Dienstag, 25.11.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin , Foto: © Kzenon - Fotolia.com

Mieter trennen sich: Was jetzt aus Ihrem Mietvertrag wird

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Worum geht´s
  • Mieter trennen sich
  • Mieter lassen sich scheiden
  • Mieterpärchen trennt sich
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Was schätzen Sie, wieviele Ehen werden jedes Jahr geschieden? im Jahr 2013 waren es rund 169.800 Ehen. Die durchschnittliche Dauer beträgt 14 Jahre und 8 Monate.

Deswegen ist die Wahrscheinlichkeit, dass sich gerade Ihr Mieter scheiden lässt, gar nicht so hoch! Falls es Sie dennoch trifft: Das lässt sich alles regeln! Auch dann, wenn nicht beide raus wollen, sondern nur einer von beiden.

Das nette, unverheiratete Mieterpärchen trennt sich? Halten Sie sich am besten erst einmal raus! Erst wenn Sie die Kündigung des Mieters erhalten, müssen Sie aktiv werden.

Prüfen Sie, wer kündigt und den Mietvertrag unterschrieben hat  

Prüfen Sie als Erstes, wer Ihnen kündigt und wer den Mietvertrag unterschrieben hat: Hat der Richtige gekündigt? Kündigt nur einer, obwohl beide im Mietvertrag stehen, sollten Sie die Kündigung zurückweisen: Der Mietvertrag kann in diesem Fall nur gemeinsam gekündigt werden, deswegen ist die Kündigung unwirksam!

Beharrt der ausziehende, unverheiratete Mieter darauf, aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, können Sie das vertraglich regeln. Mit einem sogenannten "Entlass-" oder "Ausscheidungsvertrag". Diesem Vertrag müssen alle Beteiligten zustimmen, die auch den Mietvertrag unterschrieben haben: Also Sie als Vermieter und jeder Mieter.

Entlassvertrag: Wenn einer partout nicht ausziehen will

Weigert sich der noch verbliebene Mieter, den Mietvertrag zu unterschreiben, ist das nicht Ihr Problem: Notfalls muss ihn der auszugswillige Mieter auf Zustimmung verklagen. So lange können Sie warten.

Eine Scheidung beendet noch nicht Ihren Mietvertrag

Lassen sich Ihre Mieter scheiden, endet damit nicht automatisch Ihr Mietvertrag! Haben Sie damals den Mietvertrag mit beiden Ehepartnern geschlossen und trennen sich die beiden oder lassen sich scheiden, gilt: Ihr Mietverhältnis bleibt trotz des Auszugs eines der beiden Vertragspartner aus der Ehewohnung erst einmal nach wie vor mit beiden Mietvertragspartnern bestehen.

Der ausgezogene Ehepartner kann das Mietverhältnis weder ganz noch teilweise kündigen. Das geht nur zusammen mit seinem/seiner Ex.

Scheidung: Wer Ihnen die Miete zahlen muss

Solange der Mietvertrag nicht gemeinsam gekündigt wurde, haftet der ausgezogene Mieter dennoch dem Vermieter weiterhin als Gesamtschuldner für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis.

Will einer von mehreren Mietern, die den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben haben, wieder raus aus dem noch fortbestehenden Mietvertrag, geht das nur einvernehmlich.

Das bedeutet: Entweder beide kündigen zusammen oder sie einigen sich einvernehmlich mit dem Vermieter, dass einer der Mieter aus dem Mietvertrag aussteigt, der andere aber den Mietvertrag fortsetzt.

Ausscheidungsvertrag: Wann Sie den unterschreiben müssen

So einem "Ausscheidungsvertrag" müssen beide Mieter und der Vermieter zustimmen. Dies ist in der Regel kein Problem so lange sich alle Beteiligten einig sind.

Sind Sie jedoch nicht mit dem Ausscheiden eines Ehepartners aus dem Mietvertrag einverstanden, haben die Mieter nach § 1568 a Abs. 3 BGB einen gesetzlichen Anspruch gegen Sie, dass Sie den Mietvertrag entsprechend umgestalten.

Dazu reicht es, wenn sie Ihnen gegenüber erklären, mit wem der Mietvertrag allein fortgesetzt werden soll. Mit dem Zugang der Erklärung beim Vermieter ändert sich der Mietvertrag Kraft Gesetze entsprechend.  

Der ausgeschiedene Ehegatte haftet Ihnen dann nicht mehr weiter. An den können Sie sich also nicht mehr wegen der ausstehenden Miete oder den unbezahlten Betriebskosten halten.

