Dienstag, 17.01.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin, Foto: © Eisenhans - Fotolia.com

Mietrechtsänderung 2017 ist nun offiziell Wahlkampfthema

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Worum geht´s

Mietrechtsänderung 2017: Was sich ändern soll

Das Mietrecht und die Rechte der Mieter ist immer mal wieder ein beliebtes Wahlkampfthema. Und so ist es auch dieses Jahr. So hat die SPD-Bundestagsfraktion auf ihrer Jahresauftakt-Klausurtagung beschlossen, „die Rechte der Mieterinnen und Mieter zu stärken.“

 

Bündnis 90/Die Grünen im Deutschen Bundestag gehen sogar noch einen Schritt weiter und haben einen Antrag im Bundestag eingereicht (BT-Drs. 18/10810), über den voraussichtlich schon Mitte Februar entschieden werden soll. 

Mietrechtsänderung: Was sich demnächst ändern soll

Die SPD will die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse und zum Mietwucher gemäß Paragraf 5 Wirtschaftsstrafgesetz verschärfen. Zudem sollen die Mieterhöhungsmöglichkeiten nach einer Modernisierung bzw. bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete eingeschränkt werden.

Zudem soll der gesetzliche Kündigungsschutz verbessert werden, zum Beispiel indem der Mieter auch bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs noch eine Schonfristzahlung vornehmen darf. Zudem soll eine Eigenbedarfskündigung erschwert werden. Bei Mietverträgen zwischen Eigentümern und sozialen Trägern, wie Kirchen oder Wohlfahrtsverbänden, soll außerdem immer Wohnraummietrecht gelten.

Mietrechtsänderungsantrag soll Mitte Februar in den Bundestag

Der Antrag von Bündnis 90/Die Grünen, der voraussichtlich Mitte Februar im Bundestag beraten wird, beinhaltet 15 Änderungspunkte. Anbei finden Sie die wichtigsten Punkte des Gesetzesvorschlags.

Aber Sie kennen das ja: Es wird bekanntlich ja alles nicht so heiß gegessen, wie es gekocht wird. Deswegen können Sie sich noch entspannt zurücklehnen und die nachfolgenden Änderungsvorschläge mit der nötigen Gelassenheit durchlesen.

Betriebskostenabrechnung

Belege sollen auf Wunsch und gegen eine angemessene Gebühr dem Mieter oder der Mieterin in Kopie geschickt werden müssen. Die Abrechnungen sollen einfacher und nachvollziehbarer sein. Es sollen mehr Anreize für Teilinklusivmieten gesetzt werden, sodass langfristig verbrauchsabhängige Kosten gesondert berechnet, aber sonstige Betriebskosten als Mietbestandteil geführt werden.

Kündigungsschutz zugunsten der Mieter

Zahlt das Jobcenter oder der Sozialhilfeträger direkt die Miete und kommt es zu Mietrückständen, die den Vermieter zu einer Kündigung berechtigen, dann soll die Verschuldensvermutung zulasten des Mieters entfallen. Der Mieter soll mit einer Nachzahlung auch eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückstands unwirksam machen können. Bei einem Mietminderungsrecht soll die Mietrückstandskündigung erschwert werden.

Mietpreisbremse

Die Ausnahmen (Modernisierung, möblierte Wohnung) sollen wegfallen, statt der Rügepflicht des Mieters soll es eine Auskunftspflicht des Vermieters bei unzulässig überhöhter Miete geben. Die Mietpreisbremse soll 10 statt nur 5 Jahre gelten.

Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Die Kappungsgrenze soll generell auf 15 Prozent innerhalb von 5 (bisher 3) Jahren abgesenkt werden. Sämtliche Vergleichsmieten dürfen nicht aus dem Bestand des gleichen Eigentümers stammen.

Mietermodernisierung

Bei baulichen Veränderungen soll der Mieter vom Vermieter eine Zustimmung zu solchen baulichen Veränderungen verlangen können, die für eine zeitgemäße Nutzung der Mietsache erforderlich sind und sofern der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat. Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn sein Interesse an einer unveränderten Erhaltung der Mietsache dem Interesse des Mieters überwiegt.

Eine Rückbaupflicht des Mieters soll entfallen, wenn es sich um einen altersgerechten, Barrieren reduzierenden Umbau oder um Einbruchschutzmaßnahmen handelt.

Mietpreisüberhöhung

§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz soll praxistauglich ausgestaltet werden, indem auf das Tatbestandsmerkmal des „Ausnutzens“ einer Mangellage verzichtet wird. Stattdessen soll geregelt werden, dass eine Miete schon dann unangemessen hoch ist, wenn sie die ortsübliche Miete um mehr als 20 Prozent übersteigt, sofern in der Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde vergleichbarer Wohnraum knapp ist.

