Donnerstag, 24.07.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Ralf Kalytta - Fotolia.com

Lästige Kleinreparaturen: Wann Ihr Mieter zahlen muss

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Worum geht´s

Lästige Kleinreparaturen: Wann Sie die als Vermieter vom Mieter ersetzt verlangen können. 

Für die einen sind es nur "Peanuts", für die anderen zählt jeder Cent getreu dem Motto: Auch Kleinvieh macht bekanntlich Mist. Stimmt: Häufen sich die Kleinreparaturen, kann das schnell ins Geld gehen. 
Gut, wenn sich in Ihrem Mietvertrag dann eine sogenannte Kleinreparaturen-Klausel findet. Richtig formuliert, schützt Sie vor zu viel "Peanuts". Diese Schnell-Abhak-Checkliste zeigt Ihnen, wann Ihnen Ihr Mieter die Kosten für Kleinreparaturen erstatten muss.

Nur wer welche vereinbart hat, kann sie auch fordern

Schauen Sie anhand Ihres Mietvertrags, ob Sie mit Ihrem Mieter eine wirksame Kleinreparaturklausel vereinbart haben. Nur wenn Sie eine solche Vereinbarung in Ihrem Mietvertrag stehen haben, muss Ihnen Ihr Mieter die Instandhaltungskosten ersetzen.

Diese 2 Zahlen sind ein Muss für Ihre Klausel

Prüfen Sie, ob Ihre Kleinreparaturklausel eine doppelte Kostenbegrenzung enthält: Einmal hinsichtlich der Höhe der einzelnen Reparatur und zusätzlich hinsichtlich der Gesamtsumme pro Jahr.

Dies deshalb, damit Ihr Mieter schon bei Mietvertragsabschluss die Höhe der Kosten abschätzen kann, die zusätzlich zur Miete auf ihn zukommen können. Ohne eine solche doppelte Kostenbegrenzung ist Ihre Kleinreparaturklausel unwirksam!

Maximal 100 EUR pro Reparatur sind erlaubt

Achten Sie darauf, dass sich Ihre Reparatur-Rechnung noch im zulässigen Rahmen befindet.

Schon mehrere Gerichte haben entschieden, dass eine Klausel, wonach der Mieter 100 EUR pro Kleinreparatur selbst tragen muss, zulässig ist (AG Bingen/Rhein, Urteil v. 4.4.2013, 25 C 19/13; AG Braunschweig, Urteil v. 29.3.2005, 116 C 196/05, GE 2005 S. 677).

Prüfen Sie Ihr Kostenlimit pro Reparatur, bevor der Handwerker seine Rechnung stellt. Ihr Mieter muss die Kosten nämlich nur erstatten, wenn die Rechnung inklusive Nebenkosten, wie z. B. Anfahrtskosten und Mehrwertsteuer, unter der vereinbarten Kostengrenze pro Reparatur bleibt.

Liegt Ihre Rechnung auch nur 1 Cent darüber, fällt die Reparatur nicht mehr unter „Kleinreparatur“.

Pro Vertragsjahr sollten Sie den Gesamtbetrag an Kleinreparaturen auf 500 EUR begrenzen oder andersherum: Er sollte nicht mehr als 8 % der jeweils geschuldeten Jahresnettomiete betragen.

Griffbereit: Nicht jedes Teilchen muss der Mieter zahlen

Handelt es sich um die Reparatur eines Teils oder eines Gegenstands, der dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegt? Nur dann haben Sie Aussicht auf Ersatz, weil Ihr Mieter Ihnen den Reparaturpreis an diesen Gegenständen unabhängig davon erstatten muss, ob ihn eine Schuld am Schaden trifft.

Es muss sich um eine typische Kleinreparatur handeln. Dazu zählen: Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Rollläden und Fensterläden.

Erst zahlen Sie und dann erst Ihr Mieter

Bitte denken Sie daran: Sie können nur Kostenersatz vom Mieter verlangen, dagegen nicht, dass er den Handwerker bestellt und bezahlt! Solche Vornahmeklauseln sind unwirksam.

Vorsicht, Reparaturgrenze: Wie hoch die Rechnung ausfallen darf

Vergleichen Sie den Reparaturpreis, den Sie vom Mieter erstattet haben wollen, mit Ihrer Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Die Ihnen vorliegende Rechnung darf nicht höher sein als der vereinbarte Preis pro Reparatur, der in Ihrem Mietvertrag steht.

