschen wurde zum Glück nichts.

Kautionskündigung wandert ins Gesetz

Dem Rechtsausschuss war auch das fristlose Kündigungsrecht ab der zweiten unbezahlten Kautionsrate ein Dorn im Auge.

Dazu braucht der Vermieter dem Mieter dafür zuvor weder eine Nachzahlungsfrist setzen, noch eine Abmahnung schicken. Da es dem Wohnungsmieter damit allerdings noch schlechter erginge als einem Gewerberaummieter, wollte der Rechtsausschuss diese neue, vermieterfreundliche Kündigungsvorschrift kurzerhand wieder aus dem Mietrechtsänderungsgesetz streichen. Doch auch hier blieb es beim puren Wunsch. 

Bald gibt es mehr Prozessrechte für den Vermieter

Dem Vermittlungsausschuss gingen auch die neuen Prozessrechte des Vermieters im Mietrechtsänderungsgesetz zu weit.

Die neu eingeführte Sicherungsanordnung würde den Mietprozess nur unnötig verkomplizieren und zudem die ohnehin schon stark belasteten Gerichte noch mehr beanspruchen. Auch hier wollte der Vermittlungsausschuss - am Ende erfolglos - den Rotstift im Mietrechtsänderungsgesetz ansetzen und die Regelung, die hauptsächlich zum Schutz des Vermieters gegen Mietnomaden eingeführt werden sollte, wieder streichen.

Mietnomaden gibt es angeblich nur ganz selten  

Die Begründung: Die Anzahl der Mietnomaden-Fälle sei im Vergleich zur Masse der Mietverhältnisse nämlich äußerst gering. Gemessen an den rechtlichen Einschränkungen, die der „normale Mieter“ dagegen mit der Sicherungsanordnung hinnehmen müsste, sei die geplante Regelung ohnehin unverhältnismäßig.

Doch auch daran änderte der Bundesrat nichts: Er beschloss die Mietrechtsänderung am 1.2.2013 und damit wird sie am 1.5.2013 in Kraft treten. Der genaue Termin hängt von der Verkündigung im Bundesgesetzblatt ab.

 

Kommentare (2)

30.1.2013, 14:48 Uhr von Gilhorn Profil ansehen
Wenn diese Forderungen des Rechtsausschusses umgesetzt werden, so werden Vermieter wohl kaum noch Wohnungen modernisieren. Das Schlimme an der Geschichte ist, dass diese Forderungen nur aus wahltaktischen Gründen erhoben werden und damit die Mieter aufs Glatteis gelockt werden. Die Mieter merken nicht, dass die angebliche soziale Partei im Moment dafür sorgt, dass die Mieter in absehbarer Zeit nur noch in verhältnismäßig schlechtem Wohnraum leben. Ich denke, dass die angebliche soziale Partei diese Verdummung der Mieter bewusst in Kauf nimmt, weil es ihr nur um Wählerstimmen geht. Die Menschen sind dieser Partei völlig egal.
30.1.2013, 11:22 Uhr von Matulla Profil ansehen
Nach den neuen Mehrheitsverhältnissen im Bundesrat nach der Landtagswahl in Niedersachsen, wird die bereits im Bundestag beschlossene Mietrechtsreform im Bundesrat so mit Sicherheit nicht akzeptiert werden. Es ist zu befürchten, dass die Mietrechtsreform für den Vermieter gegenüber dem alten Mietrecht keine Verbesserung sondern Verschlechterungen bringen wird, weil im Wahljahr 2013 die SPD und die Partei der Grünen auf die Stimmen der Mieter schielen. Vielleicht wäre es besser gewesen, alles beim Alten zu belassen.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Die Vorzeichen standen schlecht - jedenfalls wann man ein bisschen abergläubisch ist. Denn es war ein Freitag und noch dazu Tagesordnungspunkt Nummer 13, als der Bundesrat am 1.2.2013 das Mietrechtsänderungsgesetz beschloss!    Noch dazu wurde es im Bundesgesetzblatt Nummer 13 veröffentlicht. Dennoch trat die Mietrechtsänderung am 1.5.2013 in Kraft.    
"Das ist ein schlechter Tag für alle Mieter!", kommentierte Mieterbund-Präsident Dr. Franz-Georg Rips den heutigen Beschluss des Bundesrats zum Mietrechtsänderungsgesetz.   Am 13.12.2012 hatte bereits der Deutsche Bundestag vorgelegt und die Mietrechtsänderung beschlossen. Am 1.2.2013 war dann der Bundesrat am Zug und stimmte einer Mietrechtsänderung zum 1.5.2013 zu.      Dabei wollte der Deutsche Mieterbund die Mietrechtsänderung noch in letzter Sekunde über den Bundesrat stoppen. Er forderte den Bundesrat auf, den Vermittlungsausschuss einzuschalten - am Ende ohne Erfolg! 

Der Deutsche Bundesrat hat am 1.2.2013 die Mietrechtsänderung zum 1.5.2013 beschlossen. Die 5 wichtigsten Fragen, z. B. zu Ihren Mietverträgen und Vermieterrechten beantwortet Ihnen Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin bei meineimmobilie.de.
Am Freitag, dem 1.2.2013 war es so weit: Da war der Bundesrat am Zug und hat sein Steinchen im „Mietrechtsänderungsmosaik“ hinzugefügt und damit einen "dicken Brocken" auf dem Weg zur Mietrechtsänderung aus dem Weg geräumt. 

 meineimmobilie.de-Tipp

Der Bundesrat hat am Freitag, dem 1.2.2013 die Mietrechtsänderung "durchgewunken" ohne den Vermittlungsausschuss einberufen.

 

Der Rechtsausschuss des Bundesrates hatte zuvor seine "Mietrechtsänderungswünsche" und Empfehlungen abgegeben: Und die waren für Vermieter wahrlich kein Grund zum Jubeln, denn die Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung sollte gesenkt und verlängert werden.

 

Doch bekanntlich wird ja selten ein Süppchen so heiß gegessen, wie es gekocht wird. Und so war es auch hier: Die Empfehlungen des Rechtsausschusses zur Mietrechtsänderung wanderten nicht ins Gesetz.