Dienstag, 18.04.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin , Foto: © electra kay-smith - Fotolia.com

Holz statt Fliesen auf dem Balkon: Darf der Vermieter das?

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Worum geht´s

Bodenaustausch: Worauf Sie als Vermieter achten müssen. 

Die einen lieben heimeliges Holz, die anderen wollen lieber kühle, leicht zu putzende Fliesen auf dem Balkon haben. Tja, jedem Tierchen sein Pläsierchen. Das kann so weit gehen, dass sich der Vermieter beim Austausch des Balkonbelags an die Wünsche des Mieters halten muss. Jedenfalls, wenn der wenig Änderungsbereitschaft signalisiert, wenn es um seinen Balkonboden geht.

Bankirai ist eine beliebte Holzbodenart und gibt jedem Balkon eine noble, heimelige Note. So empfinden das zumindest Viele. Dennoch: Nicht jeder Mieter will Holzdielen auf seinem Balkon haben, sondern bevorzugt stattdessen leicht zu reinigende Fliesen.

Jedenfalls ging es einem Mieter aus Berlin so. Er hatte eine Eineinhalb-Zimmer-Wohnung mit Terrasse gemietet. Sein Vermieter ersetzte den ursprünglich vorhandenen Fliesenboden auf der Terrasse durch einen schicken Bankirai-Boden. Doch der Mieter beharrte auf einem Fliesenboden – und das zu Recht, wie sich vor Gericht herausstellte (LG Berlin, Urteil v. 7.9.2016, 65 S 315/15).

Die Richter sahen das so: Ein anderer als der ursprüngliche Bodenbelag auf der Terrasse stelle eine Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand der Mietsache dar.

Der Mieter muss keine wesentliche Veränderung hinnehmen

So lange im Mietvertrag keine andere, konkrete Bodenbeschaffenheit vertraglich vereinbart wurde, darf der Mieter davon ausgehen, dass der ursprüngliche Zustand bei Vertragsschluss als vertragsgemäß gilt.

Deswegen muss ein Mieter keine wesentliche Veränderung hinnehmen – und das gilt auch für den Balkonboden!

Die Juristen sehen das so: Wenn kein bestimmter Bodenbelag vertraglich vereinbart war, muss das Gericht per Auslegung ermitteln, was der Vermieter genau schuldet und welchen Standard die Parteien in Ansehung der Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung der Verkehrssitte voraussetzen durften und wollten (§§ 133, 157 BGB; BGH, Urteil vom 10.05.2006 - XII ZR 23/04, IMR 2006, 50).

Trotz Erhaltungspflicht: Der Vermieter darf nur unwesentlich etwas verändern

Zwar darf der Vermieter im Rahmen seiner Erhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Mietsache unwesentlich und ohne Wertverlust verändern. Jedoch muss er dabei den ursprünglichen Zustand der Mietsache möglichst erhalten bzw. nach einer Mängelbeseitigung wieder so herstellen wie es war.

Bei der gemieteten Eineinhalb-Zimmer-Wohnung machte die dazu gehörende Terrasse ca. 1/3 der Gesamtmietfläche aus. Deswegen prägte die Terrasse erheblich die Beschaffenheit der Mietsache insgesamt.

Vorsicht: Einen falschen Boden müssen Sie wieder rausreißen!

Dazu gehört auch der Bodenbelag: Der muss hinsichtlich Material und Oberfläche dem bisherigen Bodenbelag entsprechen. Dagegen spielt es keine Rolle, ob mit dem neuen Holzboden eine Wertverbesserung eingetreten ist.

Weil der neue Holzbodenbelag nicht mit dem ursprünglichen Fliesenboden vergleichbar war, muss der Vermieter nun den nagelneuen Holzfußboden wieder rausreißen und dafür dem Mieter einen neuen Fliesenboden auf dem Balkon verlegen. 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Ratgebern, E-Books, Loseblattwerken, ...
Heidi Schnurr
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Wollen Sie das Material des Balkonfußbodens ändern und auf Nummer sicher gehen, dass Ihr Mieter auch mit dem neuen Fußboden zufrieden ist, sollten Sie sich die Änderung am besten unterschreiben lassen: Da Sie den Mieter ohnehin über die Instandhaltungsmaßnahmen informieren müssen und den Termin mit ihm abstimmen müssen, können Sie unten gleich noch eine Einverständniserklärung ans Schreiben hängen.

 

Meist handelt es sich beim Austausch „alt gegen neu“ nur um eine reine Instandhaltungsmaßnahme auf Kosten des Vermieters und nicht um eine Modernisierung, so dass eine Mieterhöhung deswegen ausscheidet.