Dienstag, 23.06.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Haramis Kalfar - Fotolia.com

Mietpreisbremse gilt seit 1.6.2015: Was das für Ihre künftigen Mietverträge heißt

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Worum geht´s

Mietpreisbremse gilt seit 1.6.2015: Für wen sie gilt und was sie für Ihre künftigen Mietverträge bedeutet. 

Die Mietpreisbremse gilt seit 1.6.2015. Viele Vermieter sind verunsichert, was das für ihren Mietvertrag heißt. Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin von meineimmobilie.de erklärt, für wen die Mietpreisbremse gilt. Nur so viel: Nicht für alle Mietverhältnisse und auch nicht überall in Deutschland!

3-Punkte-Schnell-Test zur Mietpreisbremse

Das Mietrechtsnovellierungsgesetz, das auch die Mietpreisbremse beinhaltet, ist am 1.6.2015 in Kraft getreten. Die Auswirkungen für Vermieter und Ihre Mietverträge erklärt Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin bei meineimmobilie.de.

Denn: Die Mietpreisbremse gilt nicht für alle Vermieter! Deswegen haben wir einen 3-Punkte-Schnell-Test entwickelt, mit dem Sie schon nach 1 Minute wissen, ob Sie sich künftig bei Ihrem Mietvertrag an die Mietpreisbremse halten müssen oder nicht.

Erst, wenn Sie alle 3 nachfolgenden Fragen mit einem klaren „Ja“ beantworten konnten, müssen Sie sich intensiver mit dem Thema „Mietpreisbremse“ beschäftigen:

Frage 1: Vermieten Sie Wohnraum?

Die Mietpreisbremse gilt nur, wenn Sie eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus oder eine Einliegerwohnung neu vermieten. Sie gilt dagegen nicht, wenn Sie Gewerberaum vermieten!

Frage 2: Schließen Sie Ihren Mietvertrag nach dem 1.6.2015 ab?

Die Mietpreisbremse betrifft nur Ihre künftigen neuen Mietverträge. Die Mietpreisbremse gilt nicht für bestehende Mietverträge, die Sie bereits vor dem 1.6.2015 abgeschlossen haben. An bereits vor dem 1.6.2015 bestehenden Mietverträgen müssen Sie nichts am Mietpreis ändern.

Frage 3: Gilt für die Stadt, in der Sie eine Wohnung vermieten, bereits eine Mietpreisbremsenverordnung?

An die Mietpreisbremse müssen Sie sich nur halten, wenn es eine entsprechende Verordnung in Ihrer Stadt gibt und Sie einen Mietvertrag nach Inkrafttreten dieser Verordnung abschließen. Bisher gibt es eine entsprechende Mietpreisbremsenverordnung seit dem 1.6.2015 in Berlin. Ab dem 1.7.2015 in Hamburg und Nordrhein-Westfalen.

Weitere Bundesländer wie z. B. Baden-Württemberg wollen nachziehen. Die Mietpreisbremse müssen Sie jedoch erst beachten, wenn eine solche Verordnung erlassen wurde und dann auch erst ab dem Zeitpunkt, ab dem Sie einen neuen Mietvertrag abschließen.

Die 3 Ausnahmen, wann die Mietpreisbremse nicht für Sie gilt

Selbst, wenn Sie jetzt alle 3 Fragen mit „Ja“ beantworten mussten, bleibt noch ein kleines Fünkchen Hoffnung für Sie, doch noch um die Mietpreisbremse herumzukommen.

Ausnahme 1: Der Vormieter hat schon mehr bezahlt

Ihr bisheriger Mieter hat schon mehr bezahlt als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige, „gebremste“ Miete von 110 % des Ortsüblichen. Ihr Vorteil: Die Miete vom Vormieter dürfen Sie trotz Mietpreisbremse jetzt als Mindestmiete nehmen.

Ausnahme 2: Sie vermieten einen Neubau

Diese Ausnahme wird wohl in den seltensten Fällen greifen, dennoch sei sie erwähnt: Die Wohnung, die Sie vermieten, wurde erstmals nach dem 1.10.2014 genutzt (vorherige Selbstnutzung zählt leider bereits als Nutzung!) und vermietet.

Ausnahme 3: Sie vermieten eine umfassend modernisierte Wohnung

Die Mietpreisbremse gilt auch dann nicht für Sie, wenn Sie Ihre Wohnung umfassend modernisiert haben und sie diese jetzt erstmalig wieder an einen neuen Mieter vermieten. Ihre Wohnung gilt erst dann als umfassend modernisiert, wenn Sie mindestens ein Drittel an Aufwand in sie investiert haben, den Sie für eine vergleichbare Neubauwohnung hätten investieren müssen.

Was sich mit der Mietpreisbremse für Vermieter ändert

Bisher ist und war es immer so: Zog der bisherige Mieter aus und ein neuer Mieter ein, konnten Sie im neuen Mietvertrag die Miethöhe mit dem neuen Mieter praktisch frei vereinbaren.

Das war dann gut, wenn ein langjähriger Mieter mit einer geringen Miete ausgezogen ist und/oder sich Ihr Stadtviertel, in dem Sie Ihre Wohnung vermietet haben, zu einem echten Szeneviertel gemausert hat, weswegen neue Mieter gern eine höhere Miete zahlen, um dort wohnen zu können.

Mit der Mietpreisbremse und der entsprechenden Verordnung ist es nun so: Ihre Miete darf künftig bei einer Wiedervermietung nur noch maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese gedeckelte 10%-Grenze nach oben ist gemeint, wenn von der Mietpreisbremse gesprochen wird.

Beispiel:

Ihr bisheriger Mieter hatte bisher für Ihre Wohnung nur 5,50 EUR pro m² bezahlt.

Sie vermieten diese Wohnung neu. Die ortsübliche Miete liegt bei 6,00 EUR pro m². Zudem wurde für das Gebiet, in dem Ihre zu vermietende Wohnung liegt, gerade eine Mietpreisbremse erlassen.

Deswegen dürfen Sie von einem neuen Mieter maximal 6,60 EUR/m² (= Mietpreisbremse 10 %) verlangen. Das gilt selbst dann, wenn das Wohngebiet, in dem Ihre Wohnung liegt, mittlerweile so beliebt geworden ist, dass Ihnen die Mieter auch 9,00 EUR pro m² zahlen würden.

Der kleine Unterschied zwischen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze

Vorsicht: Die Mietpreisbremse wird oft mit der bereits seit 1.5.2013 geltenden Kappungsgrenze verwechselt.

Die Mietpreisbremse von 10 % gilt nur, wenn Sie einen neuen Mietvertrag abschließen. Dagegen müssen Sie die verringerte Kappungsgrenze dann beachten, wenn Sie bei einem bestehenden Mietvertrag Ihre Miete von Ihrem gesetzlichen Mieterhöhungsrecht nach § 558 BGB Gebrauch machen wollen und Ihre Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen wollen.

Dann dürfen Sie die Miete nur um maximal 15 % statt der üblichen 20 % innerhalb von 3 Jahren erhöhen.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr
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 meineimmobilie.de-Tipp

Die Mietpreisbremse gilt immer nur für neue Wohnungsmietverträge, die Sie abschließen, nachdem in Ihrem Bundesland eine Mietpreisbremsenverordnung in Kraft getreten ist.

 

Es kommt also immer auf das Datum des Inkrafttretens einer zusätzlichen Verordnung an, obwohl das Gesetz zur Einführung der Mietpreisbremse bereits seit dem 1.6.2015 gilt!