Mittwoch, 13.04.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © freshidea - Fotolia.com

Mietrechtsänderung 2016: Was sich demnächst schon wieder ändern soll

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Worum geht´s

Nach der Mietpreisbremse: Welche Mietrechtsänderung noch 2016 geplant ist. 

Nach dem Spiel ist bekanntlich vor dem Spiel - und das nicht nur im Fußball! Gerade setzen die ersten Bundesländer die Mietpreisbremse um, da kündigt sich bereits die nächste Mietrechtsänderung an.

 

Das Ministerium für Justiz und Verbraucherschutz plant bereits die nächste Mietrechtsänderung: Die betrifft beispielsweise das Erstellen eines Mietspiegels und eine gesenkte Modernisierungsumlage.

 

Diese geplanten weiteren Mietrechtsänderungen waren schon im Koalitionsvertrag festgelegt. Ein entsprechender Referentenentwurf zur nächsten Mietrechtsänderung hat das Bundesjustizministerium am 12.04.2016 vorgelegt. 

Was sich mit der nächsten Mietrechtsänderung ändern soll

Im geplanten zweiten Mietrechtspaket soll das Prozedere um das Erstellen des Mietspiegels reformiert werden.

Im Koalitionsvertrag ist vereinbart, dass die ortsübliche Vergleichsmiete auf eine breitere Basis gestellt werden soll. Bisher regeln nur § 558 c und § 558 d BGB, wie ein Mietspiegel erstellt werden muss. Geplant ist, dass beim Erstellen von Mietspiegeln künftig die Mietpreise der letzten 8 Jahre statt der bisher 4 Jahre berücksichtigt werden.

Modernisierungsumlage soll von 11 auf 8 Prozent gesenkt werden

Nach wie vor ist die Modernisierungsumlage von 11 % im Visier der Reformer: Der Mieterbund hätte die Umlagehöhe schon am liebsten mit der Mietpreisbremse gesenkt.

Derzeit können Vermieter noch die 11-Prozent-Umlage bei den Modernisierungskosten zeitlich unbefristet auf die Jahresmiete aufschlagen. Laut Koalitionsvertrag soll die Umlage von 11 auf 10 Prozent reduziert werden. Laut vorgelegtem Gesetzentwurf soll sie sogar auf 8 Prozent heruntergeschraubt werden. 

Laut aktuellem Gesetzentwurf ist eine zeitliche Beschränkung der der Modernisierungsumlage so lange, bis sich die Modernisierungskosten amortisiert haben, vom Tisch.

Allerdings woll ein Höchstbetrag für Modernisierungsmieterhöhungen festgelegt werden: Die Modernisierungsmieterhöhung soll auf maximal 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 8 Jahren begrenzt werden (Kappungsgrenze für Modernisierungen). 

Ein neuer Modernisierungstatbestand soll ins Gesetz

Zudem soll ein neuer Modernisierungsparagraf ins Gesetz eingefügt werden. Als Modernisierung sollte dann auch gelten, wenn Wohnraum speziell auf die Bedürfnisse älterer oder behinderter Menschen angepasst wird.

Danach soll derjenige, der künftig Wohnraum alters- oder behindertengerecht umbaut, indem er z. B. Barrieren beseitigt, eine Modernisierungserhöhung durchführen dürfen.

Wohnfläche: Die tatsächliche Wohnfläche soll immer gelten

Wer sich bei der Wohnfläche verrechnet, dem gesteht der Bundesgerichtshof derzeit noch eine Toleranzgrenze von 10 Prozent zu. Eine Wohnflächenabweichung bis zu 10 Prozent waren bisher noch kein Beinbruch: Sie durften dennoch bisher von der im Mietvertrag angegebenen größeren Fläche ausgehen.

Das soll bald anders werden. Voraussichtlich soll ein Zusatz ins Gesetz, dass es zumindest für die Umlage des Festanteils der Heiz- und Betriebskosten nur auf die tatsächliche Wohn- bzw. Nutzfläche ankommt. Welche (größere) Fläche dann im Vertrag steht, soll künftig keine Rolle mehr spielen.

Gleiches soll für die Miethöhe und für Mieterhöhungen gelten.

Bei der Mietminderung soll es dagegen so laufen: Eine Mietminderung wegen einer Flächenabweichung soll künftig auch bei Wohnflächenabweichungen unter 10 Prozent möglich sein, allerdings nur, wenn der Mieter beweisen kann, dass ihn die geringere Fläche in seinem Mietgebrauch einschränkt. 

Schonfrist bei Zahlungsverzug soll auch für ordentliche Kündigung gelten

Kündigen Sie Ihrem Wohnungsmieter wegen seines Mietrückstands fristlos nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, können Sie sich aber nicht sicher sein, dass Ihr Mieter tatsächlich ausziehen muss.

Schuld daran ist die Schonfrist für Wohnungsmieter, innerhalb der Ihr Mieter seine Mietrückstände begleichen und somit Ihre fristlose Kündigung wieder ungeschehen machen kann.

Diese läuft jedoch erst 2 Monate nach Zustellen der Räumungsklage ab. Zahlt Ihr Mieter innerhalb dieser Frist alle seine Mietschulden samt der laufenden Miete, macht er damit Ihre Kündigung unwirksam. Diese 2-Monats-Frist soll künftig auch für eine ordentliche Kündigung wegen Mietschulden gelten. 

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Foto: Michaela Harderer
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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Nach der Mietpreisbremse zeichnet sich die nächste Mietrechtsänderung für 2016 bereits ab. Ein entsprechender Referentenentwurf hat der Bundesjustizminister am 12.4.2016 vorgelegt. Was genau sich am Ende des Gesetzgebungsverfahren ändern wird, bleibt abzuwarten. 

 

Als sicher gilt, dass die Mietpreise beim Mietspiegel auf 8 Jahre ausgeweitet werden, ein Wohnflächenparagraf kommen wird und die Modernisierungsumlage gesenkt werden wird.