Montag, 20.02.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © decisiveimages - Fotolia.com

Hausrecht: Wem Sie ein Hausverbot erteilen können

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Worum geht´s

Unerwünschter Besucher: Wer das Hausrecht hat und wem Sie ein Hausverbot erteilen können.

Die Eltern Ihres Mieters, die jeden Tag mit einem kläffenden Dackel zu Besuch kommen, sind Ihnen schon lange ein Dorn im Auge. Auch der pöbelnde Lebensgefährte der Mieterin aus dem 2. Stock. Erst gestern hat der wieder eine andere Mieterin im Haus böse beschimpft.

 

Können Sie solchen mehr oder weniger unliebsamen Besuchern die rote Karte zeigen? 

Hausrecht: Wer im Haus das Sagen hat

Als Eigentümer Ihres Mietshauses steht Ihnen das Hausrecht gemäß § 903 BGB zu. Gesetzlich ist es so: Der Eigentümer einer Sache kann jede Einwirkung auf seine Sache ausschließen. Es sei denn, das Gesetz oder die Rechte Dritter stehen dem entgegen.

Das gilt natürlich auch für Sie als Eigentümer eines Hauses. Folglich dürfen Sie also auch andere vom Gebrauch Ihres Hauses ausschließen. Am einfachsten geht dies mit einem Hausverbot.

Nichtmietern können Sie ein Hausverbot erteilen

Im Klartext heißt das: Störende Dritte, die nicht Mieter in Ihrem Haus sind, können Sie des Hauses verweisen.

Bei größeren Mietshäusern haben Sie als Vermieter an den Gemeinschaftseinrichtungen, wie z. B. dem Treppenhaus, dem Aufzug oder dem Flur, in der Regel nur eine Mitberechtigung. Deswegen können Sie Ihr Hausrecht hier auch nur beschränkt ausüben. So zum Beispiel gegenüber Besuchern des Mieters, es sei denn, diese überschreiten die Grenzen ihres Betretungsrechts. 

Beispiel

Ein Besucher Ihres Mieters beschädigt oder verunreinigt ein gemeinschaftliches Hausteil oder er stört in sonstiger Weise den Hausfrieden. Einem solchen störenden Besucher dürfen Sie Hausverbot erteilen.

Besucher ist, wer den Mieter aufgrund besonderer persönlicher Beziehungen aufgesucht hat und sich in dessen Wohnung für eine vorübergehende Zeit aufhält, ohne dafür ein Entgelt zu entrichten.

Wie weit Ihr Hausrecht geht

An der Wohnungstür Ihres Mieters hört Ihr Hausrecht allerdings auf. In der Mieterwohnung hat also allein Ihr Mieter das Sagen. Das geht so weit, dass Ihr Mieter Ihnen das Betreten seiner Wohnung untersagen kann. Bezüglich der gemeinschaftlichen Hausteile hat Ihr Mieter jedoch kein Hausrecht.

Damit steht das Hausrecht über die allgemein zugänglichen Flächen, wie z. B. das Treppenhaus und Flure, Ihnen zu.

Sie können Ihrem Mieter kein Hausverbot erteilen

Als Vermieter können Sie also jedem, der nicht im Haus wohnt, das Betreten Ihres Hauses bzw. Ihres Grundstücks ohne Angabe von Gründen verbieten und ihn auffordern, Ihr Grundstück sofort zu verlassen.

Wegen § 535 und § 854 BGB gilt das aber nur für Nicht-Mieter. Ihren Mieter können Sie nicht so ohne Weiteres des Hauses verweisen. Schwierig ist dies auch gegenüber Besuchern Ihres Mieters. Auch denen gegenüber dürfen Sie nur in Ausnahmefällen ein Hausverbot aussprechen!

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Bestimmt haben Sie diesen Spruch auch schon mal gehört: „Mit Besuch ist es so wie mit Fisch: Spätestens ab dem 3. Tag beginnt er einem zu stinken!“ Die Rede ist allerdings nicht von Ihren Gästen, sondern denen Ihres Mieters. Von der freundlichen jungen Dame, die Sie neuerdings öfters im Treppenhaus sehen und die Sie immer so nett grüßt: Besucherin, Untermieterin oder mittlerweile sogar schon Ihre Mieterin?
Ihre Party ist gerade in vollem Gange, da klingelt es Sturm an Ihrer Tür. Zwei Polizisten stehen vor der Tür – oder sind es sogar vier? „Tolles Kostüm!“, denken Sie noch, da beginnt schon einer der Typen, die Anlage leiser zu drehen.   Spätestens jetzt dämmert es auch dem größten Partylöwen: Die sind gar nicht kostümiert!   Die Gäste greifen schon nach den Jacken, die Polizei dagegen nach der wummernden Musikanlage. „Dürfen die das?“, fragen Sie sich. Die Deutsche Anwaltauskunft weiß Antwort.

 meineimmobilie.de-Tipp

Als Vermieter können Sie nach § 541 BGB verlangen, dass Ihr Mieter störenden Besuchern künftig das Betreten der Räume untersagt.

 

Der Mieter muss immer für das Verhalten seines Besuchers einstehen, weil dieser als sein Erfüllungsgehilfe anzusehen ist. Deswegen können Sie den Mieter wegen des Verhaltens seines Besuchs abmahnen oder sogar kündigen.

 

Lässt der Mieter einen Besucher rein, gegen den Sie ein Hausverbot ausgesprochen haben und kommt es deshalb zu erneuten Störungen des Hausfriedens wegen des Besuchers, kann das Ihre Kündigung wegen §§ 543 Abs. 2 Nr. 2 bzw. 569 Abs. 2 BGB rechtfertigen.