Donnerstag, 13.02.2014 | Autor: Rudolf Stürzer/Michael Koch/mb, Foto: © Less Cunliffe - Fotolia.com

Mietereinbauten: Wenn Ihr Mieter umbauen will

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Worum geht´s

Welche Einbauten Ihr Mieter vornehmen darf und was bei Mietvertragsende gilt. 

Andere Farbe, anderes Waschbecken, anderer Fußboden: Ein Mieter darf seine Wohnung so gestalten, wie er möchte. Lediglich bei größeren Umbaumaßnahmen oder Veränderungen, die nicht mehr so leicht rückgängig zu machen sind, muss er Sie um Ihre Erlaubnis bitten.

Und was gilt beim Auszug? Da können Sie in den meisten Fällen darauf bestehen, dass Ihr Mieter die Wohnung wieder so verlässt, wie er sie angetroffen hat. Sprich: Er muss den ursprünglichen Zustand der Wohnung wieder herstellen.

Der Mieter darf die Mieträume grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vermieters verändern. Das ist der Grundsatz. Doch davon gibt es natürlich auch eine Ausnahme: So lange es sich nämlich nur um eine geringfügige Veränderung handelt, die sich noch dazu im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs hält, muss Sie Ihr Mieter nicht fragen.

Was noch zum vertragsmäßigen Gebrauch zählt

Was noch unter den vertragsgemäßen Gebrauch fällt, darf Ihr Mieter ungefragt in seiner Wohnung verändern. So beispielsweise, wenn er zusätzliche Steckdosen anbringt, einen Telefonanschluss verlegt, einen Schrank "andübelt", eine Zimmertür aushängt, Türzargen oder Einbauschränke entfernt oder eine Balkonverkleidung an der Innenseite seines sonst fast durchsichtigen Balkons anbringt.

Gleiches gilt, wenn er Ihre alte Enbauküche gegen eine neue tauscht.

Becken, Schüssel, Jalousien: Was der Mieter anschrauben darf

Ferner ist der Mieter berechtigt, die Mietsache mit sogenannten Einrichtungen zu versehen, die mit der Mietsache lediglich in wieder trennbarer Weise und nur zu einem vorübergehenden Zweck verbunden sind.

Dazu gehören das Verlegen eines Fußbodenbelages, das Erneuern eines Wasch- oder WC-Beckens sowie das Installieren von Jalousien.

Alle darüber hinausgehenden Maßnahmen, insbesondere bauliche Veränderungen, bedürfen der Zustimmung des Vermieters, wobei der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung hat.

Wann Sie auf eine zusätzliche Sicherheit für den Umbau pochen können

Fragt Sie Ihr Mieter, ob er eine bauliche Veränderung vornehmen darf, können Sie Ihre Zustimmung von der Leistung einer zusätzlichen Sicherheit abhängig machen. Die muss Ihr Mieter dann neben der üblichen Mietkaution vollständig vor Beginn der Maßnahme leisten muss.

Die Höhe der Sicherheit orientiert sich an den voraussichtlichen Kosten für den Rückbau, die Sie mit einem Kostenvoranschlag leicht nachweisen können. Diese Sicherheitsleistung des Mieters müssen Sie verzinslich und getrennt von Ihrem Vermögen anlegen.

Ungefragt umgebaut: Wann Sie Schadensersatz verlangen können

Nimmt Ihr Mieter ohne Ihre Zustimmung bauliche Veränderungen vor, verletzt er in der Regel damit schuldhaft seine Obhutspflicht und muss Ihnen dafür Schadensersatz zahlen. 

Der sieht so aus, dass Sie entweder sofort die Herstellung des ursprünglichen Zustands verlangen oder sich ausdrücklich vorbehalten können, dies spätestens bei Mietvertragsende zu fordern.

Was bei Mietvertragsende gilt

Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter grundsätzlich sämtliche von ihm eingebrachte Einrichtungen und Einbauten wieder entfernen. Das gilt selbst dann, wenn Sie den Einrichtungen und Einbauten zugestimmt haben, denn Ihre Zustimmung beschränkt sich grundsätzlich nur auf die Dauer der Mietzeit.

Das bedeutet: Mit dem Mietvertrag endet auch Ihre Zustimmung! 

Wann der Mieter von der Rückbaupflicht befreit ist

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt dann, wenn die bauliche Veränderung des Mieter notwendig war, um einen bestehenden Mangel zu beseitigen oder vorgenommen wurde, um die Räume erstmalig in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen.

Der Mieter muss auch dann nicht seine baulichen Veränderungen auf seine Kosten beseitigen, wenn Sie der Baumaßnahme zugestimmt haben und außerdem Grund zu der Annahme besteht, Sie hätten auf ein Entfernen nach Mietvertragsende verzichtet.

So schnell kann Ihnen ein Verzicht auf den Rückbau unterstellt werden

Ein Verzicht auf die Rückbaupflicht wird Ihnen unterstellt, wenn der Mieter Umbaumaßnahmen vorgenommen hat, 

  • die auf Dauer angelegt sind und nur mit erheblichem Kostenaufwand wieder beseitigt werden können oder
  • die das Mietobjekt in einen erheblich schlechteren Zustand zurückversetzen würden oder
  • die objektiv eine Wertverbesserung bewirken, wie etwa das vollständige Fliesen eines Bades oder der Ersatz von Öleinzelöfen durch eine Nachtspeicherheizung.

Pochen Sie dennoch auf die Herstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache, kann Ihnen Ihr Mieter entgegenhalten, dass Ihre vorbehaltlose Zustimmung einen schlüssigen Verzicht darstellt.

Geschmack- und wertlos: Dann muss der Mieter dennoch ran

Kein schlüssiger Verzicht liegt vor, wenn die Baumaßnahme allein auf die subjektiven Wünsche und Vorstellungen des Mieters zugeschnitten wurde oder stark geschmacksgeprägt ist und sich für die Wohnung nicht objektiv werterhöhend auswirkt.

Weiterhin kann ein schlüssiger Verzicht nicht aus der bloßen Tatsache hergeleitet werden, dass Sie nicht gleich, nachdem Sie die Veränderungen des Mietobjekts bemerkt haben, widersprochen haben.

Soweit der Mieter verpflichtet ist, übernommene Einrichtungen, wie beispielsweise Teppichböden seines Mietvorgängers zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, muss er auch etwaige damit zusammenhängende Schäden beheben, wie etwa Verklebungen des Teppichbodens am Unterboden entfernen.

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Als Vermieter können Sie erst dann Schadensersatz für die Herstellung des ursprünglichen Zustands verlangen, wenn Sie zuvor den Mieter ergebnislos mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung zum Wiederherstellen des ursprünglichen Zustands aufgefordert haben.

 

Der Schadensersatz sieht dann so aus, dass Sie entweder sofort auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands pochen können oder sich das zumindest bis zum Mietvertragsende ausbedingen können.