Montag, 30.06.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © RioPatuca Images - Fotolia.com

Huch: Rechnung vergessen - und jetzt?

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Worum geht´s

Rechnung vergessen: Wie lange Sie vergessene Betriebskosten noch nachfordern können.

Mit der Betriebskostenabrechnung ist es doch so wie mit der Steuererklärung: Die schiebt man gern mal vor sich her - und das obwohl zumindest im ersten Fall meist eine willkommene Nachzahlung winkt.

 

Umso befreiender, wenn das Ding dann endlich einkuvertiert und weggeschickt ist. Beim Zusammenräumen Ihrer Unterlagen entdecken Sie noch den Grundsteuerbescheid. "Mist, vergessen!", sagen Sie sich. Ich sage Ihnen: "Kein Beinbruch" und verrate Ihnen gleich, was Sie jetzt sofort tun müssen, um doch noch an Ihr Geld zu kommen.

Eine vergessene Rechnung ist noch kein Beinbruch

Rechnen Sie über Ihre Betriebskosten ab und zahlt Ihr Mieter seine Nachzahlung bzw. haben Sie ihm sein Guthaben ausbezahlt, bedeutet das: Entdecken Sie jetzt noch, dass Sie vergessen haben, ihm eine Rechnung auf die Abrechnung zu setzen, ist dieses Geld nicht unwiederbringlich für Sie verloren.

Dieser Hoffnungsschimmer bleibt Ihnen jedenfalls noch, so lange die Abrechnungsfrist noch nicht verstrichen ist!

Bezahlt heißt neuerdings nicht gleich anerkannt

Das Bezahlen der Nachzahlung bzw. das Auszahlen eines Betriebskostenguthabens gilt nämlich noch nicht als deklaratorisches Schuldanerkenntnis (BGH, Urteil v. 28.05.2014, XII ZR 6/13; BGH, Urteil v. 12.01.2011, VIII ZR 296/09). Vor diesen Grundsatzurteilen des Bundesgerichtshofs galt ja noch die Faustregel: "Bezahlt heißt anerkannt". Doch damit ist es jetzt vorbei.

Bezahlt heißt also noch lange nicht, dass damit Ihre Abrechnung vom Tisch ist: So lange die Abrechnungsfrist noch läuft, dürfen Sie Ihre Abrechnung nämlich noch korrigieren.

Erst mit Ablauf der Abrechnungsfrist fällt der Hammer

Auf der anderen Seite kann aber auch Ihr Mieter von Ihnen fordern, dass Sie seine Abrechnung zu seinen Gunsten noch mal ändern, wenn er einen Fehler entdeckt und er zu diesem Zeitpunkt bereits seine Abrechnung bezahlt hat.

Vorausgesetzt natürlich seine "Meckerfrist" läuft noch.Die beginnt mit Zugang der Abrechnung und läuft 1 Jahr.

Mehr können Sie danach nicht mehr fordern

Ist die Abrechnungsfrist jedoch erst einmal abgelaufen, müssen Sie zwar Ihre Abrechnung korrigieren, falls Ihr Mieter darauf besteht.

Ergibt sich am Ende aber eine höhere Nachzahlung, weil Sie z.B. vergessene Kosten noch eingestellt haben, dürfen Sie als Wohnunsvermieter nichts mehr nachfordern (BGH, Urteil v. 17.01.2004, VIII ZR 115/04).

Als Gewerberaumvermieter allerdings schon (BGH, Urteil v. 28.05.2014, XII ZR 6/13).

Danach gilt: Korrigieren müssen Sie, aber Geld gibt's keins mehr

Entdeckt Ihr Mieter einen formellen Fehler in Ihrer Abrechnung, kann er sogar noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist fordern, dass Sie den korrigieren.

Auch dann gilt: Ergibt sich dadurch ein höherer Nachzahlungsbetrag zu Ihren Gunsten, muss Ihr Mieter dennoch nichts nachzahlen: Da hätten Sie vor Ablauf der Abrechnungsfrist selbst drauf kommen müssen!

Nur Ihr Mieter kann auf mehr Geld pochen

Ergibt sich jedoch ein höheres Guthaben zu Gunsten Ihres Mieters, müssen Sie es ihm sehr wohl auszahlen (BGH, Urteil v. 08.12.2010, VIII ZR 27/10). Eine Betriebskostenabrechnung mit einem formellen Fehler, setzt nämlich nicht die einjährige Meckerfrist des Mieters nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB in Gang.

Dies hat zur Folge, dass der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB nur bei solchen Kostenpositionen greift, die formell korrekt abgerechnet wurden. Solche, die an einem formellen Fehler leiden (z. B. weil Sie bei dieser Position vergessen haben, den Verteilungsschlüssel anzugeben) kann Ihr Mieter sehr wohl noch trotz abgelaufener Abrechnungsfrist beanstanden.

 

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„Gezahlt heißt anerkannt!“, so war es jedenfalls früher. Der BGH sieht es mittlerweile anders: Entdecken Sie einen Fehler in Ihrer Abrechnung und hat Ihr Wohnungsmieter mittlerweile bereits bezahlt, dürfen Sie dennoch nachträglich die Abrechnung zu Ihren Gunsten korrigieren. Jedenfalls, so lange die Abrechnungsfrist noch läuft. Gewerberaumvermieter haben es da wesentlich besser: Die können ihren Fehler selbst nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch zu ihren Gunsten ändern.  
Ein Fehler ist menschlich. Gut, wenn er sich wieder korrigieren lässt. Für die Betriebskostenabrechnung gelten dabei strenge Spielregeln. Eine davon hieß bisher: Bezahlt heißt anerkannt und daran ist nicht mehr zu rütteln! Jetzt hat der Bundesgerichtshof diese eiserne Regel etwas gelockert - jedenfalls, wenn Ihr Mieter ein Guthaben hat.
Betriebskostenabrechnung für 2015 - längst vom Tisch? Super: Dafür bekommen Sie ein Fleißkärtchen!   Gehören Sie allerdings zu den Vermietern, die immer erst auf den letzten Drücker abrechnen, können Sie sich noch bis zum 31.12.2016 mit dem Abrechnen Zeit lassen.   Ratsam ist das aber nicht: Unterläuft Ihnen nämlich ein Fehler und Sie müssen Ihre Abrechnung korrigieren, kann es dafür bereits zu spät sein - und Sie können schlimmstenfalls viel Geld verlieren.

 meineimmobilie.de-Tipp

Haben Sie bereits vergessen, bestimmte Betriebskosten in Ihrem Mietvertrag zu vereinbaren, können Sie die künftig nur umlegen, wenn Ihr Mieter einer solchen Vertragserweiterung nachträglich ausdrücklich zustimmt, denn das kommt einer Vertragsänderung gleich!