Dienstag, 03.05.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © maksymowicz - Fotolia.com

Katzenjammer: Wenn Ihr Mieter ne Katze will

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Worum geht´s

Wann und wieviele Katzen darf der Mieter halten? 

Ihr Mieter will seinen Kindern einen lang gehegten Wunsch erfüllen: Eine Katze soll mit einziehen. Die Kinder freuen sich. Sie sich weniger, denn Tiere in der Wohnung? Das wollen Sie eigentlich nicht. Dürfen Sie da als Vermieter „Nein“ sagen? 

Was der BGH zur Katzenhaltung sagt

Wenn es um die Tierhaltung geht, hat der BGH eine klare Meinung: Eine Tierhaltungsklausel, die das Halten von Hunden und Katzen ausschließt, ist unwirksam (BGH, Urteil v. 20.03.2013, VIII ZR 168/12).

Das bedeutet aber noch nicht, dass das Halten eines Hundes oder einer Katze wie z. B. Staubsaugen oder Musizieren automatisch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört.

Wenn Sie allerdings das Halten eines Hundes oder einer Katze ausschließen wollen, dann geht das nur mit einer Individualvereinbarung.

Wie Sie die Katzenhaltung im Mietvertrag ausschließen können

Individualvereinbarung heißt: Sie müssen das Verbot der Katzenhaltung wirklich mit dem Mieter ausgehandelt haben. Ein Indiz dafür ist beispielsweise, dass Sie das Verbot handschriftlich in den Mietvertrag hineingeschrieben haben und der Mieter handschriftlich bestätigt, dass der Zusatz ausgehandelt wurde.

Am besten Sie lassen Ihren Mieter neben der Vereinbarung nochmals zusätzlich unterschreiben. Hüten Sie sich davor, dieselbe Regelung oder eine ähnliche sinngemäße Regelung in jeden Ihrer Verträge aufzunehmen, denn das macht aus Ihrer mühevoll ausgehandelten Individualvereinbarung wieder eine Klausel.

Dazu genügt es schon, wenn Sie in 3 Mietverträgen die Katzenhaltung ausschließen. Selbst, wenn Sie das handschriftlich in Ihren Mietvertrag hineingeschrieben haben: Ab dem 3. Mal wird daraus schon eine (unwirksame!) Betriebskostenklausel (contenttype=keyword)}$">Mietvertragsklausel!

Wenn Sie keine oder eine unwirksame „Katzenklausel“ haben

Haben Sie im Mietvertrag die Katzenhaltung nicht ausgeschlossen bzw. nur mit einer unwirksamen Klausel, heißt das jedoch noch lange nicht, dass der Mieter automatisch eine Katze halten darf.

Dann nämlich wird abgewogen, ob Sie dem Mieter das Halten einer Katze erlauben müssen. Dabei kommt es bei der Interessenabwägung insbesondere auf diese Kriterien an:

  • Die Art, die Größe, das Verhalten und die Anzahl der gewünschten Tiere,
  • die Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet,
  • die Anzahl und die persönlichen Verhältnisse, namentlich Alter und berechtigte Interessen der Hausbewohner und Nachbarn,
  • wie viele und welche anderen Tiere es bereits im Haus gibt,
  • wie der Vermieter bisher die Tierhaltung im Haus gehandhabt hat sowie
  • welche besonderen Bedürfnisse der Mieter an der Tierhaltung hat z. B. an einem Blinden- oder Diabetikerwarnhund.

Insofern müssen dann Sie bzw. das Gericht pro Einzelfall entscheiden, ob das Tier in der Wohnung gehalten werden darf oder nicht. Allgemeine Vorgaben, wie die einzelnen Belange zu gewichten sind, gibt es leider nicht.

