Mittwoch, 26.04.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin , Foto: © livestockimages - Fotolia.com

Kaum zu glauben: Mitbewohner verschweigt Tod der Mieterin

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Worum geht´s

Gesetzliches Eintrittsrecht bei Tod des Mieters: Wann Sie dem Eintretenden kündigen können.

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Irgendwie klingt es ein bisschen nach Krimi: Die Mieterin stirbt und Ihre Tochter, die mit ihr und dem Enkelkind in der Wohnung wohnt, verschweigt das dem Vermieter monatelang. Kein Wunder, dass der etwas sauer reagiert, als er die Wahrheit erfährt. Zumal er zuvor schon seiner Miete hinterherlaufen musste. Wie „der Vermieter-Krimi“ vor Gericht ausging, erfahren Sie hier. 

Der Mieter muss den Zuzug von Verwandten dem Vermieter anzeigen

Wer mehrere Monate dem Vermieter eine so wichtige Information wie den Tod der Mieterin vorenthält, braucht sich nicht zu wundern, wenn der ihm im Gegenzug eine Kündigung präsentiert. Selbst, wenn es sich dabei um Verwandte der Mieterin handelt, die schon vor dem Tod bei ihr wohnten und damit ein gesetzliches Eintrittsrecht in den Mietvertrag haben.

So geschehen in München. Dort zog die Tochter im März 2014 zu ihrer Mutter in eine Genossenschaftswohnung. Die Mutter wohnte dort schon seit fast 5 Jahren. Den Zuzug hatte die Tochter dem Vermieter angezeigt und auch gleich ihre Kontonummer zum Abbuchen der Miete mitgeteilt.  

Wer in den Mietvertrag eintritt, muss auch pünktlich zahlen

Allerdings lief es mit der Miete ab diesem Zeitpunkt nicht mehr so rund: Mangels Deckung konnte der Vermieter schon einmal die Miete für den Monat November 2014 nicht pünktlich einziehen, sondern erst am 14.11.2014.

Nachdem die Miete für Mai 2015 auch erst am 10.7.2015 bezahlt wurde, wollte der Vermieter wissen, welche Personen tatsächlich in seiner Wohnung lebten. Erst jetzt rückte die Tochter der Mieterin damit raus, dass ihre Mutter verstorben sei und sie nun mit ihrer Tochter und Sohn in der Wohnung lebte. Allerdings nannte sie kein Datum.

Erst als der Vermieter einen Anwalt einschaltete, legte die neue Mieterin eine Sterbeurkunde vor, wonach ihre Mutter schon am 15.11.2014 verstorben war.

Zweifel an der Zuverlässigkeit berechtigen zur Kündigung

Die Vermieterin kündigte deswegen sofort den Mietvertrag aus wichtigem Grund und verlangte von der Tochter samt Anhang die Wohnung zurück. Mit Erfolg: Die Kündigung war wirksam, weil Zweifel an der Zahlungsfähigkeit der Tochter bestanden (AG München, Urteil v. 18.8.2016, 432 C 9516/16).  

Der Vermieter hatte nämlich mittlerweile auch eine Schufa-Auskunft über seine „neue Mieterin“ eingeholt und die enthielt mehrere negative Einträge. Außerdem stand die Mieterin zum Kündigungszeitpunkt bereits wieder mit zwei Monatsmieten im Rückstand. Dazu kamen noch weitere Gesichtspunkte, die Zweifel an der Zuverlässigkeit der neuen Mieterin aufkommen ließen.

Tod des Mieters: Sie müssen als Vermieter nicht jeden nehmen!

Die Tochter der ursprünglichen Mieterin war zwar wirksam in den Mietvertrag eingetreten. Allerdings hatte sie den Vermieter mehr als 10 Monate nicht über den Tod der bisherigen Mieterin informiert, sondern das erst auf Drängen des Vermieters zögerlich preisgegeben.

Das Gericht wertete ein solches Verhalten als nicht mehr hinnehmbares, vertragswidriges Verhalten und sah dadurch das Vertrauen in die Zuverlässigkeit und künftige Vertragstreue der Eingetretenen als erschüttert an.

Trotz gesetzlichem Eintrittsrecht bei Tod des Mieters: Der Vermieter muss sich keinen solchen Mieter aufdrängen lassen!

Auch nicht in München, wo gerichtsbekannt ist, dass der Wohnungsmarkt angespannt ist. Gerade für finanziell schwache Mieter, die auf die Unterstützung durch soziale Behörden angewiesen sind. 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Ratgebern, E-Books, Loseblattwerken, ...
Heidi Schnurr
Nicht um jede kleine Mietrechtsänderung wird gleich ein Riesenlärm veranstaltet. Manche finden sogar klammheimlich statt. Klar, wenn nur 2 Wörter im Gesetz geändert und ein Satz einfach gestrichen werden.    So klammheimlich wurde mit Wirkung zum 26.11.2015 mit dem Gesetz zur Bereinigung des Rechts der Lebenspartner § 563 Abs. 2 BGB geändert. Der regelt, wer nach dem Tod des Mieters in den Mietvertrag eintreten darf, wenn noch Kinder des Mieters oder Lebensgefährten mit im Haushalt leben.    Bisher hatte der Ehegatte beim Tod des Mieters die besseren Karten gegenüber dem gleichgeschlechtlichen, eingetragenen Lebenspartner. Das hat sich mit einer kleinen Gesetzesänderung jetzt geändert. 
Erst aus der Zeitung erfahren Sie, dass Ihr Mieter verstorben ist. Doch endet damit auch automatisch Ihr Mietvertrag? Die klare Antwort lautet: Nein! An wen Sie sich jetzt wegen der Miete, der Räumung und Renovierung der Wohnung halten können, lesen Sie hier.
Ihre Mieterin erzählt Ihnen mit strahlenden Augen, dass "ihr Hase" jetzt zu ihr ziehen will. Sie denken an ein possierliches Tierchen mit langen Ohren und 4 Beinen.  Weit gefehlt, denn "Hase" ist der neue Lebensgefährte Ihrer Mieterin und der will auch bald bei Ihnen im Haus wohnen. 
Bestimmt haben Sie diesen Spruch auch schon mal gehört: „Mit Besuch ist es so wie mit Fisch: Spätestens ab dem 3. Tag beginnt er einem zu stinken!“ Die Rede ist allerdings nicht von Ihren Gästen, sondern denen Ihres Mieters. Von der freundlichen jungen Dame, die Sie neuerdings öfters im Treppenhaus sehen und die Sie immer so nett grüßt: Besucherin, Untermieterin oder mittlerweile sogar schon Ihre Mieterin?

 meineimmobilie.de-Tipp

Das Mietverhältnis endet nicht mit dem Tod des Mieters! Wer den Mietvertrag auf der Mieterseite „erbt“ und damit Ihr neuer Mietvertragspartner wird, regeln die §§ 563 bis 564 BGB. Dabei kommt es darauf an, wer neben dem verstorbenen Mieter noch im Mietvertrag stand und wer die Wohnung mitbenutzte.

 

Allein der Verwandtschaftsgrad spielt also keine Rolle, sondern vielmehr, ob auch vor dem Tod des Mieters eine Haushaltsgemeinschaft bestand:

 

Mit Personen, die neben dem Verstorbenen als Mitmieter im Mietvertrag eingetragen waren, setzt sich der Mietvertrag automatisch fort.

 

Personen, die mit dem Verstorbenen bisher einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, allerdings nicht im Mietvertrag standen, können dagegen in den Mietvertrag eintreten.