Montag, 14.07.2008 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Less Cunliffe - Fotolia.com

Kleinreparaturen: Was dazu in Ihrem Mietvertrag stehen muss

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Worum geht´s

Ständige Reparaturen: So entlasten Sie mit einer Kleinreparaturen-Klausel Ihre Geldbörse.

Kleinreparaturen sind lästig. Noch dazu kann dafür beim Vermieter am Jahresende ein ganz schönes Sümmchen zusammenkommen. Schlaue Vermieter sind deshalb dazu übergegangen, die Kosten für Kleinreparaturen auf ihre Mieter abzuwälzen.

Das Geld für eine Kleinreparatur kann sich der Vermieter von seinem Mieter zurückholen - aber eben nur, wenn er ihn auf den entsprechenden Passus in seinem Mietvertrag hinweisen kann.

Jeder gute Mietvertrag enthält eine sogenannte Kleinreparaturen-Klausel. Mit der kann der Vermieter von seinem Mieter für durchgeführte Kleinreparaturen eine Kostenerstattung verlangen.

Ohne Klausel sind Kleinreparaturen Vermietersache

Ohne eine solche Kleinreparaturen-Klausel bleibt es bei der gesetzlichen Regelung. Die besagt, dass der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltung und damit die Kleinreparaturen schuldet. Als Vermieter sind Sie nämlich gesetzlich verpflichtet, die Mieträume in einem ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben und auch zu belassen.

Die gesetzliche Regelung ist also eindeutig: Haben Sie keine Kleinreparaturen-Klausel oder auch Bagatellreparaturen-Klausel mit Ihrem Mieter vereinbart, tragen Sie als Vermieter die Kosten der Instandsetzung. Ist Ihre Kleinreparaturen-Klausel unwirksam, bleiben Sie auf den Kosten sitzen.

Fehlt der Höchstbetrag, ist Ihre Kleinreparaturen-Klausel unwirksam

Gleiches blüht dem Vermieter, wenn er eine unwirksame Kleinreparaturen-Klausel vereinbart hat. Das ist dann der Fall, wenn er keinen Höchstbetrag pro Reparatur und pro Jahr im Mietvertrag festlegt.

Der Mieter muss nämlich schon bei Mietvertragsabschluss absehen können, welche Kosten auf ihn maximal pro Jahr zusätzlich zur Miete zukommen können.

Tropft also der Wasserhahn und hat der Vermieter keine oder eine unwirksame Kleinreparaturen-Klausel mit dem Mieter vereinbart, hat er zwei Möglichkeiten: Entweder er greift selbst zum Schraubenschlüssel oder aber er beauftragt einen Handwerker, den er dann aus der eigenen Tasche bezahlen muss.

Was alles als Kleinreparatur zählt

Nur mit einer eindeutigen vertraglich wirksamen Vereinbarung können Sie den Mieter verpflichten, Ihnen Kleinreparaturen zu erstatten. Eine solche Kleinreparaturenklkausel können Sie schon im Formular-Mietvertrag treffen (BGH, Urteil v. 7.6.1989, VIII ZR 1991/88).

Was unter den Begriff Kleinreparaturen fällt, ist in § 28 Abs. 3 der II. Berechnungsverordnung nachzulesen. Diese Begriffsbestimmung gilt zwar eigentlich nur für den öffentlich geförderten Wohnraum. Sie wird aber von den Gerichten entsprechend für den frei finanzierten Wohnungsbau übernommen (BGH, Urteil v. 7.6.1989, GE 1989, S. 587).

Entscheidend für Ihren Erstattungsanspruch beim Mieter ist, dass Ihre Kleinreparaturen-Klausel wirksam ist. Zulässig sind nur solche Klauseln, die eine doppelte Begrenzung enthalten: Hinsichtlich der Höhe der einzelnen Reparaturen und hinsichtlich der Gesamtsumme der angefallenen Kosten pro Jahr.

Legen Sie einen Höchstbetrag pro Kleinreparatur fest 

Damit die Klausel wirksam ist, verlangt der Bundesgerichtshof, dass der Vermieter im Mietvertrag für jede einzelne Reparatur einen konkreten Höchstbetrag festgesetzt hat. Derzeit liegt der maximale Betrag pro Einzelreparatur bei 100 Euro.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 6.5.1992 (VIII ZR 129/91; DWW 1992, S. 207) bereits einen Betrag von 75 Euro anerkannt. Aufgrund der Kostensteigerungsrate haben mittlerweile bereits einige Gerichte einen Betrag von 100 Euro pro Reparatur für wirksam anerkannt.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Hier ein Riss im WC-Deckel, dort ein Fenstergriff, der sich nicht mehr bewegen lässt und schon ist Ihnen ein Anruf Ihres Mieters sicher: Bitte reparieren und zwar möglichst schnell! Müssen Sie das? Schließlich haben Sie ja weder den Deckel noch den Fenstergriff kaputt gemacht! Tja, aber laut Gesetz sind Sie als Vermieter instandhaltungspflichtig. Und jetzt? Jetzt rettet Sie nur noch ein Blick in den Mietvertrag vor der „ Kostenfalle Kleinreparatur ”!
Für die einen sind es nur "Peanuts", für die anderen zählt jeder Cent getreu dem Motto: Auch Kleinvieh macht bekanntlich Mist. Stimmt: Häufen sich die Kleinreparaturen, kann das schnell ins Geld gehen.  Gut, wenn sich in Ihrem Mietvertrag dann eine sogenannte Kleinreparaturen-Klausel findet. Richtig formuliert, schützt Sie vor zu viel "Peanuts". Diese Schnell-Abhak-Checkliste zeigt Ihnen, wann Ihnen Ihr Mieter die Kosten für Kleinreparaturen erstatten muss.
Eine Kleinreparatur-Klausel ist ein Muss für jeden Mietvertrag! Wegen der muss Ihnen Ihr Mieter – je nach Klausel – bis zu 100 EUR pro Reparatur erstatten. Jedenfalls dann, wenn die Reparatur nicht mehr kostet, als die vereinbarten 100 EUR, denn sonst zählt sie nicht mehr als Klein-, sondern als „Großreparatur“.   Wie die Gerichte rechnen, wenn der Handwerker gleich mehrere „Kleinreparaturen“ in einem Aufwasch erledigt, zeigt dieses Urteil.
Zwischen den Betriebskosten und den Instandhaltungskosten gibt es einen kleinen Unterschied. Der entscheidet, ob die Kosten auf Ihre Abrechnung dürfen oder als Kleinreparatur zählen. Bezeichnend für Betriebskosten sind, dass diese laufend und nicht nur einmalig anfallen.

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Aufgepasst - der vereinbarte Betrag ist der Höchstbetrag. Kostet Sie die Reparatur des tropfenden Wasserhahns 110 Euro, fällt diese Reparatur nicht mehr unter Kleinreparaturen.

 

Die Folge: Auch wenn Sie eine Kleinreparaturen-Klausel in Ihrem Mietvertrag vereinbart haben, müssen Sie diese Instandsetzung komplett aus Ihrer eigenen Tasche bezahlen, weil die einzelne Reparatur über dem festgesetzten Betrag liegt.