Wann Sie: "Katze? Nein, Danke!" sagen dürfen

Befürchten Sie, dass aus einer Katze mehrere werden, ein Nachmieter allergisch auf die Katze reagieren könnte oder dass Sie Ärger mit der Eigentümergemeinschaft bekommen könnten, reicht das noch nicht, um die Katzenhaltung verbieten zu können.

So jedenfalls hat das das Amtsgericht Berlin-Mitte gesehen (AG Berlin-Mitte, Urteil v. 10.12.2014, 119 C 130/14). Danach zählt das Halten einer Katze noch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, sofern dem aus dem Mietverhältnis oder der Besonderheit der Mietsache nichts entgegensteht.

Fazit: Mit allgemeinen Befürchtungen kommen Sie beim Thema „Katzenhaltung“ nicht weit. Zumal mittlerweile immer mehr Gerichte zur Ansicht neigen, dass das Halten von einer Katze noch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört.

Sofern das Halten einer Katze noch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zählt, braucht der Mieter dafür noch nicht einmal Ihre Erlaubnis!  

Wann Ihre Wohnung zu klein für eine Katze ist

Falls Sie denken, Sie könnten eine Katzenhaltung able​hnen, weil die Mietwohnung dazu zu klein ist: Vergessen Sie´s! 

Jedenfalls nic​ht bei einer 3-Zimmer-Wohnung von 77 m² (AG Köln, Urteil v. 9.8.2012, 210 C 103/12).

Wie viel Katzen der Mieter halten darf

Hält der Mieter unerlaubt in seiner 57 m² großen 2-Zimmer-Wohnung 5 Katzen, ist das eindeutig zu viel. Maximal 3 erlaubte das Amtsgericht Wiesbaden dem Katzenfreund (AG Wiesbaden, Urteil v. 19.3.2013, 91 C 3026/12).

Damit musste der Mieter gleich für 2 der Katzen ein neues Zuhause suchen.

Die Begründung der Richter: Bei mehr als 3 Katzen würden die Mitbewohner durch den Geruch belästigt.

Eine exzessive, nicht mehr hinzunehmende Tier- und Geruchsbelästigung liegt vor, wenn der Mieter unter anderem 7 Katzen in einer 2-Zimmer-Wohnung hält (LG Mainz, Urteil v. 26.2.2002, 6 S 28/01). Dazu kamen noch ein Schäferhund und 2 Chinchillas.

Katzenhaltung: Wann ein vertragswidriger Gebrauch vorliegt

Selbst wenn sich keiner im Haus beschwert: Hält Ihr Mieter 7 Katzen in seiner 3-Zimmer-Wohnung, gilt das als vertragswidriger Gebrauch der Mietsache (AG Lichtenberg, Urteil v. 31.7.1996, 8 C 185/96).

Gleiches gilt, wenn Sie dem Mieter zwar ausdrücklich das Halten von Hauskatzen erlaubt haben, Sie aber plötzlich feststellen, dass er 15 Katzen in einem Freilaufgehege seines gemieteten Einfamilienhauses hält (LG Aurich, Urteil v. 5.11.2009, 1 S 275/09). Das berechtigte den Vermieter sogar zur fristlosen Kündigung

Selbst in einem gemieteten Einfamilienhaus sind nur 1 bis maximal 3 Katzen erlaubt! 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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 meineimmobilie.de-Tipp

Als Vermieter kommen Sie kaum drum herum, dem Mieter das Halten einer Hauskatze zu gestatten. Denn die Haustierhaltung – und dazu zählen auch Katzen und Hunde – zählt grundsätzlich noch zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. Ausnahmen ergeben sich jedoch bei einer übertriebenen Tierhaltung.

 

Spätestens ab der 3. Katze können Sie den Mieter jedoch wegen einer vertragswidrigen Nutzung der Wohnung abmahnen und auf eine Reduzierung auf maximal 3 Katzen pochen.

 

Da die Rechtslage zur Katzenhaltung jedoch noch immer nicht eindeutig ist, sollten Mieter vorab besser die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters einholen.