Mittwoch, 06.05.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © sowanna - Fotolia.com

Mieter stirbt an Legionellen im Trinkwasser: Wann der Vermieter haftet

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Worum geht´s

Legionellen im Trinkwasser: Was tun, wenn Ihre Mieter erkranken.

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Morgens schnell unter die warme Dusche springen: Das klingt eigentlich selbstverständlich und kaum jemand wird sich Gedanken darüber machen, dass er dabei wegen Legionellen im Trinkwasser krank werden könnte. Schlimmstenfalls kann so ein Duschgang sogar tödlich enden! 

Damit genau das nicht passiert, gibt  es die Trinkwasserverordnung und ihre Prüfpflichten. Und wenn dennoch Legionellen im Trinkwasser den Mieter krank machen? Diese Frage musste jetzt der Bundesgerichtshof klären.

Legionellen im Trinkwasser kosteten Mieter das Leben

Erst seit dem 1.11.2011 gilt § 14 Abs. 3 Trinkwasserverordnung und damit eine regelmäßige Untersuchungspflicht für das Trinkwasser im Haus auf Legionellen.

Vor dieser Zeit erkrankte ein Mieter aus Charlottenburg an einer durch Legionellen hervorgerufenen Lungenentzündung und starb daran.

Seine Tochter verlangte daraufhin vom Vermieter Schadensersatz und Schmerzensgeld in Höhe von 23.415,84 EUR Zinsen.

Eine Prüfpflicht fürs Trinkwasser gilt nicht erst seit dem 1.11.2011

Tatsächlich stellte das zuständige Bezirksamt in der Wohnung des Vaters und im Keller des Mietshauses eine starke Legionellen-Kontamination fest.

Die Tochter sah darin eine Pflichtverletzung des Vermieters: Der hätte das Trinkwasser regelmäßig kontrollieren müssen. Weil er das unterlassen hatte, sei ihr Vater erkrankt und am Ende auch gestorben.

Der Vermieter wies eine Kontrollpflicht von sich: Schließlich hätte zu dem Zeitpunkt noch keine Untersuchungspflicht nach der Trinkwasserverordnung bestanden.

Trinkwasserkontrolle zählte schon früher zu den Verkehrssicherungspflichten

Der Bundesgerichtshof sah das anders. Auch für die Zeit vor dem am 1.11.2011 erfolgten Inkrafttreten der in § 14 Abs. 3 der Trinkwasserverordnung gesetzlich vorgeschriebenen Untersuchungspflicht des Vermieters auf Legionellen im Trinkwasser könne der Vermieter bereits seine Verkehrssicherungspflichtverletzung in Bezug auf das Trinkwasser verletzt haben.

Allerdings stand nicht fest, ob die Legionellenerkrankung wirklich auf das kontaminierte Trinkwasser zurückzuführen war. Wegen Lücken in der Beweisführung wurde der Fall nicht abschließend vom BGH entschieden, sondern wieder an das Landgericht zurückverwiesen (BGH, Urteil v. 6.5.2015, VIII ZR 161/14).

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Sie staunen nicht schlecht, als Sie ein Schreiben vom Labor erhalten, wohin Ihre Trinkwasserentnahme geschickt wurde: In Ihrem Mietshaus wurden Legionellen im Trinkwasser gefunden!   Als Sie das Ihren Mietern mitteilen, drohen die einen mit einer Mietminderung, die anderen mindern direkt die Miete. "Dürfen die das?", fragen Sie sich. "Kommt drauf an", sagen die Juristen. Und zwar darauf, wie hoch die Legionellenkonzentration ist.
Am 1.12.2013 läuft die "Galgenfrist" für Bleileitungen ab. Da endet die zehnjährige Übergangsfrist für den Austausch bleihaltiger Rohre. Und noch eine wichtige Frist läuft am 31.12.2013 ab: Ihre Prüffrist fürs Trinkwasser!   
Bis zum 31. Dezember dieses Jahres müssen Vermieter erstmals die Warmwasserbereitungsanlagen auf Legionellen untersuchen. Die Prüfpflicht gilt für fast alle Mehrfamilienhäuser, ausgenommen Mehrfamilienhäuser mit einer dezentralen Warmwasserbereitung sowie Ein- und Zweifamilienhäuser.

 meineimmobilie.de-Tipp

Nicht alle Eigentümer von Mehrfamilienhäusern müssen ihr Trinkwasser regelmäßig alle 3 Jahre auf Legionellen untersuchen lassen.

Die Pflicht trifft nur solche Eigentümer, dessen zentraler Wasserspeicher (z. B. Wasserboiler) mehr als 400 Liter fasst. Diese müssen an speziell festgelegten Entnahmestellen Wasserproben entnehmen und diese von akkreditierten Speziallabors auf Legionellen untersuchen lassen.

Anlagen in Ein- und Zweifamilienhäusern gelten nicht als Großanlagen zur Trinkwassererwärmung, die regelmäßig alle 3 Jahre auf Legionellen untersucht werden müssen.