Donnerstag, 27.03.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © JWS - Fotolia.com

Kranker Mieter: Wann und wie ein Betreuungsverfahren hilft

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Worum geht´s

Was Sie als Vermieter tun können, wenn Sie das Gefühl haben, Ihr Mieter findet sich im Alltag nicht mehr zurecht. 

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Zu alt oder zu krank: Es gibt viele Gründe, warum aus „ganz normalen“ Mietern plötzlich „Problem-Mieter“ werden. Welche, die mitten in der Nacht plötzlich mit Stöcken an die Heizkörper hämmern, ihre Wohnung zumüllen oder bei denen die Tierliebe überhand nimmt. "Animal hording" nennt sich das übrigens.

 

Sie und die anderen Mitbewohner im Haus sind häufig die Einzigen, die diese besorgniserregende Entwicklung mitbekommen.

 

Deshalb sollten Sie sich nicht scheuen, deswegen beim zuständigen Betreuungsgericht die Aufnahme eines Betreuungsverfahrens anzuregen. Keine Sorge: Sie denunzieren damit niemanden, Sie helfen ihm!

Wann die Gerichte einen Betreuer bestellen

Das Betreuungsgericht bestellt einen Betreuer, wenn ein Volljähriger aufgrund einer psychischen Krankheit oder einer körperlichen, geistigen oder seelischen Behinderung nicht mehr selbst in der Lage ist, seine Angelegenheiten ganz oder teilweise selbst zu erledigen.

Den Antrag kann der Betreute selbst stellen bzw. die Betreuerbestellung wird von Amts wegen eingeleitet (§ 1896 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Welches Gericht zuständig ist

Jedermann – also auch Sie als Vermieter – kann beim Betreuungsgericht (früher: Vormundschaftsgericht) die Anordnung einer Betreuung anregen, wenn sich bei Ihrem Mieter ernsthafte Anhaltspunkte für eine Betreuungsbedürftigkeit zeigen.

Das Betreuungsgericht ist ein Teil des Amtsgerichts. Zuständig für Ihren betreuungsbedürftigen Mieter wäre also das Amtsgericht, in dessen Bezirk Ihr Mieter wohnt.

Das prüft erst mal, ob Ihr Mieter bereits eine Vorsorgevollmacht erteilt hat. Dann kann nämlich der Bevollmächtigte die Angelegenheiten für den Betroffenen regeln, sofern die Vollmacht die Bereiche betrifft, in denen der Betroffene nicht mehr eigenverantwortlich handeln kann.

Nehmen Sie ein Betreuungsverfahren ernst

Erkennen Sie als Vermieter, dass Ihr Mieter betreuungsbedürftig ist, dürfen also auch Sie beim zuständigen Betreuungsgericht anregen, dass ein Betreuer bestellt wird (BayObLG, WM 1996, S. 275).

So beispielsweise, wenn Ihre Wohnung zu verwahrlosen droht, weil Ihr Mieter nicht mehr in der Lage ist, für sich selbst zu sorgen.

Wichtig: Ein Betreuungsverfahren ist eine ernste Sache. Das bedeutet: Es reicht noch nicht, wenn es aus der Wohnung Ihres Mieters müffelt - es muss schon richtig stinken! 

Betreuungsverfahren: Wie das Verfahren funktioniert

Wollen Sie, dass ein Betreuungsverfahren für Ihren Mieter eingeleitet wird, schildern Sie dem Gericht dazu den konkreten Sachverhalt. Beispielsweise was der Mieter sammelt, wie der Wohnungszustand ist, die familiären Verhältnisse (häufig leben Messies sehr isoliert) sowie die Beobachtungen und Beschwerden von Mitmietern.

Wer Betreuer werden kann

Liegen die Betreuungsvoraussetzungen vor, so bestellt das Betreuungsgericht einen Betreuer für Ihren Mieter. Der hilfsbedürftige Mieter kann auch einen konkreten Betreuer für sich vorschlagen. Soweit die Person dafür geeignet erscheint, bestellt das Gericht sie zum Betreuer.

Schlägt der Hilfsbedürftige niemanden vor, wird grundsätzlich ein zur Übernahme der Betreuung bereiter und geeigneter Angehöriger ausgewählt. Scheidet auch diese Möglichkeit aus, wird jemand aus dem Kreis der Berufsbetreuer zum Betreuer bestellt.

Was sich für Ihren Mietvertrag ändert

Ist Ihr Mieter erst einmal für geschäftsunfähig erklärt, können Sie nur noch gegenüber dem Betreuer kündigen.

Bitte beachten Sie: Die Betreuung kann nur für bestimmte Aufgabenkreise, wie z. B. Gesundheitsfürsorge, Wohnungsangelegenheiten oder Vermögensangelegenheiten angeordnet sein. Das nennt sich dann Teilbetreuung.

Es kann aber auch die Betreuung für alle Angelegenheiten (Totalbetreuung) angeordnet werden.

Grundsätzlich gilt: Der Betreute bleibt geschäftsfähig

Die Geschäftsfähigkeit des Betreuten wird durch eine angeordnete Betreuung noch nicht berührt. Das bedeutet, dass der Betreute weiterhin Rechtsgeschäfte tätigen kann. Er kann also auch Ihren Mietvertrag selbst kündigen bzw. sich mit einem Aufhebungsvertrag einverstanden erklären.

Betreuung: Wer jetzt den Mietvertrag kündigen kann

Kündigen oder den Mietvertrag beenden: Das geht nicht mehr so einfach, wenn noch extra ein Einwilligungsvorbehalt angeordnet wurde (§ 1903 BGB) bzw. ein Betreuer für den Aufenthaltsort oder speziell für das Mietverhältnis eingesetzt wurde. Kündigt Ihnen dennoch der geschäftsunfähige Betreute selbst statt dem Betreuer, ist die Kündigung nichtig. Hier muss der Betreuer kündigen.

In diesem Fall kann Ihr betreuter Mieter nur mit Einwilligung seines Betreuers eine wirksame Willenserklärung, wie z. B. eine Kündigung, abgeben bzw. einen Aufhebungsvertrag mit Ihnen abschließen. Allerdings braucht selbst der Betreuer für solche Maßnahmen, die zum Verlust der Wohnung führen können, die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1907 Abs. 1 Satz 2 BGB).

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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 meineimmobilie.de-Tipp

Ein Betreuungsverfahren ist eine ernste Sache. Leiten Sie deswegen diesen - zugegebenermaßen schon etwas harten - Schritt erst ein, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür sprechen, dass Ihr Mieter nicht mehr selbst in der Lage ist, sich um seine Angelegenheiten selbst zu kümmern.