Freitag, 27.03.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Eisenhans - Fotolia.com

Jetzt wird´s ernst: Bundesrat beschließt Mietpreisbremse und Bestellerprinzip

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Worum geht´s

Mietrechtsänderung: Wann die Mietpreisbremse bei Neuabschluss von Verträgen und das Bestellerprinzip in Kraft treten.

Stichworte zu diesem Thema

Letzte Woche Freitag hat der Bundesrat dem Gesetz zur Einführung einer Mietpreisbremse und dem Bestellerprinzip für Maklerleistungen zugestimmt. Das ging rappzapp und kam für viele überraschend. Der Bundesrat hat nichts mehr am Gesetz geändert, jedoch eine kleine Nachbesserung am Gesetz gefordert. 

Das nützt allerdings wenig: Sobald der Bundespräsident das Gesetz unterschrieben hat und es im Bundesgesetzblatt veröffentlich ist, tritt es in Kraft. Geschieht das noch alles im April - wovon auszugehen ist - tritt der Hauptteil des Gesetzes am 1.6.2015 in Kraft.  

Die Mietpreisbremse beim Neuabschluss von Mietverträgen und das Bestellerprinzip im Maklerrecht sind jetzt beschlossene Sache: Der Bundesrat hat grünes Licht gegeben. Wohnungssuchende Mieter in Großstädten können sich darüber freuen. Vermieter und Makler weniger!

Miepreisbremse: Wieviel Sie als Vermieter künftig verlangen können

Künftig darf der Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrags nur noch eine Miete mit maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Im Prinzip also  höchstens 110 Prozent des Ortsüblichen. Das gilt jedoch nicht bundesweit, sondern nur, wenn Ihre Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt.

Welche Gebiete darunter fallen, müssen allerdings erst einmal die Bundesländer festlegen. Mehrere Länder wie Berlin, Bremen, Dortmund, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, München (prüft noch) und Stuttgart wollen die Mietpreisbremse kurzfristig umsetzen. In Berlin soll ein entsprechender Gesetzentwurf bereits in der Schublade liegen.

Gute Vormiete? Sie müssen künftig nicht runter gehen

Glück haben Sie, wenn Ihre Vormiete schon bisher höher als die zulässigen 110 Prozent des Ortsüblichen betrug: Dann dürfen Sie nämlich auch die – eventuell höhere – Miete aus dem letzten Mietverhältnis weiter fordern.

Damit die Mietpreisbremse jedoch überhaupt angewendet werden kann, müssen zunächst einmal die Bundesländer noch die Gebiete festlegen, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt anzusehen ist. 

Mietpreisbremse: Wo der Gesetzgeber noch nachbessern muss

Der Bundesrat hat der Gesetzesänderung zwar zugestimmt, jedoch mit einem kleinen "aber":

Er sieht nämlich noch Nachbesserungsbedarf. In einer Entschließung forderte die Länderkammer die Bundesregierung deswegen auf, die in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) enthaltenen Vorschriften zur Mietpreisüberhöhung zu überarbeiten.

Nach dem derzeitigen § 5 Abs. 1 WiStrG handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Wohnraum Nebenleistungen oder unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Diese Regelung sei in der derzeitigen Fassung für die Praxis untauglich.

Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass nun die Mietpreisbremse gilt: Dadurch ist ein Änderungsbedürfnis am § 5 WiStrG nicht entfallen! Zum Schutz der Mieter seien vielmehr weitergehende Regelungen im Wirtschaftsstrafgesetz notwendig.

