Mittwoch, 27.11.2013 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Tom-Hanisch - Fotolia.com

Koalitionsvertrag: Was sich im Mietrecht demnächst für Vermieter ändert

Foto: © Tom-Hanisch - Fotolia.com
Worum geht´s

Koalitionsvertrag: Was sich für Vermieter, Makler, Verwalter und Immobilien-Besitzer ändert. 

Wird das Mietrecht schon wieder geändert? Die Antwort steht im Koalitionsvertrag, auf den sich Union und SPD geeinigt haben. Und: Nicht alle Antworten werden Ihnen als Vermieter gefallen …

Endlich steht der Koalitionsvertrag. Na ja, jedenfalls fast: Die SPD-Basis muss noch zustimmen. Der Mindestlohn und die PKW-Maut sind zwar interessant, betreffen aber nicht alle Vermieter. Die interessieren sich mehr für Immobilien-Themen, wie die Mieterhöhung, die Maklerprovision oder Förderprogramme bei Sanierungen oder Neubauten.

Wiedervermietung: Maximal 10 % sind für Sie drin

Sie suchen einen neuen Mieter und wollen die Chance nutzen, endlich Ihre Miete den marktüblichen Preisen anzupassen. Bisher kein Problem.

Neu ist: Die Länder sollen künftig die Möglichkeit erhalten, in Gebieten mit Wohnraumknappheit die Miethöhe bei einer Wiedervermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu beschränken.

So etwas Ähnliches gibt es bereits bei der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Da können die Länder bereits seit dem 1.5.2013 bestimmen, in welchen (wohnungsarmen) Städten die Mieterhöhungsmöglichkeit auf 15 % statt üblicherweise 20 % innerhalb von 3 Jahren begrenzt wird.

Erstvermietung: Keine Mietpreisgrenze und garantierte Mindesthöhe

Sie vermieten zum ersten Mal Ihre Wohnung? Über Ihr Wohnungsangebot freut sich auch der Staat und belohnt das damit, dass in Neubauten und bei einer Anschlussvermietung nach einer umfassenden Modernisierung keine Mietpreisbremse eingeführt wird.

Zudem soll gewährleistet sein, dass Sie Ihre Wohnung mindestens zur derzeitigen Miethöhe wiedervermieten dürfen.

Laut Koalitionsvertrag bleibt die Kappungsgrenze von 15 %  

Erst seit der Mietrechtsänderung vom 1.5.2013 gibt es eine neue Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis (= Bestandsmieten). Danach dürfen Sie die Miete in von den Ländern ausgewiesenen Gebieten, in denen Wohnraumknappheit herrscht, nur um 15 % innerhalb von 3 Jahren erhöhen. Städte wie Hamburg, München oder Berlin haben davon bereits Gebrauch gemacht. Bei der 15%igen Kappungsgrenze bleibt es laut Koalitionsvertrag künftig auch.

Angedacht war einmal, diese sogar auf 15 % innerhalb von 4 Jahren zu beschränken.

Modernisierungserhöhung: Bald gibt´s weniger!

Die schlechte Nachricht aus dem Koalitionsvertrag lautet: Bei Modernisierungsmaßnahmen sollen Sie jährlich nur noch höchstens 10 % Ihrer Modernisierungskosten (bisher waren es 11 %!) auf die Miete umlegen dürfen.

Beispiel:

Haben Sie 10.000 EUR in die Modernisierung Ihrer Heizung gesteckt, konnten Sie die Miete monatlich um 91,66 EUR erhöhen. Bei einer 10%igen Erhöhung können Sie vom Mieter nur noch 83,33 EUR pro Monat verlangen. Sie erleiden also durch die Senkung von 11 % auf 10 % eine monatliche Mieteinbuße von 8,33 EUR.

Das ist aber leider noch nicht alles: Ihr Mieterhöhungsrecht wird nämlich auch zeitlich begrenzt, und zwar so lange, bis sich Ihre Modernisierungskosten amortisiert haben.

Bei einer Investition von 10.000 EUR ist Ihr Mieterhöhungsrecht somit beschränkt auf 10 Jahre.

Wohnflächenstreit: Koalition pocht auf die tatsächliche Fläche

Bei der Wohnfläche verrechnet – wenigstens zu Ihren Gunsten! Bisher ist es so, dass eine Wohnflächenabweichung von bis zu 10 % noch kein Beinbruch war. Sie durften dennoch von der im Mietvertrag angegebenen größeren Fläche ausgehen.

