Donnerstag, 06.06.2013 | Autor: Heidi Schnurr

Hochwasserschäden: Das sind Ihre Pflichten als Vermieter

Worum geht´s

Hochwasser: Wann der Mieter mindern darf, wer für die Schäden aufkommen muss und wann der Mieter die Kündigungsnotbremse ziehen darf.

Zugegeben: Beim Hochwasser denkt nicht jeder gleich an Mietminderung oder Vorbehaltszahlungen. Zunächst jedenfalls.

 

Dennoch: Ist der erste Schock erst einmal überwunden bzw. stellt sich die Wohnung als unbewohnbar heraus oder ist der Hausrat komplett weggeschwemmt und auch das Konto leer, will der eine oder andere Mieter eine Teil seiner Miete vom Vermieter zurück.

 

Wie es um die Mieter- und Vermieterrechte bestellt ist, hat jetzt der Deutsche Mieterbund in einer Pressemeldung klargestellt.

Er fordert vom Bund und den Ländern, die zugesagten Finanzhilfen jetzt schnell und unbürokratisch auszuzahlen. Daneben nimmt er aber auch die Vermieter in die Pflicht.

Wer die Schäden in der Wohnung und am Gebäude beseitigen muss

Gebäudeschäden und Wohnungsschäden durch das eingedrungene Hochwasser muss der Eigentümer und Vermieter beseitigen.

Er muss auch das Wasser aus dem Keller bzw. der Wohnung pumpen und die Wohnung trockenlegen.

Nur mitvermietete Gegenstände muss der Vermieter ersetzen

Ist die Einbauküche oder das Sofa völlig zerstört gilt: Der Vermieter muss Schäden an Einrichtungsgegenständen in der Wohnung nur übernehmen, soweit diese mitvermietet wurden. So beispielsweise, wenn er eine Wohnung mit Einbauküche vermietet oder die ganze Wohnung mit Teppichboden ausgelegt hatte.

Das Sofa, das der Mieter selbst hineingestellt hat, muss der Vermieter dagegen nicht ersetzen: Schäden an sonstigen Einrichtungsgegenständen oder am Mobiliar des Mieters, muss der Mieter selbst beseitigen und auch selbst für entsprechende Ersatzgegenstände aufkommen.          

Wann die Hausratversicherung zahlt

Auf Ersatz von der Hausratversicherung kann der Mieter nur hoffen, wenn seine Hausratversicherung auch eine Elementarschadensversicherung beinhaltet. Der Regelfall ist das aber leider nicht. Normalerweise sind nur Leitungswasserschäden bzw. Schäden aufgrund eines Wasserrohrbruchs mitversichert, nicht jedoch Hochwasserschäden.

Ebenso scheidet die Gebäudeversicherung des Vermieters aus: Die kommt nur für Schäden am Gebäude auf, aber nicht an den beweglichen Gegenständen wie z. B. dem Mobiliar. Und das auch nur dann, wenn die Gebäudeversicherung auch Elementarschäden einschließt.             

Wann der Mieter mindern darf

Solange die Wohnung aufgrund des Hochwassers nicht oder nur eingeschränkt nutzbar ist, darf der Mieter die Miete mindern. Ist die Wohnung völlig unbewohnbar, weil sie z. B. vollständig unter Wasser steht, muss der Mieter gar nichts zahlen: Die Mietminderung beträgt dann 100 %.

Wichtig: Das gilt nur für den Zeitraum, während dem der Mangel bestand. War die Wohnung z. B. „nur“ 2 Wochen unbewohnbar, darf der Mieter nicht die komplette Monatsmiete einbehalten bzw. zurückfordern.

Gerade, wenn der Vermieter nicht am Ort des Mietvertragsobjekts wohnt, trifft den Mieter selbst im Hochwasserfall eine Mängelanzeigepflicht.

Eine Mietvertragsklausel, wonach das Mietminderungsrecht in Fällen höherer Gewalt wie z. B. bei Hochwasser eingeschränkt ist, ist unwirksam.           

Bitten Sie Ihren Mieter, Fotos von den Wohnungsmängeln zu machen. Nicht nur, um sich tatsächlich vom Schaden zu überzeugen, sondern auch, um Beweismittel gegenüber der Versicherung in der Hand zu haben.

Wofür der Mieter Schadensersatz verlangen kann

So bitter es auch für den Mieter sein mag, so gut ist es für Sie: Schadensersatzansprüche des Mieters gegen Sie als Vermieter sind im Regelfall ausgeschlossen. Da es sich bei Hochwasser um eine seltene ungewöhnliche Naturkatastrophe handelt, müssen Sie als Vermieter normalerweise auch keine Vorkehrungen dagegen ergreifen.

