Donnerstag, 20.11.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin , Foto: © fotodrachenei - Fotolia.com

Mieter vergisst Topf auf Herd: Wer den Brandschaden ersetzen muss

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Worum geht´s

Der Mieter verursacht einen Brandschaden und die Wohngebäudeversicherung soll zahlen: Was der BGH dazu sagt. 

Da fackelt Ihr Mieter fast wegen eines vergessenen Kochtopfes das ganze Haus ab und am Ende soll Ihre Wohngebäudeversicherung den Brandschaden auch noch zahlen! Kann das sein?

Der Bundesgerichtshof  beantwortete diese Frage mit einem: "Ja!". Allerdings nur, wenn eine kleine Voraussetzung gegeben ist.  

Ein vergessener Kochtopf auf der Herdplatte war schuld an einem Wohnungsbrand. Den Topf mit dem heißen Öl hatte die 12-jährige Tochter in der Küche vergessen. Das überhitzte Öl entzündete sich und es kam zu einem Wohnungsbrand.

Der Mieter wollte den Brandschaden vom Vermieter ersetzt haben – und das, obwohl seine eigene Tochter leicht fahrlässig gehandelt hatte und es deswegen zum Brand kam.

Doch das war noch nicht alles: Während der Zeit, bis alle Brandschäden in der Wohnung behoben waren, minderte der Mieter auch noch seine Miete um 60 %. „Darf der das?“, entrüstete sich der Vermieter.

Wer Versicherungskosten mit zahlt, muss auch davon profitieren

Ja“, urteilte der Bundesgerichtshof, wenn der Schaden durch eine Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist und der Vermieter in seiner Betriebskostenabrechnung die Kosten für die Wohngebäudeversicherung auf den Mieter umlegt.

Der Vermieter, eine Wohnungsbaugesellschaft, wollte jedoch seine Gebäudeversicherung nicht für den Schaden in Anspruch nehmen, weil er befürchtete, seine Versicherung würde sonst steigen.

Wer mit zahlt, darf auch mit nutzen: Trotz des Verschuldens

Die Alternative: Der Vermieter müsste den Schaden selbst beseitigen und die Kosten aus seiner eigenen Geldbörse zahlen. Auch das wollte der Vermieter nicht, zumal ja der Mieter den Mietmangel selbst und dazu noch schuldhaft verursacht hatte.

Schon deshalb könnte der Mieter nach Ansicht des Vermieters weder auf eine Mangelbeseitigung bestehen, noch stünde ihm ein Mietminderungsrecht zu.

Doch damit lag der Vermieter falsch: Beteiligt sich der Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung anteilig an den Versicherungskosten, darf er als Gegenleistung erwarten, dass ihm die von ihm mitfinanzierte Versicherung im Schadensfall auch etwas nutzt.

Für die Versicherung gilt ein stillschweigender Regressverzicht

Die Gebäudeversicherung, die für den Schaden aufkommen muss, darf sich die Kosten auch nicht hinterher wieder vom Mieter zurückholen.

Der BGH hat bereits mehrfach entschieden, dass so ein Rückgriff des Versicherers auf den Mieter durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen ist!

Wer Versicherungskosten umlegt, muss auch den Schaden zahlen

Der Vermieter muss zwar nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Diese Pflicht entfält jedoch grundsätzlich, wenn der Mieter den Schaden selbst und noch dazu schuldhaft verursacht hat.

Davon hat der Bundesgerichtshof mit diesem Urteil nun eine Ausnahme gemacht: Besteht eine Wohngebäudeversicherung und legt der Vermieter auch noch die Kosten dafür als Betriebskosten auf den Mieter um, muss der Vermieter diese Versicherung im Schadensfall auch in Anspruch nehmen. Das gilt sogar, wenn der Mieter den Schaden selbst und noch dazu leicht fahrlässig verursacht hat (BGH, Urteil v. 19.11.2014, VIII ZR 191/13).

Ob das jedoch auch gilt, wenn wegen der Inanspruchnahme die Versicherungsprämie erheblich steigt, hat der BGH leider nicht entschieden. Der Vermieter hatte es nämlich versäumt nachzuweisen, um wie viel sich seine Versicherungsbeiträge wegen des Schadensfalls erhöhen würden.

 

Kommentare (4)

27.11.2014, 13:38 Uhr von Matulla Profil ansehen
Wenn in einem Mehrfamilienhaus durch mehrere Mieter in kurzer Zeit Haftpflichtschäden verursacht werden, die der Wohngebäudeversicherer tragen muss, dann kann es dem Vermieter mit ziemlicher Sicherheit passieren, dass der Wohngebäudeversicherer den laufenden Vertrag kündigt und kein anderer Versicherer dem Vermieter einen neuen Vertrag gibt. Die Nebenkosten werden sich für die Mieter drastisch erhöhen, weil die Prämien bei erhöhtem Risiko enorm steigen werden.
27.11.2014, 12:11 Uhr von spreewaelder Profil ansehen
Hallo, was ist jetzt aber mit der Mietminderung? Darf der Mieter jetzt, trotz des selbst verschuldeten Mangels, die Miete mindern, oder zahlt das auch die Wohngebäudeversicherung?
26.11.2014, 17:43 Uhr von Heidi.Schnurr, meineimmobilie.de Profil ansehen
Ganz so einfach ist es nicht: Handelt der Mieter nämlich grob fahrlässig oder sogar vorsätzlich, gilt der Regressverzicht für die Versicherung nämlich nicht. Sie kann dann den auf sie übergegangenen Anspruch beim Mieter geltend machen. Allerdings muss sie das Verschulden des Mieters erst einmal nachweisen! Und nein, die Gebäudeversicherung muss den ganzen Schaden ersetzen und nicht nur anteilig entsprechend der Höhe der Beteiligung an der Versicherung entsprechend der Betriebskostenumlage.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Mal eben schnell die Wohngebäudeversicherung wechseln, weil ein anderer Versicherer günstiger ist. Geht das so einfach? Eigentlich schon - wenn Sie sich rechtzeitig um die Zustimmung Ihrer Bank kümmern und der Wechsel nahtlos erfolgt. Sonst kann es Ihnen passieren, dass weder die alte noch die neue Versicherungsgesellschaft für den Schaden aufkommen wollen.
Kerzen am Adventskranz und Weihnachtsbaum, Silvesterraketen oder Tischfeuerwerk: Zur Zeit "brennt" es an allen Ecken. Brandschäden sind leider oft die Folge, wenn unachtsam mit dem Feuer umgegangen wird. Für Hausbesitzer und Vermieter ist es deshalb wichtig, gegen Feuerschäden gut versichert zu sein. 

 meineimmobilie.de-Tipp

Die Wohngebäudeversicherung ist ein Muss für jeden Hausbesitzer. Warum das so ist, zeigt dieser Fall sehr anschaulich.

 

Zudem können Sie die Versicherungskosten auf den Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlegen. Dies ist gesetzlich erlaubt, muss jedoch auch noch zusätzlich im Mietvertrag so vereinbart sein. Dafür reicht grundsätzlich ein Verweis auf § 2 Betriebskostenverordnung im Mietvertrag.