Der Koalitionsvertrag sieht jetzt aber hier eine Klarstellung vor. Voraussichtlich soll ein Zusatz ins Gesetz, dass es für die Miethöhe, für Mieterhöhungen und für die Umlage des Festanteils der Heiz- und Betriebskosten nur auf die tatsächliche Wohn- bzw. Nutzfläche ankommt. Welche (größere) Fläche dann im Vertrag steht, spielt künftig keine Rolle mehr.

Maklerprovision: Wer bestellt, muss zahlen

Der Koalitionsvertrag beendet auch das Hickhack um die Maklerprovision. Für Maklerleistungen soll das Bestellerprinzip eingeführt werden. Das bedeutet nichts anderes als: Wer bestellt, der muss auch zahlen.

Außerdem soll für Makler ein Sachkundenachweis eingeführt werden. Will heißen: Künftig kann nicht mehr jeder makeln!

Versicherung für Makler und Verwalter wird bald Pflicht

Ähnlich ergeht es Immobilienverwaltern und Immobilienmaklern: Für die sollen Mindestanforderungen sowie eine Pflichtversicherung eingeführt werden.

Auf der anderen Seite sollen die Verwalterrechte erweitert werden, wenn es darum geht, wer das Datenbankgrundbuch einsehen darf. Die Verwalter sollen hier ein Recht zur Einsichtnahme erhalten.  

Wer sozial baut oder energetisch saniert, soll einen KfW-Zuschuss erhalten

Der soziale Wohnungsbau soll wiederbelebt werden. Dabei will der Bund den Ländern nach dem Koalitionsvertrag bis Ende 2019 mit jährlich 518 Millionen EUR unter die Arme greifen.

Schöner Nebeneffekt für Sie: Das KfW-Programm zur energetischen Gebäudesanierung soll aufgestockt, verstetigt und deutlich vereinfacht werden.

Von einer Steuererleichterung steht nichts mehr im Koalitionsvertrag

Verabschieden müssen Sie sich allerdings von geplanten Steuererleichterungen. Zwar hieß es noch im Entwurf des Koalitionsvertrags, dass Sie eine steuerliche Förderung erhalten, wenn Sie Ihr Gebäude sanieren. Im endgültigen Koalitionsvertrag fehlt jedoch dieser Passus.

Gleichzeitig wurde auch die geplante degressive Abschreibung wieder gestrichen. Jedenfalls ist davon im Koalitionsvertrag nichts mehr zu lesen!

 

Kommentare (0)

Kommentieren, ergänzen Sie jetzt den Artikel oder geben Sie dem Autor Feedback. Einfach anmelden und losschreiben.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Schon bei der Mietrechtsänderung zum 1.5.2013 war sie heftigst umstritten: Die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen. Damals fiel sie noch unter den Tisch. Bei den Koalitionsverhandlungen wanderte sie jetzt wieder auf den Tisch.
Alle reden von der Kappungsgrenze und davon, dass die seit der Mietrechtsänderung von 20 % auf 15 % gesunken sei. Das ist jedoch nur die halbe Wahrheit: Wann und wo die 15%ige Kappungsgrenze gilt und was das für Sie als Vermieter bedeutet, lesen Sie hier.
Seit dem 1.5.2013 ist die Mietrechtsänderung in Kraft. Große Verwirrung herrscht allerdings nach wie vor darüber, wann und um wie viel der Vermieter die Miete erhöhen darf. Nach § 558 BGB dürfen nämlich die Landesregierungen die Kappungsgrenze von den üblichen 20 % auf 15 % innerhalb von 3 Jahren senken. 
Am 22.9.2013 haben wir alle nach reiflicher Überlegung gewählt. Die Mietrechtsänderung vom 1.5.2013 hatten wir da zum Glück schon überstanden. Dabei hatten wir die Mietpreisgrenze bei der Neuvermietung und die Mieterhöhungssenkung bei einer Modernisierung bereits hinter uns gelassen. Und da sich nur ungefähr alle 12 Jahre das Mietrecht ändert, konnten wir uns entspannt zurücklehnen: Die Kuh war vom Eis... dachten wir jedenfalls!

 meineimmobilie.de-Tipp

Noch ist der Koalitionsvertrag nicht ganz in trockenen Tüchern: Er steht noch unter dem Vorbehalt der Zustimmung der SPD-Basis.

 

Und selbst dann bedürfen die vereinbarten Änderungen für Vermieter, Verwalter und Makler noch der gesetzlichen Umsetzung. Insofern können Sie erst einmal z. B. bei einer anstehenden Wiedervermietung in einem wohnungsknappen Gebiet oder einer Modernisierung noch ganz ruhig bleiben: Die Mühlen des Gesetzes mahlen erfahrungsgemäß nicht so schnell ...