Anders allenfalls, wenn die Wohnung bekanntermaßen in einem Überschwemmungsgebiet liegt.

Allerdings: Geht das Hochwasser zurück, müssen Sie auch schon mit dem Beseitigen der Mängel beginnen. Geraten Sie damit in Verzug und entsteht dadurch dem Mieter ein zusätzlicher Schaden an seinem Inventar, müssen Sie ihm den ersetzen.

Was gilt, wenn Ihr Haus vollständig zerstört ist?

Wurde Ihre Immobilie vollständig durch das Hochwasser zerstört, endet Ihre mietvertragliche Pflicht zur Gebrauchsüberlassung. Vollständig zerstört heißt: Das Gebäude muss so beschädigt sein, dass es abgerissen werden muss.

In diesen Fällen endet das Mietverhältnis automatisch: Der Mieter muss keine Miete mehr zahlen. Er kann aber auch nicht mehr von Ihnen verlangen, dass Sie ihm eine Ersatzwohnung stellen.

Was gilt, wenn Ihr Haus „nur“ teilweise zerstört wurde?

Ist Ihr Gebäude beschädigt – schlimmstenfalls auch stark beschädigt – müssen Sie das Haus bzw. die Wohnung wieder aufbauen bzw. reparieren. Dafür gibt es allerdings eine Grenze: Die Grenze des wirtschaftlich Zumutbaren ist überschritten, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen Ihrem Instandsetzungsaufwand, dem Nutzen der Instandsetzung für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjektes einerseits und den zu erzielenden Mieteinnahmen andererseits besteht.

In diesen Fällen sprechen die Juristen von einem „Wegfall der Geschäftsgrundlage“, die eine Vertragsanpassung erforderlich macht. Die kann so weit gehen, dass Sie Ihrem Mieter eine gleichwertige Ersatzwohnung aus Ihrem Wohnungsbestand anbieten müssen.

Haben Sie keine Ersatzwohnung oder ist Ihnen auch keine andere Form der Vertragsanpassung zumutbar, kommt als letzte Möglichkeit eine Mietvertragskündigung in Betracht.

Wann der Mieter kündigen kann

Der Mieter kann bei gravierenden Hochwasserschäden seinen Mietvertrag fristlos wegen Gesundheitsgefährdung kündigen. Beispielsweise dann, wenn Schlamm und Fäkalien in der Wohnung stehen und es Ihnen nicht gelingt, die Mieträume relativ kurzfristig wieder in einen brauchbaren, das heißt vermietbaren Zustand zu versetzen.   

Der Mieter kann auch deswegen fristlos kündigen, weil Sie ihm nicht mehr den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gewähren können. Das setzt voraus, dass Sie auch nach einer angemessenen Frist nicht in der Lage sind, das Mietobjekt ohne gravierende Mängel wieder zur Verfügung zu stellen.

Kommentare (1)

26.6.2013, 14:31 Uhr von Matulla Profil ansehen
Wenn die Hochwasserkatastrophe einmal aus den Schlagzeilen ist, geht es letztendlich nur noch ums Geld. Auf den Kosten bleiben erfahrungsgemäß immer die Vermieter sitzen. Staat und Versicherungen bauen für die Geschädigten so hohe bürokratische Hürden auf, dass sie verzweifelt am Ende aufgeben. Kredite aus dem Hochwasserschäden von 2002 sind zum Teil noch nicht getilgt und für die Beseitigung der neuen Schäden werden die Banken neue Kredite verweigern, weil ihnen das Risiko zu hoch ist, wegen der Befürchtung, dass in Kürze erneut ein Jahrhundert-Hochwaaser mit ziemlicher Sicherheit kommen wird. Das sind trübe Aussichten. Auch einen immensen Wertverlust der Häuser in den vom Hochwasser gefährdeten Gebieten müssen Hauseigentümer in Kauf nehmen. Es gibt nur einen Weg, der das Eigentum vor Hochwasser schützt; hoch auf einen Berg ziehen.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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 meineimmobilie.de-Tipp

Ist der erste Schock über das Hochwasser erst einmal verebbt, geht es um Schadensbegrenzung: Durchsuchen Sie Ihre Hausrat- und Gebäudeversicherungsunterlagen danach, ob die auch eine Elementarschadensversicherung beeinhalten.

 

Haben Sie beispielsweise eine Wohnung mit Einbauküche vermietet, müssen Sie dem Mieter wieder eine neue Einbauküche einbauen.

 

Stammt die Einbauküche dagegen vom Mieter, kann der sich an seine Hausratversicherung halten, wenn diese auch Elementarschäden beinhaltet.