Überschreitet die Rechnung die vereinbarte Summe auch nur um 1 Cent, handelt es sich um keine Kleinreparatur mehr. Ihr Mieter muss sich dann an dieser Reparatur gar nicht beteiligen. Nicht einmal in Höhe des vereinbarten Betrags.

Kleinreparaturen: Eine Klausel ändern, heißt Geld riskieren

Bei der Kleinreparaturenklausel steckt der Teufel bekanntlich im Detail. Deswegen sollten Sie bei Ihrer Kleinreparaturenklausel keine Experimente wagen! Greifen Sie auf diese bewährte Kleinreparaturenklausel zurück:


Der Mieter übernimmt die Kosten für die im Laufe des Mietverhältnisses anfallenden Kleinreparaturen.
Kleinreparaturen umfassen nur die Behebung kleiner Schäden an den in der Wohnung befindlichen und für den Mieter zugänglichen Installationsgegenständen für die Elektrizität,Wasser und Gas, der Gegensprechanlage, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen für Fensterläden/Rollläden, wenn die Reparaturkosten im Einzelfall einen Betrag von 100 EUR (einschließlich Nebenkosten und Mehrwertsteuer) nicht übersteigen.

Fallen im Laufe eines Jahres mehrere Kleinreparaturen an, so hat der Mieter von den Gesamtkosten einen Betrag von höchstens 8 % der Jahresnettomiete, jedoch nicht mehr als 500 EUR zu tragen.

Hüten Sie sich davor, die Kleinreparaturenklausel zu Ihren Gunsten zu ändern! Das was hier steht, ist ohnehin schon das Äußerste, was Sie für sich als Wohnungsvermieter herausholen können.

Besser also, Sie nehmen die Klausel so, wie sie ist, statt Ihre Kleinreparaturen aufs Spiel zu setzen!

 

Kommentare (2)

31.7.2014, 14:42 Uhr von fuchsws@yahoo.de Profil ansehen
1. Gilt das auch für gewerbliche Pachtverträge z.B. für eine Gaststätte? Kann man dort höhere Grenzen setzen? 2. Kann man bei alten Mietverträgen die Grenze z.B. von 80 auf 100€ erhöhen (Inflationsausgleich) Wei kann man das durchführen?
5.9.2013, 10:24 Uhr von Koebes48 Profil ansehen
100 € mit oder ohne MWSt ?
100 EUR inklusive der Mehrwertsteuer und eventuellen Fahrtkosten. Der Beitrag wurde dahingehend ergänzt. Danke für den Hinweis!
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Muss der Handwerker in Ihrer vermieteten Eigentumswohnung oder dem Mietshaus anrücken, bekommen Sie hinterher prompt eine Rechnung. Doch wohin mit der Abrechnung?   Jedenfalls nicht in den Ordner mit der Betriebskostenabrechnung! Das schreibt der Gesetzgeber so vor.   
Hier ein Riss im WC-Deckel, dort ein Fenstergriff, der sich nicht mehr bewegen lässt und schon ist Ihnen ein Anruf Ihres Mieters sicher: Bitte reparieren und zwar möglichst schnell! Müssen Sie das? Schließlich haben Sie ja weder den Deckel noch den Fenstergriff kaputt gemacht! Tja, aber laut Gesetz sind Sie als Vermieter instandhaltungspflichtig. Und jetzt? Jetzt rettet Sie nur noch ein Blick in den Mietvertrag vor der „ Kostenfalle Kleinreparatur ”!

 meineimmobilie.de-Tipp

Nur wer eine (wirksame) Kleinreparaturenklausel im Mietvertrag vereinbart hat, kann auch Kleinreparaturen vom Mieter fordern.

 

Was sich so einfach anhört, birgt leider so seine Tücken: So muss Ihre Klausel beispielsweise eine doppelte Begrenzung enthalten (pro Reparatur und ein Maximalbetrag pro Jahr).

 

Den Handwerkerauftrag müssen Sie vergeben und zunächst auch bezahlen. Mit einer Kleinreparaturenklausel im Mietvertrag dürfen Sie allerdings das Geld vom Mieter zurückfordern - so lange Ihre Rechnung nicht höher ist, als Ihr vereinbarter Kleinreparaturenbetrag, versteht sich!