Sonntag, 09.03.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © lagom - Fotolia.com

Kontrollbesuch beim Mieter: Was Sie dazu in Ihren Mietvertrag schreiben sollten

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Worum geht´s

Wann der Vermieter ein Besichtigungs- und Betretungsrecht hat.

Zur Stippvisite beim Mieter: Ein unbedingtes Muss, denn wer erst beim Auszug zum ersten Mal nach langer Zeit die Mieterwohnung betritt, erlebt oft eine böse Überraschung!

 

Allerdings muss der Mieter keinen "Überraschungsbesuch" reinlassen und manche Richter fordern sogar einen handfesten Grund für Ihren Besuch. Selbst mit einer ausgefeilten Besichtigungsklausel im Mietvertrag haben Sie noch nicht den Fuß in der Tür. Gute Gründe für einen Besuch finden Sie hier.

Selbst bei einer Besichtigungsklausel im Mietvertrag kommt es nicht nur auf jedes Wort, sondern sogar auf jedes Komma an. So entzündete sich ein Streit darüber, ob der Vermieter die Wohnung des Mieters besichtigen durfte oder nicht, an diesem einfachen Satz:

"Die Besichtigung ist nach Vorankündigung, in angemessenen Abständen oder aus besonderem Anlass gestattet."

Der Mieter war der Ansicht, dass es sich um eine Aufzählung handelte, so dass der Mieter jederzeit nach einer Vorankündigung oder alle paar Jahre wieder oder aus besonderem Anlass beim Mieter vor der Tür stehen durfte.

Der Vorteil für den Mieter bei dieser Art der Auslegung: Kann der Vermieter sogar ohne besonderen Anlass beim Mieter eine Stippvisite machen, ist die Klausel unwirksam!

Unangekündigten Besuch muss der Mieter nicht reinlassen

Das Gericht legte die Klausel anders aus - wesentlich vermieterfreundlicher: Es sei doch klar, dass eine Vorankündigung auf jeden Fall notwendig sei - ganz gleich ob der Vermieter nur zu einem routinemäßigen Besuch auftaucht oder dafür einen besonderen Anlass hat.

Unangekündigt dürfe der Vermieter jedenfalls nie zu Besuch kommen!

Genau so sei die Klausel auch zu verstehen - Komma hin oder her: Das sei lediglich das Resultat einer "unglücklichen Zeichensetzung".

Besichtigungs- und Betretungsrecht: Kündigen Sie Ihr Kommen rechtzeitig an!

Der Mieter muss nun den Vermieter reinlassen, wenn dieser entweder seinen routinemäßigen Besuch (alle 2 Jahre sind erlaubt!) ankündigt oder dafür einen besonderen Anlass vorweisen kann, wie z. B. der Verkauf der Immobilie, die Neuvermietung oder zur Schadensbesichtigung.

Doch für jeden Besuch gilt die Faustregel: Bitte nur mit vorheriger Ankündigung!

9 gerichtlich anerkannte Betretungsgründe, auf die Sie sich berufen können

Wann liegt ein wichtiger Anlass für einen Besuch beim Mieter vor? Diese Praxis-Übersicht gibt Ihnen ein paar gute Gründe an die Hand:

  1. Es droht eine Gefahr für Ihr Leib oder Leben oder Ihr Eigentum bzw. das der Mitbewohner im Haus, die es abzuwehren gilt.
  2. Sie müssen in die Wohnung, weil Ihr Mieter Mängel behauptet bzw. in Nachbarwohnungen ein Mangel vorliegt, der auch in der Mietwohnung gegeben sein könnte.
  3. Sie wollen eine Reparatur- oder Modernisierungsmaßnahme in der Mieterwohnung durchführen.
  4. Sie wollen die Wohnung bzw. das Haus verkaufen und einem Kaufinteressenten die Mietsache zeigen.
  5. Der Mietvertrag mit dem bisherigen Mieter endet und Sie wollen Mietinteressenten die Wohnung zeigen.
  6. Sie planen eine Mieterhöhung, die Sie per Sachverständigen-Gutachten begründen wollen und wollen deshalb mit dem Sachverständigen die Wohnung besichtigen.
  7. Sie haben den begründeten Verdacht, dass Ihr Mieter die Wohnung vertragswidrig, beispielsweise gewerblich, nutzt.
  8. Sie wollen sich wegen der Mietrückstände Ihres Mieters Ihr Vermieterpfandrecht sichern und sich einen Überblick über die Wertgegenstände des Mieters verschaffen.
  9. Sie benötigen das genaue Aufmaß der Wohnung für das Finanzamt.

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Stellen Sie sich vor, Ihr Mieter würde Sie auf Händen tragen… ja, träumen Sie ruhig, weiter! Zwar ging es einer Vermieterin aus Bad Neuenahr-Ahrweiler so. Allerdings trug sie ihr Mieter nur deswegen auf Händen, weil er sie möglichst schnell aus der Wohnung hinauskomplimentieren wollte.
„Hallo, ich will nur mal ums Haus gehen und schauen, ob alles in Ordnung ist!" Das ist zwar ungeheuer aufmerksam von Ihnen, wundern Sie sich aber nicht, wenn Ihr Mieter auf diese unerwartete Nettigkeit eher mit zurückhaltender Begeisterung reagiert.   Der Grund: Unangekündigt beim Mieter auf Stippvisite gehen? Das dürfen Sie nicht!

 meineimmobilie.de-Tipp

Bevor Sie sich selbst eine Besichtigungsklausel "zusammenbasteln", sollten Sie Folgendes wissen: Sie dürfen auch ohne spezielle Besichtigungsklausel im Mietvertrag beim Mieter eine regelmäßige Stippvisite machen.

 

Gleiches gilt, wenn Sie einen besonderen Anlass für Ihren Besuch haben, wie z. B. Verkauf oder eine Schadensbesichtigung mit einem Handwerker.

 

Für alle Besuchsabsichten gilt: Immer mindestens 1 Woche vorher ankündigen!