Wenn nur einer den Mietvertrag unterschrieben hat

Anders ist die Rechtslage, wenn der Mietvertrag nur mit einem Ehepartner abgeschlossen wurde. Der typische Fall: Der andere Ehepartner ist erst nach seiner Heirat in die bereits gemietete Wohnung eingezogen. Deswegen hat auch nur einer der Ehepartner den Mietvertrag unterschrieben.

In diesem Fall kann der Ehegatte, der alleiniger Mieter der Ehewohnung ist und nach der Trennung aus der Wohnung ausgezogen ist, den Mietvertrag allein kündigen. Diese Kündigung "im Alleingang" wäre dann gegenüber dem Vermieter rechtswirksam.

Wer nicht ausziehen will, kann zum Familiengericht gehen

Dies ungeachtet der Frage, ob aus der gesetzlichen Pflicht der Ehegatten zur ehelichen Lebensgemeinschaft automatisch ein Kündigungsverbot folgt.

Allerdings: Erfährt der Ehepartner von der Absicht des anderen, das Mietverhältnis zu kündigen, kann er versuchen, durch das Familiengericht ein Verbot der Kündigung zu erreichen. Dies geht selbst dann noch, wenn Sie bereits Räumungsklage gegen den noch verbliebenen Ehepartner erhoben haben.

So ein vom Familiengericht ausgesprochenes Kündigungsverbot würde dann auch gegenüber Ihnen als Vermieter gelten.

Ihr Mietvertrag ändert sich durch die Zuteilung nur insofern, dass eventuell die Person des Mieters wechselt. Die übrigen Bestimmungen des Mietvertrags wie beispielsweise die Miethöhe, Mietzeit und Kündigungsfristen bleiben jedoch wie bisher.

Was tun, wenn einer nicht ausziehen will

Angenommen, der Ehepartner, der die Wohnung gemietet hat, will aus dem Mietvertrag raus und schließt mit dem Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag.

Bleibt die Ehefrau und das Kind in der Wohnung, müssten Sie – wenn die beiden sich weigern auszuziehen – gegen die verbliebene Ehefrau und das Kind eine Räumungsklage erheben.

Auch in diesem Fall kann jedoch die Ehefrau versuchen, über das Familiengericht ein Verbot zum Abschluss des Mietaufhebungsvertrags zu erreichen.

Nur wer unterschrieben hat, muss auch zahlen

Haben Sie Ihren Mietvertrag zunächst mit einem alleinstehenden Mieter abgeschlossen und heiratet dieser nach Vertragsabschluss oder geht er eine Lebensgemeinschaft ein, weitet sich Ihr Mietvertrag nicht automatisch auf den später eingezogenen Ehepartner aus.

Leider haben Sie auch keinen Anspruch darauf, dass dieser Ihrem Mietvertrag als weiterer Mieter beitritt, denn damit hätten Sie 2 statt nur 1 Mietschuldner!

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
„Scheiden tut weh.“ Und damit  geht es nicht nur um die empfindliche Gefühlslage der betroffenen Ex-Partner, sondern auch um ihr Geld. Häufig bringt eine Ehescheidung nämlich auch schmerzhafte finanzielle Einbußen mit sich.   Ein schwacher Trost, aber immerhin ein Trost: Manche Scheidungskosten lassen sich steuerlich absetzen. Gilt das auch für das Wertgutachten von Ihrer Immobilie? "Nein!", sagt dazu das Hessische Finanzgericht. 
Bestimmt haben Sie diesen Spruch auch schon mal gehört: „Mit Besuch ist es so wie mit Fisch: Spätestens ab dem 3. Tag beginnt er einem zu stinken!“ Die Rede ist allerdings nicht von Ihren Gästen, sondern denen Ihres Mieters. Von der freundlichen jungen Dame, die Sie neuerdings öfters im Treppenhaus sehen und die Sie immer so nett grüßt: Besucherin, Untermieterin oder mittlerweile sogar schon Ihre Mieterin?

 meineimmobilie.de-Tipp

Wichtig: Denken Sie daran, dass Sie mit Ihrer Zustimmung zum Auszug eines trennungswilligen Mieters auch einen Mietschuldner verlieren.

 

Bevor Sie also den Vertrag unterschreiben, prüfen Sie, ob Ihr verbliebener Mieter auch tatsächlich die Miete allein aufbringen kann. Lassen Sie sich am besten eine Einkommensbescheinigung oder eine Mietübernahme von der Wohngeldstelle vorlegen.

 

Geht es um eine Scheidung und wohnen auch Kinder mit in der Wohnung, weist das Familiengericht meist einem der beiden Mieter die Wohnung zu.