Modernisierungsmieterhöhung

Die Umlagenhöhe von 11 % der Modernisierungskosten soll deutlich abgesenkt werden. Die Modernisierungstatbestände „energetische Modernisierung“, „Abbau von Barrieren“ sowie „Einbruchschutz“ sollen mehr Bedeutung gewinnen. Die Erhöhung soll gekappt werden und die Regelungen zur Duldung von Modernisierungen nach § 559 BGB verschärft werden. Unter anderem soll schon in der Modernisierungsankündigung auf die Möglichkeit der Geltendmachung von Härtefällen (z. B. ab Wohnkosten von 30 % des Haushaltsnettoeinkommens) deutlicher hingewiesen werden müssen. Die Einwandfrist für den Mieter soll von einem auf drei Monate ausgeweitet werden.

Qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB

Sollen rechtssicherer und gerichtsfester werden. Gemeinden mit Wohnraummangel soll es erleichtert werden, einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen.

Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht, das den Mietern bei dem Verkauf der Wohnung durch den Vermieter an einen Dritten (nach § 577 BGB) zusteht, soll auch auf Genossenschaften, welche die Mieter gründen wollen, ausgeweitet werden.

Wohnfläche

Ein Mangel soll nicht erst vorliegen, wenn die vereinbarte Wohnfläche um mehr als 10 Prozent größer ist als die tatsächliche Wohnfläche. Es soll eine einheitliche Berechnungsmethodik für die Größe der Wohnfläche festgelegt werden.

Sonstiges:

Eine  Gruppenklagemöglichkeit soll im Gesetz vorgesehen werden.

Ein Wohnungstausch und Untermietverhältnisse sollen erleichtert werden können.

Die Umlagefähigkeit der Grundsteuer soll gestrichen werden.

Im Gewerberaummietrecht soll es Kündigungs- und eingeschränkte Mieterhöhungsmöglichkeiten geben. 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Seit dem 12.4.2016 wird es ernst in Sachen Mietrechtsänderung: Der Referentenentwurf des Justizministers liegt vor. Es nennt sich "Gesetz zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften (Zweites Mietrechts-Novellierungsgesetz – 2. MietNovG)". Klingt spannend - ist es auch. Allerdings für Vermieter kein Anlass zur Freude!   Die 9 wichtigsten geplanten Gesetzesänderungen für Vermieter im Schnell-Überblick.  
Nach dem Spiel ist bekanntlich vor dem Spiel - und das nicht nur im Fußball! Gerade setzen die ersten Bundesländer die Mietpreisbremse um, da kündigt sich bereits die nächste Mietrechtsänderung an.   Das Ministerium für Justiz und Verbraucherschutz plant bereits die nächste Mietrechtsänderung: Die betrifft beispielsweise das Erstellen eines Mietspiegels und eine gesenkte Modernisierungsumlage.   Diese geplanten weiteren Mietrechtsänderungen waren schon im Koalitionsvertrag festgelegt. Ein entsprechender Referentenentwurf zur nächsten Mietrechtsänderung hat das Bundesjustizministerium am 12.04.2016 vorgelegt. 
Der BGH kümmert sich um die Schönheitsreparaturen, die Betriebskosten und die Wohnflächenabweichungen. Der Gesetzgeber um bezahlbare Mieten. Dabei war das Einführen einer geringeren Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichmiete am 1.5.2013 nur der erste Akt. Der zweite Akt folgte am 1.6.2015 mit der Mietpreisbremse beim Mietvertragsabschluss.    Mit einer neuen Mietrechtsänderung für 2016 soll unter anderem die Mieterhöhung bei Modernisierungen begrenzt und ein Wohnflächenparagraf eingeführt werden.   Ein entsprechender Gesetzentwurf hierzu hat Bundesjustizminister Maas am 12.4.2016 bereits vorgelegt. Er nennt sich "Entwurf eines Gesetzes zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften" oder kürzer: Zweites Mietrechtsnovellierungsgesetz (2. MietNovG)

 meineimmobilie.de-Tipp

Wieder einmal wird die Mietrechtsänderung zu einem Wahlkampfthema. Allerdings zeigt die Erfahrung, dass es am Ende meist sowieso anders kommt als man denkt. Zudem wird nie so heiß gegessen wie gekocht wird. Selbst beim letzten Koalitionsgespräch standen noch Punkte auf der Mietrechtsänderungsliste, die bis heute nicht umgesetzt wurden. Und selbst die Mietpreisbremse entpuppte sich doch letzten Endes nur als müder Papiertiger - eigentlich.