Wen die Mietpreisbremse trifft 

Die Mietpreisbremse soll dafür sorgen, dass die Mieten von Bestandwohnungen nicht bei jeder Neuvermietung steigt. Im Einzelnen werden folgende neue Regelungen eingeführt:

  • Die Miete darf in Gebieten mit Wohnraumknappheit bei neu abgeschlossenen Mietverträgen künftig maximal 10 % Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In welchen Gebieten ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, können die Länder für die Dauer von höchstens 5 Jahren festlegen.
  • Für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, gilt die Mietpreisbremse nicht. Ebenso, wenn Sie eine umfassend modernisierte Wohnung erstmals wieder vermieten.
  • Eine frei gewordene Wohnung muss der Vermieter nicht unterhalb der bisherigen Vormiete anbieten. Sie dürfen vielmehr eine im vorherigen Mietverhältnis zulässig vereinbarte Miete auch wieder von Ihrem neuen Mieter verlangen.
  • Die Mietpreisbremse gilt auch für Vereinbarungen über eine Staffelmiete oder eine Indexmiete. Bei der Staffelmiete gelten die Regeln für jede Mietstaffel, bei Indexmieten für die vereinbarte Ausgangsmiete.
  • Eine zu viel gezahlte Miete kann der Mieter erst zurückfordern, wenn er sie qualifiziert gerügt hat. Der Rückzahlungsanspruch erstreckt sich allerdings nur auf den überschießenden Teil und auch nur auf Mieten, die er nach der Rüge gezahlt hat. 
  • Der Mieter kann vom Vermieter eine Auskunft zu den preisbildenden Tatsachen verlangen, soweit er diese nicht selbst ermitteln kann, z. B. mit Hilfe des örtlichen Mietspiegels.

Bestellerprinzip: Was für Makler gilt 

Konsequenz des Bestellerprinzips wird sein, dass künftig im Regelfall der Vermieter den von ihm für die Wohnungssuche eingeschalteten Makler zahlen muss. Wegen des Bestellerprinzips muss der Mieter nur dann den Makler selbst zahlen, wenn er ihn auch schriftlich bzw. in Textform beauftragt hat und der Makler nur aufgrund dieses Auftrags für ihn eine Wohnung sucht.  

Mit dem Einführen des Bestellerprinzips für Maklerleistungen sollen vor allem Mieter in Ballungszentren entlastet werden. Bisher ist es dort noch so, dass die Mieter die Maklercourtage übernehmen.

Im Einzelnen werden im Wohnungsvermittlungsgesetz folgende Änderungen eingeführt:

  • Verträge über die Wohnungsvermittlung müssen künftig in Textform (z. B. per E-Mail) geschlossen werden. Dadurch sollen Unklarheiten vermieden werden, ob überhaupt und mit welchem Inhalt ein Wohnungsvermittlungsvertrag geschlossen wurde. 
  • Der Mieter schuldet dem Makler nur ein Entgelt, wenn der Makler ausschließlich auf Veranlassung des Mieters tätig wird.
  • Gibt der Vermieter dem Makler eine Wohnung zur Vermittlung an die Hand, ist der Mieter nicht verpflichtet, ein Honorar zu zahlen. Vereinbarungen, die die Zahlungspflicht auf den Mieter abwälzen, sind unwirksam.
  • Makler, die von Wohnungssuchenden in unzulässiger Weise ein Entgelt fordern, müssen mit einem Bußgeld rechnen.



 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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Vollgas statt ausgebremst: Die Mietpreisbremse gilt seit dem 1.6.2015 für einige Vermieter bei einer Neu- bzw. Wiedervermietung ihrer Wohnung. Schuld daran ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz. Welche Vermieter die Mietpreisbremse trifft (nicht alle!), wie viel Miete Sie künftig vom neuen Mieter verlangen können und wie Sie die richtige Miethöhe berechnen können, finden Sie hier.

 meineimmobilie.de-Tipp

Bisher ist es so: Haben Sie einen Mieterwechsel, können Sie beim neuen Mieter die Miethöhe praktisch frei festlegen. Damit kam es in vielen Ballungszentren immer wieder zu drastischen Mietpreissprüngen. Die sollen mit dem Einführen einer Mietpreisbremse ab dem 01.06.2015 jetzt gestoppt werden.

Künftig darf Ihre neue Miete bei einer Wiedervermietung (nicht bei der Vermietung einer Neubauwohnung oder einer umfassend sanierten Wohnung!) nur noch maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das nennt sich dann "Mietpreisbremse".