Dienstag, 03.02.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © RioPatuca Images - Fotolia.com

Mieter holt Ihr Einschreiben nicht ab: Und jetzt?

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Worum geht´s

Einschreiben nicht abgeholt: Was wird jetzt aus Ihrer Kündigung? 

Stichworte zu diesem Thema

Ein wichtiges Schreiben an den Mieter: Dafür gehen Sie extra zur Post und verschicken es per Einschreiben mit Rückschein. Eigentlich haben Sie alles richtig gemacht. Bis jetzt jedenfalls.

 

Der Haken an der Sache: Ihr Mieter erhält zwar den Benachrichtigungsschein vom Zusteller. Er holt das Einschreiben aber nicht ab! Clever oder dumm? Ganz gleich, ob Sie Ihrem Mieter die Betriebskostenabrechnung, eine Mieterhöhung oder eine Kündigung geschickt haben: Dazu gibt es jetzt ein aktuelles Urtei!.  

Clever gemacht“, muss man neidlos einem Mieter aus München zugestehen. Der war einer Mieterhöhung entgangen, weil er ein Einschreiben/Rückschein nicht bei der Post abholte.

Daraufhin schickte der Vermieter dem Anwalt des Mieters nochmals eine Kopie des Mieterhöhungsschreibens zu. Der Anwalt antwortete ihm prompt: Sein Mandant würde ihm ohnehin bereits mehr als 80% der ortsüblichen Miete zahlen. So viel müsste sein Mandant gar nicht zahlen.

Der Vermieter schickte ihm daraufhin den aktuellen Mietspiegel. Das nützte ihm jedoch wenig, denn das Gericht wies seine Mieterhöhungsklage bereits als unzulässig ab.

Wer ein Schreiben verschickt, muss auch den Zugang beweisen

Der Grund: Der Vermieter konnte nicht beweisen, dass dem Mieter ein wirksames Mieterhöhungsschreiben überhaupt zugegangen war. Wird ein Erhöhungsverlangen mittels Einschreiben mit Rückschein verschickt, ist es weder mit Einwurf des Benachrichtigungsscheins noch nach Ablauf der Lagerfrist zugegangen, wenn es der Mieter tatsächlich nicht abholt (AG München, Urteil v. 19.9.2013, 423 C 16401/13).

Da nutzte es dem Vermieter auch nicht, dass er sein Mieterhöhungsschreiben auch dem Mieteranwalt zuschickte. Weil der zum damaligen Zeitpunkt nicht bevollmächtigt war, gilt die Mieterhöhung trotzdem nicht als zugegangen. 

Wie Sie wichtige Mieterschreiben rechtssicher zustellen 

Der günstigste und sicherste Weg, ein Mieterschreiben zuzustellen? Lassen Sie es von einem Boten übergeben. Allerdings sollte Ihr Bote das Schreiben vorher gelesen haben, damit er bezeugen kann, dass er dem Mieter nicht nur eine Geburtstagskarte ausgehändigt hat, sondern beispielsweise ein Kündigungs- bzw. Mieterhöhungsschreiben. 

Danach sollte Ihr Bote zu Beweiszwecken nachfolgendes Zustellprotokoll ausfüllen.

Zustellprotokoll

Hiermit bestätige ich, ............................................................................................

                                             (Name und Anschrift des Boten)

das Original des in der Anlage zu diesem Protokoll beigefügten Schriftstücks am ............................................ (Datum der Einkuvertierung) in ........................................................ persönlich gelesen, einkuvertiert und fest verschlossen zu haben.

Es handelte sich dabei um eine

[ ] ordentliche Kündigung wegen ......................................... zum .................................

[ ] fristlose Kündigung wegen .............................................. zum .................................

[ ] Betriebskosten-Abrechnung über den Zeitraum vom .................................... bis zum ....................................., der mit einer Nachzahlung in Höhe von .......................... EUR endete.

[ ] Abmahnung wegen ................................................. am .......................................

Den Umschlag habe ich danach nicht mehr aus der Hand gegeben und ohne Zugriffsmöglichkeit eines Dritten am ................................................. (Datum der Zustellung)

[ ] in den Hausbriefkasten von ................................................................ (Beschriftung des Briefkastens angeben), wohnhaft in ...................................................................................., .............................................. Str. Nr. ...................... eingeworfen.

[ ] persönlich an den Mieter Herrn/Frau ...................................................., wohnhaft in ............................................................., ................................................. Str. Nr. ...................... übergeben.

 

...................................................

(Ort, Datum)

 

...................................................

(Unterschrift des Boten)

 

Kommentare (2)

4.2.2015, 17:56 Uhr von lichtwelt Profil ansehen
Auch beim Einwurfeinschreiben mit Rückschein kann der Empfänger immer noch behaupten, es habe ein leeres Blatt Papier im Umschlag gelegen. Der Beweis des Zugangs ist also letztlich so nicht zu erbringen. Außer einer Zustellung durch Boten (am besten mit einer Videoaufzeichnung, die - vor der Haustür - den Inhalt des Schreibens erkennen lässt, das Eintüten und Einwerfen) ist lediglich die Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher eine (verhältnismäßig teure) aber dafür absolut sichere Zustellung. Lutz Walter lichtwelt-immo.de
4.2.2015, 14:07 Uhr von annett1969@gmx.de Profil ansehen
Ich habe von einem Anwalt die Empfehlung erhalten, wichtige Schreiben per Einwurfeinschreiben mit Rückschein zu versenden. Bei dieser Form wird das Schreiben nachweislich zugestellt - der Empfänger muss nicht extra zur Post.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Eine heikle Kündigung, die ungeliebte Mieterhöhung oder eine mühsam ausgehandelte Vertragsänderung: Wie stellen Sie Ihrem Mieter wichtige Briefe richtig zu? Sicherlich kennen Sie die häufigste Mieterausrede bei unangenehmen Schreiben: "Ihre Kündigung? Habe ich nie bekommen!" Tja und jetzt beweisen Sie mal! Wie schnell Sie selbst an einem Einschreiben mit Rückschein scheitern können und wie Sie wichtige Schreiben rechtssicher zustellen, zeigt dieses neue Urteil.
Ein Steuerbescheid gilt normalerweise am dritten Tag nach Aufgabe zur Post als zugegangen. So weit die Grundregel.   Was aber, wenn ein Steuerpflichtiger gleich mehrfach behauptet, einen Bescheid nicht erhalten zu haben? Dazu hat sich aktuell das Finanzgericht München geäußert.

 meineimmobilie.de-Tipp

Bestreitet Ihr Mieter, dass ihm Ihre Betriebskostenabrechnung, Ihre Kündigung oder Ihre Mieterhöhung überhaupt oder fristgerecht zugegangen ist, liegt die Beweislast für den Zugang bzw. den fristgerechten Zugang bei Ihnen!

Bessere Karten haben Sie im Beweispoker, wenn Sie Ihre Schreiben via Boten überbringen ließen. Das ist nach wie vor ein sicherer, weil nachweisbarer Zustellungsweg als ein Einschreiben mit Rückschein.