Donnerstag, 16.10.2008 | Autor: Birgit Nowak/ Martina Westner/mb

Mangel an der Mietsache

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Wenn einem Vermieter, Verwalter oder dem Vertreter des Vermieters von der Mietpartei ein Mangel angezeigt wurde, ist dies eine ernstzunehmende Sache. Der Vermieter sollte schnell reagieren. Allerdings ist er nicht in jedem Fall verpflichtet, die Reparaturen zu bezahlen.

Der Vermieter sollte mit dem Mieter einen Besichtigungstermin vereinbaren. Wenn ihm die Behebung des angezeigten Mangels dringend erscheint oder Gefahr für das Mietobjekt besteht, muss der Vermieter unmittelbar handeln und einen kurzfristigen Termin ausmachen. Der Mieter ist in solchen Fällen verpflichtet, die Besichtigung bald zu ermöglichen.

Schadensersatz

Je nach Sachlage empfiehlt es sich, bereits bei der ersten Besichtigung einen Handwerker, Fachmann oder Hausverwalter mitzunehmen. Die Kosten, die dadurch anfallen, sind grundsätzlich vom Vermieter zu bezahlen. Das gilt nicht, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass der Mieter das Entstehen des Mangels zu vertreten hat.

Ist dies der Fall, können ihm die Kosten als Schadensersatz in Rechnung gestellt werden. Macht der Mieter eine Minderung seiner Mietzahlungen geltend, gilt es genauestens zu prüfen, ob dies gerechtfertigt ist, beziehungsweise ob die Beseitigung des Mangels tatsächlich in den Zuständigkeitsbereich des Vermieters fällt.

Erheblicher Mangel

Der Vermieter sollte prüfen, ob es sich bei dem angezeigten Sachverhalt um einen erheblichen Mangel handelt und ob der Mieter diesen Umstand nicht verursacht hat. Dann kann er geeignete Maßnahmen treffen, um den Mangel möglichst schnell zu beheben und alle im Mietvertrag zugesicherten Eigenschaften wiederherzustellen.

Ergibt sich bei der Besichtigung der Mieträume, dass tatsächlich ein Mangel vorliegt, hat der Vermieter die Pflicht, diesen zu beheben. Ist er nicht vom Mieter zu vertreten, muss er den Mangel beziehungsweise Schaden beseitigen (Paragraph 535 BGB). Dies beinhaltet zum einen Reparaturmaßnahmen und zum anderen die Erneuerung beschädigter Einrichtungen oder Bestandteile der Mietsache.

Keine Nachrüstpflicht

Wenn die mitvermietete Spülmaschine nicht mehr repariert werden kann, so hat der Vermieter auf seine Kosten eine neue anzuschaffen und auch zu installieren. Sind die vorhandenen Holzrahmenfenster undicht geworden, kann der Vermieter diese abdichten. Er muss keine neuen Isolierfenster einbauen lassen, wenn der Mangel durch diese Abdichtung beseitigt wird.

Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, die Mieträume oder Einrichtungen an neueste Standards anzupassen. Das heißt, es besteht keine Nachrüstpflicht des Vermieters (BGH vom 6.10.2004, VIII ZR 355/ 03, WuM 04, 715). Aber: Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (BGH vom 26.7.2004, VIII ZR 281/03, NJW 04, 3174).

Kein Mitspracherecht des Mieters

Hat der Vermieter die Verpflichtung, den Mangel zu beheben, so kann er selbst entscheiden, auf welche Art und Weise er dies tut. Der Mieter hat diesbezüglich keinerlei Mitspracherecht, allerdings muss er sich nicht mit einem schlechteren Zustand als bei Beginn des Mietverhältnisses zufriedengeben.

Ist der Küchenherd defekt und lässt sich nicht mehr reparieren, kann der Vermieter einen gebrauchten anderen Herd zur Verfügung stellen. Dieser muss, falls dies auch beim vorherigen Herd der Fall war, über ein Backrohr verfügen. Wenn der Teppichboden abgenutzt oder abgewohnt ist, was in der Regel nach zehn Jahren der Fall ist, muss der Vermieter einen Teppichboden gleicher Qualität und Farbe verlegen lassen. Er kann nicht gegen den Willen des Mieters Laminat oder Parkett in die Mieträume legen. Umgekehrt kann der Mieter nicht verlangen, dass anstelle des abgewohnten Teppichbodens Parkett verlegt wird.

Unberechtigte Forderungen zurückweisen

Wenn sich herausstellt, dass kein Mangel vorliegt oder der Mangel vom Mieter selbst zu vertreten ist, ist der Vermieter nicht dazu verpflichtet, den Mangel zu beseitigen. In dem Fall, dass der Mieter auf entsprechende Reparaturmaßnahmen besteht, sollte der Vermieter diese Forderungen zurückweisen.

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Martina Westner, Rechtsanwältin, ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.
Martina Westner

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Hat Ihr Mieter unberechtigterweise gemindert, können Sie die rückständigen Zahlungen einklagen. Wenn die Voraussetzungen für den Ausspruch einer Kündigung nach Paragraph 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB vorliegen, können Sie fristlos oder ordentlich gemäß Paragraph 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB kündigen. Zuvor sollten Sie den Mieter zur Zahlung auffordern. Folgt er dem nicht, können Sie ihm die Kündigung androhen.